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界面新闻编辑 | 彭飞
随着气温回升，苏州的楼市也在这个春天迎来复苏。
最近三周，苏州主城区二手住房网签持续增长，仅贝壳的签约量一天就破200单，创近一年来新高。一名贝壳工作人员的电脑工作系统显示，不到一个小时，一套位于吴中区长桥街道的二手住宅相继有3位客户提交了签约请求。
2月17日14点30分，苏州市虎丘区的一家贝壳签约服务中心已没有工作人员闲着，他们不是在与客户解释合同内各项条款，就是在电话里告知客户签约具体地点，还有人在电梯口一边与买方交流一边等待卖方的到来。
张丽今年刚过六旬，也在近期购入一套二手公寓。从看房到决定签约，她只用了一周时间。在签约现场等了至少半小时后，才把3万元定金交到贝壳工作人员手上。
相比之下，苏州的新房市场更加热闹。
期间各项目销售的捷报频频相传于朋友圈和自媒体平台，比如万科东方雅苑上周末来访2360人，新增签约金额超1亿元；姑苏内环胥江板块的桃溪澜园一天出货半个亿等。
让苏州市场引起外界关注的还有首轮土拍。2月17日，30余家房企来此抢地，只为竞争工业园区的湖西三星地块，经65轮激烈竞价后冲破最高限价，成交楼面价达35650元/平方米，刷新园区最高单价纪录，这在土地市场并未回暖的当下，反映出开发商对苏州园区市场的信心。
苏州本地一名业内人士告诉界面新闻，这宗地块后期大概率将引入保利共同开发，最快今年下半年入市，届时单价或会突破现在的天花板，直奔“6”字头。
很明显，苏州正试图以最快的速度为楼市争夺来“春天”。
“园区之争”
没有开发商不想从园区分得一杯羹，无论现在还是未来。
凡提及苏州楼市，就无法避开工业园区。从1994年一片农田到如今的全国第一经开园，历经20多年的建设，园区早已成为苏州最有吸引力的区域：人口净流入第一、人均GDP第一、人均收入第一，同时也是房价最高地。
今年1月份，工业园区二手房挂牌价由4.5万元/平方米涨至4.6万元/平方米，已超过南京的鼓楼区和建邺区，成为江苏省内房价最高区域。
但园区房源并非有钱就能买到。去年12月23日，海尚壹品北项目万科朗拾开始摇号，备案均价48950元/平方米，1531组客户抢235套房，中签率15.4％，李晖没能成为那个幸运者。
一名曾负责园区房产销售的中介人士向界面新闻透露，类似园区这些倒挂严重的楼盘，摇号还只是表面现象，通过内部关系买房、交巨额茶水费等途径依然存在。
“感觉全江苏有需求的都来摇号了。”在园区“陪跑”多次后，李晖只有关注次核心区域，3公里之外的跨塘板块成为她的首选地，预算也随之节省至少1万元/平方米。
从去年下半年开始，苏州陆续放松了对外地户籍的购房要求，除园区、姑苏区、高新区等核心区仍要求三年内有6个月社保，其他区域已经不在限购，这极大降低了外地人在苏州买房的门槛。
一些购房者口中“买到即赚到”的保利天汇是近期热盘。销售均价3.5万元/平方米，距离苏州地铁3号线方湾街站仅300米，6站达苏州中心，1站到达苏州园区站，“性价比极高”。
受此鼓舞的还有董斌，周六他带着妻子前往售楼中心。在他看来，这里虽比不上斜塘，但好歹位置较佳，3年内能看到兴起希望，无论是作为投资还是自住，都算得上是个不错的选择。
再往东南方向行驶就是园区楼市的刚需外溢板块胜浦了。
顺着中新大道东望去，会看到工程车辆来回穿梭、塔吊林立转动，绝大多数建筑主体还未摘去安全网，道路两旁荒草丛生，在春意渐显的苏州显得很萧瑟。这个距离工业园区12公里的乡镇，房价却早已突破3万元/平方米。
也许是觉得“胜浦”一词太过普通，当地政府又推出了“高贸新城”的概念。美好的规划以及相对低廉的地价，吸引万科、中铁建、新城、越秀、路劲等大批地产开发商前来，令荒芜的乡镇转眼就变成高楼林立。
2月15日晚间的一纸推文，更令胜浦的房产销售们激动不已，这将是他们次日在面对客户时第一个要宣布的“好消息”。
胜浦高中将于2025年9月投入使用，钟胜路商业地块、邻里中心、养老服务中心也将在两年内竣工，包括中新大道的拓宽改造、强胜路接312国道工程等，苏州政府计划投资60亿元打造这个新区。
这对于本就打算置业于此的人会更坚定。一对90后夫妇原想再观望一段时间，但在好消息官宣后的第二天便又前往万科东方雅苑售楼处，认购时没有半分犹豫。
2月18日-19日，项目来访约2360人，签约金额超1亿元。市场大幅回升，东方雅苑却已经“余粮”告急。
由五矿地产携手路劲地产开发的澜悦溪云以及由中铁建操盘的花语澜苑，则赶上好时节，存粮还剩不少。同等位置下，花语澜苑更具价格优势，有销售开年至今已卖了10多套。
“来此置业的多以刚需为主，尤其是很多在奥体那边上班的人。”有了新名字的胜浦能否吸引来更多的投资人群还不得而知，就像没有人知道这里的美好前景究竟能不能实现，能在多久实现。
“改善时代”
苏州房地产市场正进入全面改善时代。
对于项目销售人员刘海来说，桃溪澜园仅用了一周时间（2月1日-7日）就实现了销售破亿的成绩，并不值得大惊小怪。
这个姑苏古城区红盘的定位是精装7-11层的洋房大平层，最小户型就是143平方米的四房，最大户型则达到204平方米。销售均价44800元/平方米，前后两期共推出459套房源。
“这再正常不过了，单价高，户型大。”刘海表示，只要卖掉一套204平方米的大户型，就能回款1千万，卖够10套就是1亿。2月第二周，桃溪澜园的销售额超过6000万元。
在改善当道的苏州市场，越改善的产品越受追捧，星河WORLD·盛世也不愁卖。2月第三个周末，实现销售额7868万元。
该项目位于高新区横塘板块，靠近狮山核心配套。推出113-143平方米的三房、四房中，明显后者更受市场欢迎。2月17日下午，案场内人群拥挤，项目销售经理正在手机上备注帮客户申请换房，“前面买的113（平），现在想换成143（平）。”
万科云山著、大象山舍两个项目也试图“将改善进行到底”。其中，云山著推处110-145平方米的三、四居室，大象山舍则是定位于高端叠墅项目。
2016年9月，万科和苏高新以总价41亿元竞得这块地，至今仍是板块地王。后因苏州限价，项目不得不封盘，直至2020年项目才迎来首开，入市后反响平平。
如今项目重新获得机会。2月16日，大象山舍一套下叠被成功认购。两天后，上叠也已清完。
主打“园区”概念的保利天汇，也以大户型洋房最“抢手”。项目涵盖6栋高层和12栋洋房，户型面积109-178平方米，即将加推的200多套房源里只有50套洋房，预计后期会摇号。
连同被市场公认为是“刚需群体”的胜浦也不例外。目前整个板块的住宅类型也多是高层搭配洋房，建筑面积覆盖89-141平方米，在保证刚需的同时，也为改善群体留足了空间。
接下来，苏州还有大批低密改善项目入市。如白马涧的苏高新山语澜院，仅规划了平墅和台地叠墅两类，建筑面积143-195平方米，均价2.3-2.6万元/平方米，本月底将首开。
董斌心想：整个苏州，大概已没有开发商不想做改善项目了。
想要涨价不容易
一个城市进入“改善时代”的背后，是各个板块地价的拔高，地价提高意味着房价上涨。当市场上改善项目增多，表明购买力也在上升。
根据全国GDP数据，2022年苏州经济总量达到23958.3亿元，排名第六，仅次于四个一线城市和直辖市重庆，稳坐江苏省“经济一哥”的位置。其中，工业园区贡献了苏州近50%的GDP。
从人口吸附方面来看，苏州人口净流入规模长期位于江苏省榜首。目前苏州的净流入人口高达522多万人，位居全国所有城市第七。
重视经济的苏州在楼市政策上也保持着敏感性。
1月30日，苏州共推出12个方面55项措施，推动经济运行率先整体好转。具体到房地产方面，苏州将大力支持刚性和改善性购房需求，支持房地产业合理融资需求，全力以赴保交楼；优化调整商品房预售资金监管政策，促进房地产企业加快资金回笼等。
2月9日，苏州园区开始执行二手房“带押过户”，紧接着相城区也确认执行，要刺激二手房市场活跃度，加快二手房流通。
这些政策接连出台，也加速了苏州楼市回暖。
楼市吹起复苏之风，乐观的来访量、成交量，也让开发商有了追涨心态。近期，多家苏州开发商开始放风，将陆续收回折扣和优惠，甚至高调喊涨，价格回调。
比如位于元和核心的中冶国锐·锦绣雅著，发布海报明确表示将于2月13日全线上调2个点；另一楼盘笠泽之星也表示，2月5日24时要收回2%折扣，涨价在即。此外，包括万科云山著、九龙仓旗下全线楼盘、胜浦花语澜苑等项目均宣布要收回春节优惠。
但在目前市场只有回暖趋势的背景下，这些都只是开发商一贯的营销手段。
近日，界面新闻实地走访发现，苏州多数新房项目并未收回折扣，在面对稍有购买诚意的客户时，还会顺势推出购房优惠，并宣称是“特别对待”。
以万科云山著为例，春节期间推出的“暖春洋房专属特惠”仍在继续。一套位于28幢、建筑面积145.72平方米的901房源，备案价427.08万元，优惠后一口价总价380.25万元。
星河盛世同样未中断此前的折扣。项目销售经理表示，若在6天内交付清3成首付，可在1%的基础上再优惠1%，指定他本人可再优惠1%。折算下来，一套总价536.5万元的房源可少付10万元。
包括宣称不屑打折促销的桃溪澜园，也可在装修上优惠1000元/平方米，同时加送2万元的车位代金券；胜浦板块的花语澜苑签约即打可97折，7天内付完首付可再减2万元。
一名在苏州从事10多年房产销售的人士向界面新闻表示，当前苏州楼市是新房火过二手房，二手学区房火于二手改善房。疫情放开，压抑需求释放，属于常规回暖。
很明显，随着经济复苏，这座最强地级市的楼市也将迎来“春暖花开”。
（应受访者要求，文中张丽、李晖、董斌、刘海等人均为化名）
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