文 | 段海涛

鲁商发展(600223.SH)剥离房地产开发业务资产工作取得重大进展。据披露，截至3月8日，拟置出的首批多家置业公司股权已完成过户，鲁商发展方面也收到了第一批次交割资产的首笔款项17.6亿元。

“将房地产开发板块全部资产置出至上市公司体外，旨在明晰公司业务发展重点，聚焦大健康产业，实现业务转型。”公司未来将加大在化妆品、医药、原料及添加剂等大健康产品上的研发、生产及其他投入，加速公司的战略转型。

已收到首笔转让款

据披露，本次拟置出的资产为鲁商发展及其全资子公司鲁健产业、鲁商健康持有的鲁商置业(山东省鲁商置业有限公司)100%股权、新城镇(山东鲁商新城镇产业发展有限公司)100%股权、创新发展(山东鲁商创新发展有限公司)100%股权、菏泽置业(菏泽鲁商置业有限公司)100%股权、临沂地产(临沂鲁商地产有限公司)100%股权、临沂置业(临沂鲁商置业有限公司)51%股权、临沂金置业(临沂鲁商发展金置业有限公司)44.10%股权、临沂发展(临沂鲁商置业发展有限公司)32%股权，以及上市公司对上述公司及其下属公司的全部债权430903.59万元。

据悉，上述拟置出资产对应评估值合计为590662.49万元，并以此确定为交易价格，较账面净资产值580008.88万元增值11.09%。根据付款安排，置出资产分两批次进行交割，每次交割分两次支付。

2023年3月3日，鲁商发展、鲁商健康与山东省城乡发展集团有限公司(简称“山东城发集团”)、山东省商业集团有限公司(简称“鲁商集团”)签署《第一批次股权交割确认书》，截至3月8日，上市公司原来持有的鲁商置业100%股权、新城镇100%股权、创新发展100%股权、临沂地产100%股权已过户登记至山东城发集团名下，临沂金置业44.10%股权、临沂发展32%股权正在办理过户登记手续。

3月3日，鲁商发展、山东城发集团及鲁商集团还签署了《第一批次债权交割确认书》，自债权交割日(即2023年3月3日)起，上市公司对第一批次标的公司及其子公司194276.14万元债权及其相关的一切权利、义务和风险，均由山东城发集团享有及承担。

截至3月8日，鲁商发展和鲁商健康已分别收到山东城发集团支付的第一批次交割资产的首笔款项167461.73万元和8669.20万元。按约定，首笔款项支付完成后12个月内，山东城发集团向鲁商发展及鲁商健康支付剩余对价，并以剩余对价为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。

第二批次交割的首笔款项由山东城发集团于2023年10月31日前支付。

剥离房地产可降低财务风险

鲁商发展剥离房地产业务，也是为了降低财务风险，优化财务指标。

据悉，鲁商发展房地产开发业务在山东省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、烟台、济宁、菏泽、潍坊、淄博等城市，山东省外布局至北京、上海、重庆、黑龙江等省、直辖市，形成了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店等产品系列。

不过，鲁商发展房地产业务近年来经营面临一定困难，对公司利润形成拖累。数据显示，2020年度及2021年度，鲁商发展房地产销售业务毛利率仅分别为14.52%和17.05%，盈利能力远低于其他业务板块；房地产项目2021年计提的减值金额达1.88亿元，更是对上市公司整体净利润造成不利影响。

“受房地产行业特性影响，上市公司资产负债率居于高位，潜在债务风险较大。”鲁商发展方面介绍说，随着地产公司的出售，公司存货资产将降低，流动比率、速动比率、资产周转率等指标亦将得到优化。以2022年1-10月财务报表数据测算，本次交易后，上市公司资产负债率将由90.84%下降至61.27%，流动比率将由1.11上升至1.93，速动比率将由0.21上升至1.78。

从资产规模和业绩情况看，以2022年1-10月财务报表数据测算，交易前鲁商发展总资产为590.92亿元，交易后为107.51亿元；营业收入从104.15亿元，变为27.46亿元；但净利润却从-1.38亿元变为2.45亿元。尽管资产规模和营收出现下降，但盈利水平不降反升，显示房地产业务亏损对公司拖累较大。

打造国内领先的大健康产业运营商

在生物医药板块，鲁商发展主要包含化妆品、医药、原料及添加剂业务，未来公司将在此领域集中资金和优势资源，实现由地产向大健康产业的战略转型。

其实，鲁商发展在生物医药板块的底蕴相当不俗。

化妆品方面，福瑞达生物是鲁商发展化妆品的主要经营主体，依托公司“妆药同源，科技美肤”的研发优势和产业链优势，已发展成为山东省化妆品行业龙头企业，旗下拥有“颐莲”“瑷尔博士”“善颜”“UMT”“诠润”“贝润”等多个知名化妆品品牌。其中“颐莲”专注玻尿酸护肤品38年，2021年“双十一”产品销售额突破1.11亿元，位列京东美妆前三名。

医药方面，公司涵盖中药及化药制剂(明仁福瑞达)、生化药品(博士伦福瑞达)及销售团队(医药事业部)，拥有施沛特、颈痛颗粒、小儿解感颗粒等多个知名品牌。公司旗下的明仁福瑞达致力于中成药、化学药、保健食品的研发、生产和销售，产品涵盖骨科、妇科、内科、眼科、儿科五大领域。

原料及添加剂方面，鲁商发展旗下焦点福瑞达是全球第二大玻尿酸原料生产商，产品远销美国、英国、日本等72个国家和地区，2021年，焦点福瑞达玻尿酸产能达420吨，全球销量份额达15%；旗下福瑞达生物科技主要生产食品和化妆品添加剂，食品添加剂之一纳他霉素市场占有率在40%以上。

二级市场对鲁商发展剥离房地产业务专注大健康产业也颇为看好，在去年11月出售资产消息刚传出时，鲁商置业股价就连续4天涨停，直接从每股8元以下涨到了11元以上，其后的几个月时间里一直在10-13元区间震荡。截至3月9日收盘，鲁商发展股价为11.18元/股，市值120亿元。

对于未来经营计划，鲁商发展表示，将积极打造“两品牌两基地”，即中国骨科药物领导品牌、玻尿酸高端护肤品牌、全国重要的眼科药品生产基地、全球最大的玻尿酸原料生产基地，迅速实现医药健康板块做强做大。