记者 | 刘子象

全球商业地产价格首次出现季度下跌，结束了13年的涨势周期。

周四，摩根士丹利资本国际（MSCI Real Assets）发布报告称，2022年第四季度，北美、亚洲、澳大利亚和欧洲18个城市的办公、工业和零售物业的指数比前三个月下降了0.5%，结束了13年的连续上涨。上一次出现季度负增长是在2009年底，即全球金融危机即将结束时。

报告称，去年全年，商业地产价格跌幅最大的城市是美国的圣何塞（-7.5%）和曼哈顿（-7.2%）。圣何塞是硅谷巨头的基地，苹果公司、谷歌母公司Alphabet均在此地。

另据Kastle Systems的数据，圣何塞的办公室利用率是新冠大流行以来最低的地区之一。在纽约中心城区曼哈顿，写字楼空置率也在攀升。

原因是多方面的。美联储连续加息带来的借贷成本上涨是因素之一。买家由于借贷成本提高，对房产出价较低，卖家不愿意降价，买卖价差过大，两者陷入对峙。另外，新冠大流行在一定程度上改变了人们的工作和生活方式，在家办公和混合办公越来越多，对于传统办公室的需求降低。

“尽管已经有所下跌，但美国商业地产价值仍然被适度高估”，独立机构Green Street美国房地产投资信托研究主管诺特 (Michael Knott) 预计，今年美国商业地产还有5%-10%的下跌空间。

不过从全球来看，美国的表现仍然比较亮眼。彭博社稍早前的一篇文章写道，与已经基本触底且韧性十足的住宅市场相比，美国的商业地产确实是更值得关注的问题，特别是考虑到赎回和流动性问题，以及办公室低占用率看不到尽头的事实。但是，至少在短期内，这些对美国来说都不像是系统性问题，不太可能成为黑天鹅事件。而瑞典、加拿大和澳大利亚等国更加危险。

“瑞典、澳大利亚和加拿大等国的债务和房价都达到了令人瞠目结舌的水平。与美国30年的抵押贷款期相比，这些国家的抵押贷款的固定利率期限较短，这意味着随着这些利率的重设，债务压力会增加，”文章写道。

摩根士丹利的最新报告也显示，商业地产下跌已经是全球性问题。报告称，去年全球的房地产投资总额下降了22%，其中美国波士顿市中心下降高达62%。

而房地产交易和开发的下降将不可避免地影响实体经济，继而对就业和增长构成风险，特别是考虑到全球房地产行业规模庞大的潜在债务风险。

彭博社汇编的数据显示，在全球不良债券和贷款的数量上，房地产行业以1750亿美元的规模排名第一，是排名第二的软件和服务行业的四倍，后者正在不断裁员。

“全球房地产行业正坐在一个1750亿美元的定时炸弹上。随着央行进一步加息，这一数额还将继续上升。因此，由于占用率低而导致的商业地产问题正在缓慢渗入经济，不能排除信贷清算的可能性。”彭博社文章写道。在房地产公司仲量联行（JLL）贷款咨询业务高级董事总经理Ian Guthrie看来，“今年是这些问题开始显现的时候”。

在欧美，仲量联行称，欧洲大约十分之一的公司贷款已经表现不佳并且信用风险增加。加拿大资管公司Brookfield旗下的一个房地产分支机构去年11月就表示，可能难以为洛杉矶市中心两座大楼的债务再融资，并提高了投资者止赎的可能性。美国房屋建筑供应商Builders FirstSource已裁员2600人。瑞典家电制造商Electrolux AB去年宣布计划裁员4000人。

在亚洲，韩国乐高主题公园开发商未能偿还债务引发了该国的信贷紧缩，中央银行被迫采取行动稳定市场；由于新冠封锁和利率上升，澳大利亚建筑公司Caydon Property陷入破产。

房地产融资公司Ready Capital Corp.的首席执行官卡帕斯 (Tom Capasse) 认为，“我们正处于一个有序的熊市”，银行正在削减投资组合。

“商业地产比其他资产类别对经济状况更敏感，如果经济发生‘内爆’，也经常和商业地产相关，”曾在德国央行和国际清算银行董事会任职的东布雷特 (Andreas Dombret) 表示。