文|空间秘探 雷布同

据世邦魏理仕发布的《中国长租公寓投资报告》预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。此前， 弗若斯特沙利文曾在魔方公寓上市招股书中提及，截至2021年在营集中式长租公寓数量为260万套。也就是说，到2030年集中式长租公寓有940万套的缺口，约为现有公寓数量的3.6倍。如此巨大的缺口，未来会由谁来填上？

1200万套需求和260万套供给

1200万套集中式公寓需求，世邦魏理仕是如何得出这个数据的？在《中国长租公寓投资报告》，世邦魏理仕围绕人口结构、住房消费观念、政策支持以及租赁住宅需求等方面给出了详尽的解释。

其一是8.2%的城镇化率增长空间和1.5亿的新增城镇人口。据第七次全国人口普查公报显示，2020年全国城镇化率为63.9%，流动人口达到3.76亿。而中国社科院在2021年发布的《人口与劳动力绿皮书：中国人口与劳动问题报告》中预测，2030年中国城镇化率水平有望上升至72.1%。基于此，世邦魏理仕推算2020年-2030年全国将新增1.5亿左右的新增城镇人口。

其二是69%的长租意愿和65%的机构化长租公寓租房偏好。据自如研究院调查显示，2021年一线及新一线城市中有51%的租客表示可以接受租房5年以上，18%的租客可以接受租房10年以上。此外，65%的租客更青睐选择机构化长租公寓。

其三是9700万套的全国租赁住宅需求总规模和12%的渗透率。世邦魏理仕根据中国城镇人口、家庭规模等发展趋势测算得出，至2030年全国租赁住宅需求总规模将达到9700万套。同时，基于全方位的政策支持，世邦魏理仕预计2030年中国机构化长租公寓渗透率有望超过12%，将达到1200万套的规模。

简单来说，世邦魏理仕得出1200万套数据的底层逻辑是，在不断增长的城镇人口中，小型家庭和越发追求品质且信赖机构的年轻人将成为集中式长租公寓的主力客群。

那么回头来看弗若斯特沙利文的数据。据其在魔方公寓的招股书中表示，截至2021年处于运营中的集中式长租公寓的数量由2017年的100万套增至260万套，复合年增长率为26%。如果按照这组数据来看，2030年集中式长租公寓的需求缺口，尚存940万套。

7年时间940万套缺口能填上吗？

7年时间，940万套集中式长租公寓的需求缺口能填上吗？弗若斯特沙利文在招股书还给出了这样一组数据，据其预计在2021年-2026年集中式长租公寓的复合年增长率将达到14.7%，规模将增至510万套。假设，在2027-2030年的4年时间里，集中式长租公寓能够继续保持14.7%的复合年增长率，那么到2030年规模将增至883万套，仍存57万套的需求缺口。

值得注意的是，复合年增长率计算的前提是假设投资增长是稳步进行的，将可能的投资风险排除在外。但事实上，这在现实行业发展中几乎是不可能发生的。所以，2030年集中式长租公寓的需求缺口是很有可能大于57万套的。因此，7年时间940万套集中式长租公寓的需求缺口是难以填上的。

虽然从现有数据来看，7年940万套需求缺口难以满足。不过，商业的魅力就在于其常会给人带来意料之外的惊喜。集中式长租公寓行业中现有的若干个变量，或许能迸发出一些让人未曾预料到的能量。

首先是保障性租赁住房的入场。根据住建部规划，“十四五”（2021年-2025年）期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间。尽管部分房源来自存量纳入和改建，可能对于集中式公寓新增供给贡献不大，但也还有一部分房源来自新建。尤其是在R4用地（租赁用地）和土拍捆绑自持租赁住房的共同加持下，结合现有筹建情况，预计3年后保障性租赁住房或将达到第一波供应高峰。

其次是外资和险资的加码。前不久，一份德勤对全球主要商业地产业主和投资公司的450位首席财务官的调研报告中显示，尽管整体投资市场不明朗，但长租公寓以其较强的抗周期能力赢得了投资者的关注。在中国市场，外资投资机构活跃。他们主要投资增值型存量资产，收购办公及酒店类资产，并计划将其改建为长租公寓投入市场。与此同时，内资保险资金也正积极加码长租公寓市场。据仲量联行数据，2021年2、3季度，上海长租公寓大宗交易总成交额为18亿元，今年同期则达到34亿元，第四季度单季更有望超过30亿元。

最后是公募REITs的进场。自公募REITs的底层资产扩充至保租房领域之后，为重资产提供了新退出渠道，有效盘活了住房租赁企业的持有资产。据了解，目前首批三单保租房/保障房REITs上市并受到市场热烈响应，此外还有以首单市场化运营的华润有巢REIT也受到了一众投资人的青睐。随着资产退出渠道的打通，未来或将有更多企业将合适的存量资产转化为集中式租赁住房房源，加速市场供给的增长。

7年之后，集中式长租公寓会如何变化？

除了数量的增长之外，集中式长租公寓会在7年时间里发生怎样的变化呢？

一是客群结构的变化，青年群体之外小型家庭将成为集中式长租公寓又一主流客群。据第七次全国人口普查显示，全国平均家庭户规模为2.62人，其中平均城镇家庭户规模2.57人，较2010年时的2.85人明显下降。从发达国家的发展历程来看，未来5-10年中国家庭规模将延续小型化趋势。也就是说，一些家庭可能不再需要考虑孩子上学等因素，可以更自由地选择购买或租赁住房，追求更高的品质生活。尤其是能够提供优质配套及社区氛围的集中式长租公寓，更能吸引到年轻的小型家庭客群。

二是供给结构的变化，连锁集中式长租公寓将会成为供给主力。据弗若斯特沙利文统计，2021年中国运营中集中式长租公寓中，连锁品牌数量占比30%，非连锁品牌占比70%。预计2026年连锁品牌占比将升至50.1%，相应非连锁品牌下滑至49.9%。到了2030年，连锁集中式长租公寓的占比将会进一步上升，打破2026年的均分局面。届时，连锁品牌将成集中式长租公寓的供给主力。

三是产品的生活方式属性将进一步强化，与各类生活消费链接更紧密。当下，越来越多酒店文旅集团正在进军集中式长租公寓。这些玩家的到来，为集中式长租公寓带来了不一样的发展导向，如区分产品等级的中高端、强调生活方式的乐活理念等。同时，已在场的玩家也在持续链接集中式长租公寓产品与各类生活消费。如中海长租公寓打造的天台Glamping品牌活动，实现了与苏州金普顿竹辉酒店、汤妈妈公益组织、Where咖啡等品牌的联动。而这些增值服务，未来也将会成为集中式长租公寓增加整体运营收入的重要途径之一。

940万套的缺口，品牌如何分一杯羹？

如上文所言，集中式长租公寓的供给主力很大几率将会是连锁品牌。那么面对940万套的需求缺口，品牌如何在其中获得更大的市场份额？以下3点建议，仅供参考。

其一是加速纳保，获得更多利好政策的入场券。所谓纳保指的是长租公寓纳入保障性租赁住房体系，遵循相应的租金要求，享受相应政策优惠。尽管纳保之后，长租公寓租金折扣限定与上涨幅度将遵循保租房的相关管理规定，而失去了一定的主观能动性。但是，成功纳保之后，集中式长租公寓将会享受到更多利好政策，这也是为什么不少住房租赁企业打出“应纳尽纳”口号的缘由。

一旦成功纳保之后，意味着公募REIT的大门正式开启，同时住房租赁企业不仅能盘活持有资产扩充现金流，还能减少对传统债务融资方式的依赖，加速规模扩张。据ICCRA数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间），其中全国共有13家住房租赁企业的纳保占比超过10%。可以预见，未来这一占比将继续增长。

其二是曲线规模扩张，而不仅仅以单一规模定胜负。在940万套需求缺口中，除了增加规模供给之外，还有一些中间环节同样可以为住房租赁企业带来商业价值。保租房的资金、设计、营建以及系统等多个环节，住房租赁企业都可以凭借既往经验切入其中。以系统环节为例，针对保租房多种业态的系统需求，魔方以公寓管理系统与保租房达成了合作。

同理，租赁住房企业还可以切入保租房的增值服务环节，通过为保租房提供社区零售、招聘服务、宠物护理及汽车租赁等服务。随着保租房规模的持续扩张，与生活服务关联度极高的增值服务，或将为其带来极为可观的收入。目前，乐乎正尝试从个性化解决方案着手，为保租房项目提供全链商业模式解决方案。

其三是持续优化品牌，成为更多年轻人的租房首选。如上文所言，小型规模家庭和年轻人将会成为连锁品牌及品质化集中式长租公寓的首要客群。尤其是年轻消费群体，据麦肯锡调查显示，中国Z世代的品牌忠诚度不仅高于其他国家（尤其是韩国和日本）的Z世代，也高于中国的年长群体。基于此，住房租赁企业不仅需要持续优化产品，还需要打磨形成独特的品牌价值主张，并以个性化方式与消费者沟通互动，培育他们的忠诚度。

7年以后940万套需求缺口，究竟能不能填上。尽管有现行数据的支撑，但是商业世界的未来不会完全按照数据的走向发展。不过，需要肯定的是，如此巨大需求缺口的存在，于住房租赁企业和品牌而言，无疑是一次不容错过的市场机遇。7年以后，集中式长租公寓市场究竟会呈现出怎样的发展态势，答案只有时间知道。