记者 | 张熹珑

防疫政策一再放宽让恒生指数已经收复不少“失地”，不过对于楼市似乎作用不大，非住宅物业更是如此。

12月20日，中原工商铺表示，香港今年工商铺总成交量约4138宗，对比去年7010宗按年减少超过四成，且创下1999年后新低；交易金额约771.68亿元（港币，下同），去年同期为1450.19亿元，几近腰斩。

租赁方面，目前暂时录得3897宗，同比下滑25%，创7年新低。今年铺位租赁以餐饮业主导，占约50%，承租楼面以1000-2000平方尺为主。

香港土地注册处数据显示，11月整体工商铺及其他买卖登记量为613宗，按月骤跌39%，创近30个月新低；而月内买卖登记金额也相应减少33%至32.41亿元。在工厦、商厦及店铺三类物业登记均按月萎缩下，加上占比最多的车位更按月急挫近半，而拖累整体工商铺及其他非住宅物业买卖登记量再度失守千宗水平。

工商铺成交量创下1999年后新低

进入下半年，非住宅物业不管是成交量还是交易金额都大幅萎缩。中原（工商铺）董事总经理潘志明表示，今年不利因素比2021年更多，而且工商铺买家以投资者为主，对市况走势比较敏感，不少都先呈观望态度。

自疫情以来，香港非住宅业务成交量及租金均跌至历史新低。根据香港土地注册处，11月非住宅楼宇买卖合约数量为982个，对比去年同期1830个大幅下滑超过四成；买卖合约价值为43.66亿元，去年同期为117.15亿元，不到同期的四成水平。

即使在不断传出通关消息的12月也未见好转。截至12月15日，本月累计261宗非住宅物业注册，较11月同期的350宗减少约25.4%，交投量仍在下滑。

如果说住宅物业反映的是整体居民的购买力，那么工商铺等则是零售业、工商业活力的指标。

上半年来，由于第五波疫情，不少商家被迫停业甚至关门，当地零售业曾负增长。在放开社交距离措施、发放消费券的刺激下，前10月香港零售业总销货价值合计相较去年同期仍有0.7%的下跌。

本地消费力带动有限，缺乏外来游客，不少零售商家未能熬过第五波疫情，通过出售物业套现重整资产组合。例如9月葵涌的葵德工业中心有多个物业同时被出售，包括1座地下、1楼全层和2楼7个单位，其原业主为“扒王之王”创办人。

截至12月15日，香港商铺市场今年共有约1052宗铺位买卖，较去年1742宗大跌39%；涉及买卖总额约288.24亿元，按年跌39%，反映铺位投资者入市意欲低。

由于消费者信心下跌，短期内零售市场表现将持续疲弱，莱坊预计今年零售街铺租金将下跌最少15%。

12月22日起，港府进一步放宽社交距离措施，包括撤销食肆等表列处所人数上限、取消酒吧等场所快测要求，以及在公众娱乐场所、麻将天九、体育场所的户外范围等允许饮食。

“工商铺的业绩表现跟防疫政策是最直接相关的。下半年以来，香港本地已经陆陆续续放开了，它的本地需求已经是逐步释放。现在的关键就是内地的需求能不能释放出来。”地产经济学家邓浩志告诉记者。

业界将通关视为谷底反弹的关键因素。中原工商铺提到，如果全面通关，相信工商铺首先受惠，预计明年商铺市场首季成交量重上250宗，全年预测约1750宗，交投量反弹超五成；铺租有望反弹，其中核心区升幅料约30%，民生区则平稳至上升约15%。

“现在的确市场很差，但还有一部分还在扛着，所以还没见底，但是也离底部很接近了。是否到达转折点，我相信就是在两地通关的放开。如果还不能通关的话，香港的零售业复苏还是比较有限。”邓浩志认为。

工厦市场也持续降温，今年至今共有2421宗成交，涉及金额368.92亿元，同比分别下跌41%及37%；工厦租务则维持约8000宗左右。由于工厦市场的门槛相对写字楼和工商铺要低，售价比较平稳，因此波动比其他两者小。

不过，由于施政报告提出多项利好措施支持旧式工厦发展前景，具有升值潜力的工厦预计会继续受资金追捧，中原工商铺预测明年工厦买卖升近5成至3600宗，尺价则回落约10%。

写字楼空置率刷新高

虽然港府于9月底开始放宽入境检疫措施，仍未给写字楼、工商铺交投带来起色。近年来不少企业已经习惯灵活办公模式，对租用写字楼需求减少，导致市场供求逆转。

今年以来，香港写字楼市场共665宗成交，对比2021年锐减约50%，为三年来最少；成交金额共181.16亿元，同比下跌41%，创2003年后新低。写字楼租务方面目前有5149宗，同比减少两成，而租金平均下跌约5%。

中原（工商铺）写字楼部董事陈雁楼指出，今年写字楼买卖超过一半为价钱千万以下的三四线商厦，指标商厦全年仅有14宗成交。他称现时为“缓慢熊市”，消磨投资者入市意志；价钱方面，买家出价审慎，普遍以该商厦的历史高价“打6折”为指标。

写字楼空置率节节上升，多次突破历史新高。根据利嘉阁工商铺数据，由于有新商厦落成，整体甲级写字楼市场空置率由9月底10.5%升至10月底的11%，租金则进一步下跌，其中甲厦租金按月跌0.6%。

高企的空置率让业主举步维艰，只能通过下调租金甚至是售价留住客户。11月，港岛区租金从高位大幅下调，吸引一些早前撤离的租户考虑重返核心区。

香港差饷物业估价署数据显示，私人写字楼租金今年有所降温。2020-2021年，租金指数分别为241.7、233.4（1999年为100），今年10月份为226.9。

私人零售业楼宇租金指数和售价指数也在下滑，10月份分别为162.8和509.7，2021年分别为172和543.4。

莱坊发布的《香港每月物业市场报告》指出，预计在全面放宽边境限制之前，甲级写字楼业主更愿意提供灵活的租赁条款，并进一步调低租金，以应对即将推出市场的新超甲级写字楼供应。直至今年年底，预计港岛写字楼租金会由当前水平再进一步下降3%至5%。

不过，在港岛、九龙和新界三区中，还是属九龙的租金为“重灾区”。第三季度，三区租金分别为1254元/平方米、1068元/平方米和1214元/平方米。九龙这一租金返回2009年水平。

作为香港商厦空置楼面之冠，目前九龙湾甲级写字楼空置率已超过20%，加上未来数年仍有数百万尺供应即将登陆九龙东，或将进一步拉低区内租金。

“由于早年内地投资者是支撑写字楼市场的支柱，此次疫情的出现，令未来数年的落成量远超单靠本地企业可吸纳的程度。”中原工商铺研报指出。

未来几年香港写字楼市场将进入供应高峰，除了九龙东等新型地区，中环等传统商业区内租务竞争也越发激烈。与此同时，今年美国进入加息周期，共加息七次，累计加息425基点，香港也随之迎来近四年首次上调最优惠利率。

12月15日，香港金管局宣布将基准利率上调50个基点至4.75%，导致供款成本上升，进一步降低投资意愿。

中原工商铺认为，对九龙区而言，九龙东商厦落成量将在明后两年步入高峰，加息不但会成为投资者入市的最大障碍，对发展商亦将是一大考验。

“要短期内180度反转并不现实，唯有寄望胶着状态不要持续太久。”中原工商铺指出。

和九龙、港岛市场颓势相反的是，新界正迎来发展时机。

自北部都会区概念提出以后，加上香港特首李家超发布首份《施政报告》中强调成立督导委员会和咨询委员会推进北部都会区建设发展，新界西北发展前景看俏，不少开发商也趁机提前部署。

现下，由新世界发展部署的机场航天城项目建设进展加速，当中三栋甲级写字楼已经落成，定位分别针对大湾区业务、健康医疗服务及财富管理，提供的单位面积达到1696-33868平方尺不等，目前已吸引超过20家国际及跨国企业签订租约。

另一处位于元朗的朗一广场则发展商信并推出写字楼部分招租，意向平方尺租金约为20元起。

两个坐拥北部都会区地理优势的项目招租反应热烈，无疑成为工商铺热点，新界北部或许也将成为内地企业进驻的“热饽饽”，发展出跟其他两区不同的更加多元化的租户模式。