记者 | 孙梅欣

针对新年后最受关注的一笔收购，建发股份在1月15日就拟收购美凯龙举行了投资者说明会，主要针对收购后的债务承接、美凯龙资产、控股后美凯龙和建发股份业务协同作用、和地产业务布局进行了说明。

建发股份高管透露，到2025年消费板块营收将要冲至千亿规模，并表示控股后会深度参与美凯龙运营，对于目前表现不好的自营和委管商场，将会进行调整。

建发股份董事长郑永达称，公司主要覆盖供应链和房地产业务，和美凯龙对应的家居供应链和地产可以有协同效应，收购美凯龙股权是建发股份为了产业链和供应链产业的延伸，从公司长远发展思考的战略性并购。

同时表示收购美凯龙是上市公司层面合作，重点纳入供应链板块业务，不会影响建发股份今年的地产拿地计划。

对于市场关心的收购后债务问题，建发股份高管强调，交易不涉及债务安排，未来控股的是上市公司美凯龙，不会对目前控股公司红星控股承债。

建发股份高管表示，美凯龙报表上负债700多亿拆分后可以发现，实际有息负债为380多亿，负债规模较大但有两个突出特点：一是以长期借款为主，时间周期较长利率较低，规模约为300亿；一是举债模式上每家自营商场对应一家子公司，子公司对物业进行抵押从银行取得贷款，担保方为上市主体，与控股股东关联较弱。并且初步审计中，没有发现美凯龙自营商场抵押有给母公司供血的情况。

建发股份判断，公司控股美凯龙之后需要增加承担的担保义务并不多，并且国资控股有利于未来降低美凯龙融资成本，改善盈利状况。红星控股对美凯龙上市公司提供担保规模有限，上市公司基本就可以满足担保需要。

具体到业务部分，建发高管表示，希望在消费品板块有所突破，争取到2025年营收能达到1000亿规模：“目前建发股份业务主要以大宗交易为主，很容易受产业、库存周期影响。相较而言消费品板块利润率高，并且较为稳定。”

建发股份高管称，入股美凯龙主要从资产价值、企业龙头效应、品牌和渠道价值以及消费私域流量四方面考虑，能够和建发股份的业务进行协同。

资产价值方面，目前红星美凯龙自持的94家自营门店有80%都集中在一二线核心城市的核心地段。建发高管坦言，这是美凯龙的核心价值和基本盘，也是建发最看重的部分。

“自营商场租金收入占营收60%以上，整体出租率超过90%，自营业务毛利率较为稳定，流动资产以货币资产为主，并且所处一二线城市核心地段，价值保障度较高。”高管透露，随着证监会已经明确REITs将会拓展至商业地产，按照目前美凯龙自营商场，基本可以满足单体项目4%-5%回报率要求：“未来REITs放开后，可以进一步降低资产负债要求。”

从家居卖场行业来看，美凯龙是行业占据了行业绝对龙头地位，市场占有率达到17.5%，比第二名居然之家11.1%的市占率高出6个点，并且居然之家主要以轻资产业务为主。

建发股份认为，随着行业发展，连锁巨头的集中度会越来越高：“地方性独立卖场影响会弱化，如果城市必须有家居入口，那么企业仅仅抓住入口就可以做很多事情。即便家居行业成长空间不大，但头部企业成长速度仍会很快，集中资源度更高。”

从品牌和渠道价值来看，建发股份看中的是美凯龙卖场在全国1-4线城市的渗透率，以及和美凯龙有合作的3万多家企业品牌。

建发股份高管称，从品牌效应来看，建发股份正在从一家地方性国企向全国迈进，因此必须要有一家全国知名的桥头堡企业；建发股份目前供应链上的产业，希望可以通过目前与美凯龙有合作的3万多家企业品牌，进行更多渗透和触达；建发地产业务未来可以和美凯龙家装平台、商业地产进行融合。

建发股份高管坦言，通过企业原有供应链达到这样规模和渗透率成本会非常高，而通过美凯龙平台，未来在市场触达家居及泛家居业务的空间就很大：“我们同时是部分海外品牌在中国总代理，已经在5家美凯龙进行销售，未来希望进一步拓展，包括和家居行业有协同作用的家电行业。”

高管表示，消费板块总量难以高于大宗交易量，但如果达到这一规模，消费板块利润率会更高，并透露公布收购以来，已有高端家电品牌找来寻求合作。

同时，建发股份认为美凯龙作为国内较为高端的家居卖场，集中沉淀了国内最具消费力的私域流量，未来可以利用私域流量和建发股份现有其他业务协同发展。

对于地产业务板块，建发房地产集团总经理林伟国表示，今年拿地布局优先以已进入城市为主，重点关注一二线城市、长三角市场，以及福建的三四线城市。投资布局选择一方面看城市市场需求状况，另一方面看建发的产品和当地需求是否匹配，并且看当地的住宅产品流通性、去化率，以及建发品牌在当地的认可度。

对于地产收购计划，如果优质资产并且与现有业务有协同作用，公司会考虑并购，考虑方向包括项目本身是否符合公司产品定位需要，项目的收益率水平是否符合公司标准，以及项目潜在风险。

从市场反应来看，建发股份的说明会对投资者信心起到一定的提振作用。1月16日开盘后，建发股份股价止跌翻红，至闭市报收13.58元/股，股价涨幅5.03%，结束了自公布计划控股美凯龙以来的连续下跌走势。美凯龙A股则在复牌后一字涨停至收盘，报收5.15元/股，总市值冲至224.27亿。