文 |  锐裘 Eunice

相比内地重点城市的日新月异，香港近两年的城市商业发展，是相对缓慢而稳定的。也正因如此，香港一旦有新动作、新事件发生，都会引起较高关注。例如，于西九龙文化中心先后启幕的 M+ 博物馆和香港故宫，还有疫情期间开业的 K11升级之作 K11 MUSEA。

最近，香港中文大学出版了一本《香港街市 — 日常建筑里的城市脉络1842-1981》，把一众历经百年岁月的社区街市重新搬回了公众视线。播客节目《城记播客》的最新一期节目也借此探讨了相关话题。

其中，香港第一代公众街市，于去年8月重新启幕的中环街市，自然成了这波讨论中的重点。

它占据香港最重要的黄金地段 — 中环，因极高土地价值一度被政府列为拆除名单内用于商业发展，最终又被幸运地保留下来重新规划改造。新中环街市的面貌，在呈现香港新时代生活面的同时，也为海内外的城市更新探索，留下了重要的案例。

01  180年风雨，见证香港近代史

要追溯中环街市的历史，会发现它的存在甚至要早于中环大部分街道的开辟。第一代有文献记载的「Central Market」甚至可以追溯到维多利亚城时代的19世纪80年代。

彼时，大量华人工匠与粮食商贩涌入维城，为迎合快速增长的人口对粮食的需求，Central Market 于1842年开设，它面向各阶层市民，也让小商户们创业有了集合的地方。

1842 年 5 月出版的《中国之友和香港宪报》（The Friend of China, and Hongkong Gazette）记载了它开幕的信息，街市规划有序，井然有条，分门别类地划分出肉类、蔬果、家禽、咸鱼、闲鱼等档户，为当时的居民带来便利，改善食物安全性。

△ 第一代中环街市

1850年代，第二代中环街市迁移至现址，并在之后的100多年里，前后经历了至少8次修建。1895年，第三代中环街市落成，其由两层高、中间相连的建筑体组成，建筑外墙由红砖砌成，附有花岗岩装饰。

△ 第三代中环街市 图源官方网站

而1939年的第四代建筑体，采用简约风格，并参考了当时上海福州路菜场、虹口三角地菜场等现代街市的建筑优点，建筑角落修为圆角，加强其流线型的外观，中央设有露天中庭，三层零售楼层可容纳286个不同类别的档位。

△ 第四代中环街市 图源官方网站

到20世纪90年代，随着半山自动扶梯的启用，中环街市一部分改建成为中环购物廊。

2003年3月，中环街市停止运作，政府计划将其拆除，出售地皮作开发商商业发展，此举却引发了一场「保育中环街市」的运动，关于这块地方是保留还是拆除的争议，足足持续了6年。

新一代中环街市的故事，也由此展开。

保育中环

2009年，港府开始正式推动了「保育中环」计划，包括中区警署建筑物群、荷里活道已婚警察宿舍、中环街市、香港圣公会建筑群、美利大厦、新中环海滨及中区政府合署、前法国海外传道会大楼等8个具体改造项目。

其中，由「荷里活道已婚警察宿舍」改造成的「PMQ元创方」，与由「中区警署建筑物群」改造成的「大馆」，先后于2015年和2019年面向公众，在多元化的内容打造中更具有想象空间，成为中环一代新的文化艺术及旅游地标。

相较之下，中环街市的活化重建工作，受到保护界、商界、建筑界等多方的大力关注，自然它的规划工作也遇到了极大的考验，究竟如何留存，保育方案不断被推翻重来，直至2017年市建局才动工修复。

△ 2003 年关闭时期的中环街市 图源官方

在这期间，中环街市的历史古迹价值也被多次重新评估，最终确立其为「三级历史建筑」。2020年，香港本地地产发展商华懋集团取得了十年运营权。专业运营商的介入后，中环街市加快了改造速度，2021年8月，中环街市重新向公众开放。

02   黄金商圈里的“游乐场”

无论在哪个年代，中环街市都是一个充满活力的公共空间，它向各阶层居民开放，与社区紧密相连，这里不只是买卖商品和食物的地方，也是欢迎所有人的游乐场。

华懋集团经过与市建局讨论，确立了新中环街市的定位：Playground for all，所有人的游乐场，并将其打造成「亲」、「动」、「融」具备的活力社区，既保留一代人对它的集体回忆，也为社区带来崭新的体验。

整个街市分为三层楼，从业态上来看，中环街市在功能性上仍以「食」为主。2 楼是荟萃全球的零售美食，小吃街；1 楼为提供香港特色主题的零售与小吃，而B1则是一个美食广场，这里已融入了手机扫码下单功能。

△ 正值世界杯期间，街市里每个角落充斥着足球的元素

新街市有一些值得单独介绍的细节设计。例如，下图展示的性别友好厕所。

再例如一个叫「SLOWOOD」的零售店，用称斤的方式售卖特色产品，这样的贩售方式，在香港已经比较少见。

街市还会策划与香港本土文化有关的展览，述说个体与城市的故事，这里能感受到香港人对「community」的认同。

当然，新街市最重要的空间语言，是当下与时代的接壤。

在新街市里，我们能看到不少代表了过去的重要元素，例如大门口那标志性的大阶梯、红鸡蛋顶灯、当铺与当铺之间的铁闸设计等；据说，新街市里保留了 1/3 的老商户，这些老商户的店铺门头上，贴有了解他们往昔故事的二维码，这也让新一代的消费者，对中环街市有了更立体的、更衍生的认识。

整体来看，新中环街市做到了传承过去经典和联结当下时代两个功能，即在业态、商户、设计细节里保留了过去的时代脉络及香港饮食文化的重要元素，亦通过新空间和新业态组合，呈现出了一种与时俱进的新式集合空间。

另一种声音

当然，无论是内地还是海外，任何一个形态的城市更新项目，尤其是街市这种与每一代市民生活紧密相连的公共空间，一定会引起社会的讨论与争议。针对新中环街市具有现代化的商业裙楼呈现，很多人会认为这样的定位不够「普世」，高客单价的业态组合让更多市民被挡在门外，「街市」少了其该有的样子。

这似乎也是业内一道难以解决的问题。

历史文化建筑大保育需要大量资金，政府在推行工作时，会越发倾向用市场化的方式，让历史建筑通过商业运营获得可持续发展；可是，一旦引入商业地产的运作方式，自然就会考虑其投入产出比。那些个体小商户承担不起现在高昂的租金，就从昔日赖以生存的建筑里搬离，寻找新的生计方式。

城市更新项目，终究是其接手方在「传承」与「新生」中，找到平衡的过程。但无论如何，这些建筑，在每个时期得到适时地更新，并得以延续生命，这不论对于建筑本身，还是城市环境，都已经是十分幸运的。

03  在中环街市中，我们能学习什么？

如果要比较中环街市与内地的城市更新项目之间的区别，我想最核心的，还是在于两地政策和社会结构差异，导致了社会民众与与项目的参与程度和连接度。

在中环街市这一案例里，我们看到公众的全程参与和监督，尤其是2000年后香港的「古迹保育运动」，让中环街市这块地皮不被私有化；民众运动也直接推动了《保育中环》这样的政策的颁布，这种社会声音起到了制衡作用，并让政府思考如何更准确定位，而非单纯把事情扔给地产公司就解决。

更多的市民参与，有助于市民对城市社区建设的积极性，从而培养一代人对地方的联结。

△ 新街市保留了上一代建筑的大阶梯

相较之下，内地项目更新过程相对不那么透明，或者是没有空间和制度引导社会参与，导致民众整体参与度不高，只能接受已经尘埃落定的结果。当然，上层建筑的体系，个体无法更改，唯有从自我出发，将「尊重建筑」意识融入到每个人的每个切面。

例如，中环街市的营销传播方式就很值得学习。

首先是其新品牌视觉与概念的确立。粉红色视觉让中英文组合的 logo 识别度相当之高，拥有活力感的同时不失“港味”，空间内的大部分导视设计也沿袭了视觉色彩。

「Playground for all」是一个浅显易懂的概念，这直接反应新街市面向当下公众社区的新角色。事实上，slogan 就是需要简单、直接，一击即中且不矫揉造作，才能达到更好的传播效果。

再者，是其品牌故事传达与自营媒介的搭建。在查阅资料时，发现其官方网站已满足了我所需的大部分信息（当然也与香港地区媒介习惯有关），包括该建筑物的历史，改造过程，新方案规划及设计理念，新建筑体的业态商户。

△ 官方网站的信息截图

我甚至还找到了一份类似楼书的文档，它详实地记录了旧中环街市里的商户街坊的故事，而这些个体故事，又堆砌出了一个更立体、更厚重的中环街市形象。

所有信息，都是公开透明的，且经过细心整理后，被分为繁体、简体、英文版本，供全球各地人查阅。而中环的改造团队亦十分清楚这项工作的本质意义：

“期望中环街市在未来十年都还是个活生生的空间，每一个年代都有新东西加入，延续到我下一代都会喜欢这里，它不会过时。”

与之相比，内地重点城市一方面确实更注重城市更新项目的开发，但运营方却把力气多花在了流量导向的营销中，而忽视了项目本身该有的故事性和城市属性。

换句话说，一栋历史建筑的保留是要花费社会很多投入的；尤其是街市这样的公共空间，只有继续发挥其应有使用价值，这才是建筑的可持续经营。

城市更新，终究是需要有敬畏心的的一项事业，需要报以跨越时代的视角去看待它。也只有始终坚守这份信念，那些有意义的历史建筑才得以更完善地被保留下去。

部分图片摄影 | Chun、Yufei