记者｜牛钰

2023年行业首宗大额收并购诞生，融创深圳冰雪文旅城股权转让落定，接盘方为项目合作方华发股份。

1月3日晚间，华发股份（600325.SH）与融创中国（01918.HK）接连发布公告称，融创拟将深圳融华置地投资有限公司51%的股权与债权转让给珠海华发，标的公司主要开发位于深圳的融创华发冰雪文旅城项目。

交易总金额约为35.8亿元，其中股权收购价为35.7亿，债权收购价为1190万元，本次收购以现金方式进行，首期代价款为20.94亿，华发需在今年1月5日之前打到深圳融创文旅指定账户中。

至于为何如此着急需要这笔资金，据融创公告披露，出售事项所得款项净额将主要用于偿还融创中国当时为获取目标项目而获得的融资（本息合计约人民币20.94亿元），并解除公司目前就该融资而提供的担保，从而也降低集团整体负债规模、减少债务压力。

深圳冰雪文旅城是融创文旅在深圳的首个项目。2019年年底，在当年的深圳全球招商大会上，深圳宝安区和融创中国签订了总投资达367亿元的合作协议。

2020年11月，融创与华发共同出资成立深圳融华置地，分别占股51%及49%，并以底价127.1亿元摘得该项目地块，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总建面约为131万平米。

在冰雪文旅资源匮乏的南方地区，深圳冰雪文旅城在当地政府的规划中很重要，2021、2022连续两年入选深发改重大项目，意图打造成为全球最大的室内雪世界文旅项目。

这个占据区位优势、贴近冰雪文旅消费热潮的重点项目，却成为融创在陷入现金流困境时想要割舍的负担。

作为融创近两年最后一批获得的文旅城资产，深圳冰雪文旅城尚处于前期开发阶段，项目公司两年未产生营收，后续还需要较大资金投入，并且受疫情及市场等多重因素影响，2021年12月以来，项目进入停工状态。

界面新闻从知情人士处获悉，为推动冰雪文旅城项目尽快盘活，深圳市政府主动协调多方牵线，对解决项目目前的困难展开磋商谈判。

去年5月份，刚刚出现债务逾期的融创便被传出将要出售深圳冰雪文旅城股权，潜在的买家名单中出现深铁、万科，不过各方对洽谈传言均未做出回应，该文旅城的出售事宜也沉寂了近8个月，直至新年才落定将由华发接盘。

华发出手接盘深圳冰雪文旅城，除了与融创有合作基础外，亦是在落实政策指引下，作为国企承担起纾困房企的责任。

去年1月份，华发也曾收购过融创项目股权，涉及二者合作开发的昆明融创文旅城二期，交易价格14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元，该项目由融创继续操盘。

据交易评估文件显示，2020年底，深圳冰雪文旅城开始建设的12栋人才住房，在停工之前大部分便已封顶，达到预售标准，尚未办理预售证。

入市节奏的推缓与地价还未付清有关。根据土地出让合同，127亿元分两次付清，但第二笔应当于2021年底缴纳的60多亿至今未付清，因此还可能涉及滞纳金补缴及土地被收回的风险。

在此次与融创的交易完成后，华发将持有融华置地（即深圳冰雪文旅城）100%股权，剩余未缴清的地价款63.55亿元也将由华发承担。

华发股份在公告中表示，按照计划，项目规划的冰雪世界预计在2025年11月运营开业，同时公司将结合项目实际情况及投资运营计划稳步推进住宅、商业、酒店及办公等业态的开发建设进度。

即使已无保留权益，融创并未完全退出深圳冰雪文旅城，融创品牌依然保留，并将跟华发设立合资公司，共同负责项目（不含学校、人才房地块）后续的开发建设及销售，冰雪项目及酒店项目的运营管理服务。

除能继续发挥在冰雪产业中的建设、运营管理优势，更为关键的是，在2025年11月23日前，融创有权选择回购这51%的股权及债权。

华发留给融创的回购条件相对宽松，回购代价将以出售事项的代价（即35.8亿元）为基准，再经考虑华发在融创退出股权期间的相关资金占用费，并未提及未来近三年内项目升值部分。

融创预期，会就出售事项录得除税前未经审核亏损约人民币5.1亿元，“可能通过行使回购权分享目标项目未来升值价值，弥补当前出售事项的亏损。”

一个多月前开始，融创项目纾困的利好消息频传，AMC入局收购股权，并以提供注资等方式支持具体项目开发建设，既保留融创操盘开发，还给融创留以偿还融资、回购股份的余地。

从这方面来看，华发接盘深圳冰雪文旅城背后的纾困逻辑也如出一辙。

近期融创纾困、出售资产的动作逐渐多了起来，久违露面的孙宏斌也出来了。据融创官微12月30日消息，孙宏斌出席与武汉城建签约合作协议现场，但对于具体内容并未披露，只是“有关事项”。

实际上，去年1月份，作为合作方的武汉城建收购了融创甘露山文创城35%股权，融创在该项目的股权下降至15%，不过交易对价未作出具体披露。

至于融创与武汉城建最新的合作协议是否会深入到项目纾困层面，或者能否出现更多“老朋友”伸出援手，还有待观察。