文｜数字光年 孙杨

编辑｜姜成

近几年，受房地产市场低迷情绪传导，全国大部分非一线城市土拍市场格外冷清。

在部分城市的土拍市场中，民营房企整体拿地意愿较弱，几乎不见踪影。次第登场成为拿地主力的，大部分是央国企以及本土的城投平台。

但在一众拿地的央国企房产企业及城投公司的身影中，还出现了一类与前两者身份均有所不同的企业，成为土拍市场中的新兴力量。

在岁末年终的河南洛阳，一家特殊的国企接连出手，以杀疯了的姿态，成为当地土拍市场中的一匹“黑马”，引发外界普遍关注。

他，就是洛阳市轨道交通集团有限责任公司（以下简称“洛阳轨道集团”），也就是洛阳地铁背后的投资、建设和运营方。

作为一家城市轨道交通企业，洛阳地铁为何频频对拿地上心？

1、频繁出手摘地，洛阳地铁“不务正业”？

2022年10月19日，洛阳市伊滨区吉庆路与孝文大道西北角地块国有建设用地使用权，被洛阳轨道集团以39056万元竞得。

在土地信息方面，该宗地用地性质为二类居住用地。按照规划，项目将打造成为集商业、办公、住宅、交通为一体的城市综合体。

这是洛阳轨道集团首度在洛阳土拍市场中公开拿地，自此，洛阳轨道集团拿地的热情一路高涨。

11月10日上午10时、11时，洛阳轨道集团分别以13568万元、8036万元竞拍取得编号LYTD-2022-32、LYTD-2022-33国有建设用地使用权。

进入12月份，洛阳市轨道集团又先后竞拍获得五块土地使用权，分别为红山车辆基地地块（地块编号LYTD-2022-38、LYTD-2022-39），刘富村车辆段地块（地块编号LYTD-2022-40、LYTD-2022-41、LYTD-2022-42）。

这两个地块的成功摘牌，是继轨道交通火车站、牡丹桥站站点上盖物业开发地块摘牌后又一重大突破，也成为洛阳市首个车辆场站综合体上盖物业开发项目。

洛阳轨道集团方面表示，本轮土地的成功摘牌，是在洛阳市委市政府的工作部署下，轨道交通实现可持续发展的新起点，具有里程碑意义，同时宣告轨道集团年度开发土地储备工作圆满收官。

洛阳地铁频繁拿地，集中发生在今年四季度。三个月时间内，洛阳轨道集团已累计拿下8宗地，共约753亩，总花费约34亿元。这8宗土地共分为5个区域地块，分别为：康庄、火车站、牡丹桥、红山、刘富村。

不同于普通房企的拿地开发模式，随着地铁公司拿地的日渐活跃，一种独特的土地开发模式开始浮出水面：TOD模式。

今年7月12日，国家发改委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下简称《方案》），《方案》中明确提出，要推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。

紧接着，12月2日，洛阳市委在专题会议中提出，要深化投资主体、融资方式研究，结合地铁等项目的实施，搞好TOD综合开发，有效拓展城市发展空间。

来源：“洛阳轨道交通”微信公众号

洛阳地铁首度出手拿下的位于洛阳市伊滨区的地块，便是洛阳地铁谋划的首个TOD项目。因其位于伊滨区康庄村范围内，也叫“康庄站TOD项目”。

“康庄站TOD项目”的成功摘牌，被洛阳轨道集团视作“轨道集团在TOD开发板块迈出了实质性的一步”，标志着洛阳轨道交通正式步入TOD时代。

在TOD模式下，地铁公司因掌握着大量的城市空间资源，在开发上具备先天优势。随着TOD开发模式政策窗口的逐步打开，地铁公司拿地的积极性开始被充分释放出来。

对于TOD项目的规划和开发建设，洛阳地铁也赋予了其十分重大的意义，“这是轨道集团从地铁建设运营到资源开发的重要转折，也是实现由资源开发反哺轨道运营，推动轨道交通可持续发展的重要契机，具有里程碑意义”。

地铁公司热衷于TOD模式，大举拿地背后的图谋开始显露出来，这也是洛阳地铁“不务正业”，在土拍市场中频频出手的原因之一。

2、借道TOD，意在地产？

地铁公司发力TOD模式，通过资源经营，走多元化发展之路，来缓解自身在城市轨道交通投资、建设和运营上的压力，有着现实需求。

此外，地方政府的意图也十分明显：借助TOD综合开发，活跃土拍市场，推动房地产市场复苏，进而充实地方财政，活跃地方经济。

但是，房地产市场萎靡，土拍市场表现欠佳，民营房企因普遍信心不足大多持观望态度，而地方城投平台拿地也开始越来越多地受到政策限制。

在此情况下，靠传统的央国企拿地托市，并非长久之计，地方政府急需找到新的城市土地投资开发主体，来弥补地方城投的缺位。

借道TOD模式，地铁公司成为不二之选。实际上，在TOD模式下，不少城市地铁公司在“地产副业”上表现十分亮眼。其中最为引人瞩目的，当属深圳地铁。

数据显示，2021年，深圳地铁全年营收达163.97亿元，净利润约为28.9亿元。其中，站城一体化开发95.71亿元，占比58.37%；今年上半年，深圳地铁公司营业收入为119.75亿元，净利润为6.23亿元，其利润主要来源为站城一体化开发业务板块，占比217.54%。

深圳地铁的站城一体化开发业务板块主要包括住宅、商业和保障房项目，大部分为集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体，亦即TOD开发业务。

这种基于地铁+地产物业的开发模式，其实并不鲜见。

去年全年，广州地铁集团也实现经营收入134.6亿元，利润总额4.3亿元，其中利润主要来源于物业经营业务板块，占比82.84%。

南宁轨道交通实现营收33.66亿元，其中4.71亿元来自地铁票款/运营，22.58亿元来自商品房销售，另外还有2.4亿来自混凝土销售，1.44亿来自物业服务。其中，房地产收入占其总营收比例近七成。

来源：“城市进化论

中国城市轨道交通协会发布的《2021年度统计和分析报告》显示，2021年，全国有北京、深圳、杭州、宁波等11市，在平均每车公里运营收入和平均每人次公里运营收入这两项指标上，均超过全国平均水平，而这些城市，均为资源经营收入较高的城市。

TOD开发模式所隐藏的巨大机会，已经被越来越多的地铁公司所验证。而获取这种机会的前提，则是大量的土地储备。

公开信息显示，据不完全统计，自2021年实行集中供地以来，深圳共举行了6场土拍，出让土地66宗、收金1598.78亿元，深圳地铁拿了其中11宗地，总地价355.84亿元，金额贡献比达22.26%。

今年前9个月，权益拿地金额top100的企业中，有8家地铁公司上榜，这一数据多于2021年和2020年全年上榜的地铁公司数量之和。

纵向来看，今年这8家上榜的地铁企业，拿地总金额为585亿元；去年，有5家地铁公司上榜，拿地总金额为637亿元；而在2020年，拿地金额top100的公司中，仅深圳地铁1家地铁公司以129亿元上榜。

此上种种，对洛阳地铁而言，颇具诱惑力和冲击力。

据河南媒体大河财立方报道，洛阳轨道集团相关人员透露，公司拿到营业执照的当天下午，就出发去广州学习，这其中就包括学习广州地铁的发展、管理和经营理念等。

3、地产反哺地铁，洛阳能否破局？

公开信息显示，截至2022年9月30日，中国内地已累计有52个城市开通运营了城市交通线路，总里程9788.64公里，其中地铁7655.32公里，占比78.21%。

广深地铁，只是中国城市地铁光鲜亮丽的A面。

更为普遍的情况是，作为肩负着畅通城市公共交通体系社会重任的城市地铁，投资建设周期长，投入巨大，回报周期长，投资回报并不理想。

而且，受制于票价、客流强度，以及其它营收手段和收入规模等因素的影响，不少城市的地铁公司，自身造血能力不强，营收压力加剧。

据每日经济新闻援引上清所官网9月份发布的信息显示，从全国23个城市地铁公司披露的半年报中可以看出，有10城市地铁净利润为负，亏损面从去年同期的三成扩大至四成多。其中，重庆、西安和杭州已连续两年亏损，且亏损额超过10亿元，是全国地铁亏损最为严峻的几座城市。

来自观研天下数据中心整理的数据显示，在中国城市轨道交通运营收入中，票务收入占比约为80.5%，商业资源收入占比仅为5.3%，城轨交通运营的商业化程度仍较低。

作为城市公共交通基础设施建设的重要组成部分，城市地铁的投资和建设，需要巨额投入，如果地铁公司不能自我造血，对政府来说，这是一笔沉重的负担。

过去两年，包括深圳地铁、北京地铁、苏州轨道交通、青岛地铁、成都轨道交通、宁波、南京、长沙、天津等地的轨交公司，以及重庆、厦门、西安、南昌、无锡等城市轨交/地铁集团都拿到了大量政府补贴，补贴金额在数亿元到百亿元不等。

目前，关于洛阳地铁的营收情况，外界并不知晓，但相较而言，考虑到洛阳地铁线路较少，开通时间较短，且依旧处于投入期，再叠加城市整体经济发展状况，洛阳地铁的营收状况，并不出众，资金承压是一定的。

为了解决资金压力，目前，洛阳轨道集团已进行了多种形式的融资工作。

比如，洛阳轨道集团申请通过了新开发银行3亿美元中长期贷款，这是河南省获批的第一个新开发银行贷款项目，也是截至贷款投放时河南省单笔获批贷款金额最大的政府利用外资项目。

此外，贷款也成为支撑地铁项目建设的重要资金来源。公开报道显示，截至2022年8月末，洛阳轨道集团存量贷款余额达208.91亿元。

无论是地铁公司，还是投入大量资金的地方政府，都急于摆脱地铁建设和运营的沉重包袱。从目前已有的成功案例来看，通过大力发力地产“副业”，来反哺城市地铁建设，持续提升自我造血能力，或成为破局的关键。

据大河财立方报道，洛阳轨道集团已准备在房地产项目引入优势房地产品牌进行合作开发，充分发挥洛阳轨道集团资源优势和社会资本方品牌管理经验，提高项目开发整体收益。

在城市地铁建设普遍承压的当下，洛阳地铁能否借道TOD模式趟出一条新路，还有待长期观察。

参考资料：

《地铁企业前9月揽地 585亿元 “地产反哺地铁”获青睐丨公司》，中国房地产报，2022-10-18

《地产“生力军”地铁集团》，21世纪经济报道，2022-09-15

《21城地铁成绩单：超半数盈利上涨，谁还在亏？》，每日经济新闻，2022-05-12

《疯狂购地近600亿！地铁公司正在“豪赌”TOD》，城市战争，2022-10-19

《创造地铁建设“洛阳速度”，解码洛阳轨道集团“出圈”秘诀》，大河财立方，2022-10-14