文｜新经济e线

随着公募REITs常态化发行进一步推进，基金管理人的比拼也是如火如荼。近日，兴银基金中标的云南云投中裕能源有限公司基础设施REITs项目（云投中裕能源公募REITs）就被曝出该项目发行、托管都是零费率，此举开了行业先河。

3月22日，兴银基金官微发文称，2023年2月17日，兴银基金首次中标公募REITs项目——贵州兴义市水务有限责任公司基础设施公募REITs项目（兴义水务公募REITs），打响了兴银基金公募REITs业务首秀。3月20日，兴银基金公募REITs团队再中标云投中裕能源公募REITs。

据悉，云投中裕能源公募REITs项目由兴业银行总行投资银行部与昆明分行参与推动，由兴业银行担任基金托管银行及Pre-REITs牵头承销机构，华福证券担任专项计划管理人及财务顾问，兴银基金作为基金管理人，依托集团资源协同华福证券云南分公司，定制“Pre-REITs+公募REITs”综合服务方案，为客户绿色清洁能源基础设施资产盘活提供全周期的综合绿色金融服务。

就在3月24日晚，国家发改委官网发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。当晚，证监会亦发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》。

两部委同天发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

公募REITs价格战开打

无疑，云投中裕能源公募REITs中标结果的公布，标志着公募REITs价格战已经开打。3月17日，云南省投资控股集团有限公司（云投集团）网站对旗下云投中裕能源公募REITs基金管理人选聘项目成交候选供应商进行了公示，公示期为期三天，从3月17日至3月19日。

来源：云投集团官网

此前，该基础设施基金公募REITs基金管理人选聘项目（项目编号：XNZB2022-0572-0353ZBY），于2023年3月14日进行了开标、评审。从评审小组推荐的成交候选供应商情况来看，有三家管理人参与了竞标，分别包括兴银基金、中信建投基金、红塔红土基金，各为推荐前三位成交候选人。

就具体报价而言，兴银基金报出的【含税】发行阶段费用（包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用）费率和【含税】托管费率响应报价（%/年）这两项费用均为0费率。而中信建投基金和红塔红土基金两家管理人给出的上述两项报价分别为0.70%、0.005%和0.50%、0.005%。

同样，针对年度管理费报价，兴银基金在三家管理人中的报价也是最低的，为0.10%。而中信建投基金和红塔红土基金两家给出的报价分别则为0.18%和0.15%。

根据云投集团今年2月27日披露的基础设施基金公募REITs基金管理人选聘项目谈判采购公告，其采购范围包括负责项目申报和发行工作中的相关事宜及《公共募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等有关规定要求完成的工作，并提出了七项具体要求。

其中一项为，管理人聘请包括不限于财务顾问、律师事务所、评估机构、会计师事务所等专业第三方咨询机构开展公募REITs申报所需各项专业工作，出具专业性较高的成果文件，保障项目顺利、高效、高质的推进；组织撰写材料，包括但不限于尽调报告、现金流专项报告、专项法律意见、评估报告、专项计划交易文件、公募基金交易文件、运营管理协议等，负责牵头与省国资委、省发改委、国家发改委、中国证监会、证券交易所等相关单位报批、申报并获得证券交易所资产支持专项计划无异议函和证监会基础设施证券投资基金注册批复批文等。最终，从兴银基金给出的报价来看，上述发行工作的承揽费均为0，由管理人无偿服务。

另据Wind统计表明，截至3月27日，在现有已经上市的27只公募REITs产品中，仅有5家管理人旗下产品的年度管理费为0.10%或以下。其中，最低的为中金安徽交控REIT，低至0.09%。包括华夏基金华润有巢REIT、华夏中国交建高速REIT、富国首创水务REIT、中航首钢生物质REIT在内的4只产品管理费均为0.10%。

相比之下，管理费位居前列的有中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、中航京能光伏REIT、华泰江苏交控REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、鹏华深圳能源REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、建信中关村产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT等。其中，最高的中金普洛斯仓储物流REIT年度管理费达0.7%。华安张江光大园REIT以0.55%的管理费次之，排名第三的华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT为0.45%。

此外，新经济e线统计发现，从托管费报价来看，在云投中裕能源公募REITs的报价中，兴银基金、中信建投基金、红塔红土基金等三家管理人均刷新了行业新低。在现有27只上市的公募REITs中，19只产品托管费为0.01%，最高的中航首钢生物质REIT为0.05%。

拓宽底层资产类型

值得关注的是，随着消费场景业态被纳入试点资产范围，这意味着我国公募REITs底层资产类型得到进一步拓宽。近三年来，公募REITs支持政策主要有以下三个维度：一是鼓励项目发行：通过增设相关税收优惠政策，鼓励符合条件的主体进行公募REITs发行；二是拓宽项目行业：从传统基建向新基建项目传导，探索建立多层次基础设施REITs市场，2022年5月国务院将新能源项目纳入REITs试点支持范围；三是完善项目申报、发行相关条款并增加立法。

来源：证监会官网

新经济e线获悉，本次REITs拓展至消费基础设施的背景来自于两个方面：一方面是我国去年以来重点支持消费复苏；另一方面则在于去年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域证券化的讨论也开始增多。在“房住不炒”的主旨已逐步实现、调控重心切换至稳需求防风险的背景下，消费类基础设施公募REITs的启动时机已经成熟。这也意味着，消费场景被纳入REITs的底层资产，新增退出渠道，打通“融投管退”周期中缺失的最后一环。

针对项目发行条件，发改委《通知》中明确指出，项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

与此同时，两部委《通知》调整了项目收益与规模。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。

有市场人士指出，上述调整有利于扩充资产池，同时考虑到目前REITs市场的投资热情，下调规模以及收益率门槛有利于提升市场的活跃度。无论从海外经验还是国内存量资产占比来看，以商业地产为代表的消费型基础设施都是公募REITs市场的重要参与者，对公募REITs市场的发展都举足轻重。商业地产产权及资产特性与REITs天然契合，继物流、商务园区、工业园及保障性租赁住房后，两部委《通知》从供给端进一步扩充了公募REITs的基础资产类别，未来有望缓解公募REITs市场供不应求的失衡状态，为国内公募REITs市场发展注入新的动能和活力，进一步丰富投资机构的配置品种。

截至2023年3月25日，我国市场共发行27只公募REITs，累计募集金额908.9亿元，涉及仓储物流、产业园建设、清洁能源、保障房建设、高速公路等领域。放眼全球，目前REITs总规模约为13.5万亿元（1.96万亿美元）。其中，美国约9.1万亿元、日本7700亿元、新加坡4800亿元。统计显示，2000-2022年间，全国商业营用房（不含办公楼）总销售面积达15.6亿方，销售金额达13.8万亿元，未来资产证券化的发展空间巨大。