界面新闻记者 | 黄昱

作为今年首家发布2022年业绩报告的上市物管公司，越秀服务难能可贵的实现了归母净利润的正增长。

据越秀服务3月8日发布的2022年业绩报告显示，去年营业收入达24.86亿元，同比增长29.6%；归母净利润约为4.16亿元，同比增长15.7%。董事会建议宣派年度末期股息每股0.109港元。

在财务方面，越秀服务截至去年末在手现金为43.61亿元，经营性现金净流入为7.5亿元。值得注意的是，这家公司并未有银行借款。

受房地产行业调整影响，不少物管公司利润都受到了影响，曾经的上市物管公司市值之王碧桂园服务近期也发出了归母净利润下滑51%-57%的盈利预警。

摩根大通近期发报告指出，预计物管股的2022财年核心盈利平均下降18%。

尽管越秀服务的净利润实现了逆势增长，但仍然存在毛利率下降、增速放缓的情况。

数据显示，越秀服务2021年的毛利率为35%，同比增长0.5个百分点；归母净利润约为3.6亿元，同比增长80.6%。

2022年，越秀服务毛利率同比减少7.7个百分点至27.3%。

对于毛利率下降的原因，越秀服务资本运营总监万思蕴在业绩发布会上指出主要是由于三个方面，一是基础物业管理的毛利率从2021年的22.2%下降至16.4%，这是因为越秀服务加大了在服务品质上面的成本投入，同时外拓项目增加以及人工成本上升所造成。

二是非业主增值服务的毛利率从2021年43.5%下降至32.1%的，这里主要是房地产市场变化导致开发商调整了对非业主增值服务的一些需求，从而对非业增值服务的毛利率造成影响。

三是社区增值服务的毛利率从2021年的46.1%下降至32.9%，这一方面是受疫情影响，另一方面越秀服务的很多社区增值刚刚开起步，开始投入成本相对会大一点。

“随着规模的扩张，整体毛利率水平会逐渐接近行业的平均水平。”越秀服务董事会主席林峰表示。

作为进军资本市场的后来者，越秀服务在2021年6月上市时曾提出要在三年内实现1亿平方米在管面积目标。林峰称，这一目标并没有改变。

从管理规模来看，越秀服务在行业中处于中等水平。截至2022年底，越秀服务在管面积为5169万平方米，同比增长33%；合约管理面积7060万平方米，同比增长20.9%，形成了以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局。

林峰表示，在物管行业一定规模还是需要的，但越秀服务注重有质量的拓展，不盲目追求面积，更加关注拓展项目包括收并购项目的可持续盈利能力。

2022年，越秀服务新签约项目84个，新增合约建筑面积1309万平方米，其中第三方拓展面积843万平方米，同比增长138.5%，占总新增总面积的64.4%，首次超过了越秀地产等关联方交付给的项目面积。

林峰表示，到2024年6月，越秀服务将如约达成1亿平方米在管面积目标。

在过去几年，收并购一向是不少物管公司快速做大规模的首选，越秀服务上市时也是这么计划的，其上市募资的18亿港元中有60%的资金用途是用来收并购的。

但从越秀服务这两年的规模拓展渠道来看，其以第三方外拓以及关联方的交付为主，在收并购上始终保持谨慎。

据悉，2022年10月，越秀服务收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，总对价950万元，新增合约面积约79万平方米，为越秀服务上市以来首单收并购。

据林峰介绍，这宗收并购的PE（市盈率）大概只有5倍，因为这是越秀地产负责该项目代建而带来的协同效应。

首宗收并购虽然体量不大，但林峰认为，这为越秀服务日后的收并购积累了经验。

为了实现1亿平方米的在管面积目标，越秀服务将通过多举措扩规模，一方面承接来自母公司越秀地产的项目资源，另一方面加强市场化外拓。在收并购方面，林峰也向过去一样表示，会积极关注市场出现的好机会。

林峰指出，物管行业标的估值2021年高峰时期还是有一定的回落。“我们认为目前估值应该是接近行业合理的一个水平。”

在收并购项目上,越秀服务会重点关注跟其自身在管理区域的重叠度，能提升其所在管理区域的密度，产生规模效应；同时要求收购标的有可持续盈利的能力，以及包括财务的规范，估值的相对合理。