界面新闻记者 | 黄昱

净利润下滑成为房企2022年业绩主流。

截至3月8日，73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成，预亏最高的超过200亿元，而按照预告亏损利润下限计算，总亏损额将超过1700亿元。

另外34家央企、国企和混合所有制企业中，也有17家预告2022年归属股东净利润亏损，预告亏损占比50%，其中包括华侨城、首开股份、美好置业、北辰实业、华远地产、格力地产等知名房企。

民营房企亏损占比更高，39家民营企业中有25家预告去年归属股东净利润亏损，占比超过64%。

在民营房企普遍面临亏损的市场环境下，即便是规模最大的碧桂园（02007.HK）也未能幸免。

3月13日，碧桂园发布盈利警告，预期截至2022年12月31日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

2021年，碧桂园实现归母净利润约268亿元。

在公告中，碧桂园将归母净利润亏损归因于三个方面：毛利率下降、计提资产减值、汇兑损失。

为了显示自身现金流相对安全，碧桂园董事会特地指出，影响碧桂园盈利的影响多位非现金性质。所谓“非现金性质”则主要指计提资产减值和汇兑损失，属于“浮亏”，暂时不会直接对现金流带来影响。

碧桂园总裁莫斌曾在去年初表示：“在房地产行业市场上行的时候，我们以销售额作为内部考核的目标；在市场平稳的过程中，我们以现金流的回款作为内部考核的目标；当现在出现市场下行的时候，我们是以可动用资金作为内部考核的目标。”

以守住资金安全为底线，去年碧桂园在拿地上十分谨慎。据中指研究院数据，2022年碧桂园权益拿地金额仅有61亿元，排名第66位。

毛利率下滑是多数房企净利润下滑的重要原因。亿翰智库统计数据显示，2018年以来，典型房企毛利润率和净利润率进入下滑通道，2021年毛利润率、净利润率均值为21.1%、7.3%，分别较上年下滑4.5个、4.6个百分点。

碧桂园表示，受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，其2022年开发业务结转毛利率下降。

同情况也发生在2021年。财报数据显示，2021年碧桂园实现毛利率约17.74%，而2020年同期约为21.8%。在此背景下，2021年碧桂园归母净利润下滑约23%。

2021年业绩发布会上，碧桂园首席财务官对毛利率下滑的原因做出了解释，一方面是2017年、2018年的高价地进入交付期，另一方面是2021年下半年销售环境恶劣，“以价换量”甩货严重，销售比预期要差。

众所周知，2022年销售市场的情况较2021年下半年并未有明显好转，各大房企销售下滑严重，“以价换量”成为常态。

据克而瑞数据，2022年，碧桂园约实现全口径销售额4643亿元，同比下降约39%，降幅略好于百强房企约41.6%的平均降幅，虽然仍维持住了销售规模第一的位置，但位居第二的保利发展已仅比其少不到100亿元的销售额。

为了维持住一定的规模水平，碧桂园势必是要牺牲一部分利润的。

值得一提的是，与2021年不同，碧桂园2022年的归母核心净利润与归母净利润数值差异较为明显，这部分则受公允价值变动、汇兑净损益等影响。

汇兑净损失是碧桂园所列的导致归母净利润大幅下滑的主要原因之一。碧桂园指出，受美元升值影响，公司在2022年形成了较大额的汇兑损失。

此外，计提资产减值也成为碧桂园去年归母净利润转负的重要原因。

计提资产减值，主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

碧桂园表示，面对市场变化的不确定性，其在2022年对存货进行了较大额的减值计提。

不过值得一提的是，由于资产减值判断的主观随意性较大，验证减值计提合理性难度也较大，因此，上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现。有些房企可能过度进行减值计提，例如当年业绩已经亏损，干脆一次亏个够，通过大幅计提资产减值来个“洗大澡”。

克而瑞研究中心指出，整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动了更多房企计提资产减值。

2021年房企计提资产减值的情况就非常突出，成为部分企业亏损的主因，包括2021年亏损金额最多的富力地产。富力地产2021年计提资产减值达150亿元，最终归母净利润亏损164.7亿元。

2022年计提资产减值也成为不少房企亏损的主要原因。2022年蓝光发展预计亏损金额从2021年的138.3亿元扩大到219.37亿元左右，主要原因便是其再次计提了约160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。

此外，从2021年盈利约38亿元，转为预计在2022年亏损最高超百亿的华侨城也是因为受到了计提资产减值的冲击，其表示，考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加，2021年这一数值约为21亿元。

据克而瑞统计，58家业绩预亏或盈利减少的房企中有56%因为行业低迷而对其资产进行了减值准备。

克而瑞研究院指出，由于行业复苏迹象已经开始显现，因此2023年若是市场恢复情况较好，房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。

在民营房企中，碧桂园是融资渠道相对通畅的，接下来如何进一步打通融资渠道、增加市场信心等，这些都是碧桂园为修复业绩基本面所需要努力的。

此外，碧桂园是公认的“三四线开发之王”， 而随着中国城镇化速度减慢，三四线城市销售显现疲态，一二线城市更具韧性，能够更好地抵抗风险。

在2月份碧桂园召开的2023年年度工作会议上，已经透露出今年会重启拿地，投资方向上将聚焦市场恢复更好的一二线城市，这意味着碧桂园在行业新形势下的投资策略也会有所调整。

如何解决三四线城市销售占比过高的问题，这是杨惠研如今接棒后所面临的挑战。