文|新经济e线

截至2023年4月3日，共计有20只REITs产品披露了2022年年报。一同浮出水面的还有资产评估机构出具的最新估值结果。

新经济e线统计发现，上述20只REITs产品中，2022 年末估值较发行时有所提升的共计14只，多数增值区间位于0%-3%区间内。其中，估值增幅最大的当属鹏华深圳能源REIT，其较发行时增长11.13%，从发行时的326413.70万元提高至362728.51万元，评估增值36314.81万元。

与此同时，包括中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在内的6只公募REITs估值却较发行时有所缩水。特别是中航首钢绿能REIT估值更是打九折，大幅跳水超过一成，位居缩水榜首位。

另据公募REITs披露的2022年年报，在已解禁的11 只公募REITs 中，机构投资者占比最高的为中金普洛斯REIT，为96.38%，累计持有144572.49万份；占比最低的也是中航首钢绿能REIT，为76.72%，机构持有人合计持有76719.53万份。

不过，相较于2021年末，上述已解禁的11只REITs中，大部分REITs产品的机构投资者占在2022年都有所抬升。具体来看，机构投资者增幅最大的为华安张江光大REIT，2022 年机构投资者占比增长4.29%，从2021年年末的88.64%增加至2022年年末的92.93%。而机构投资者降幅最大的则为富国首创水务REIT，2022年机构投资者占比下降5.4%，从上年的83.43%下降至78.06%。

年度体检孰弱孰强

可见，在每家管理人的运作下，公募REITs年度体检孰弱孰强，结果却是有人欢喜有人愁。若就估值水平的变化率而言，中航首钢绿能REIT无疑是目前最弱的一只。

今年3月30日，中航基金发布了中航首钢绿能REIT 持有的基础设施项目资产评估报告。截至2022年12月31日，中航首钢绿能REIT评估值已减少至83828.04万元，较发行时的94386万元，缩水10557.96万元，缩水率达11.19%。

按照有关规定，中航首钢绿能REIT存续期间，中航基金作为基金管理人每年需聘请评估机构对中航首钢绿能REIT持有的基础设施项目资产进行评估并在中航首钢绿能REIT年度报告中披露。为此，北京天健兴业资产评估有限公司接受接受中航基金和北京首钢生物质能源科技有限公司（首钢生物质）的共同委托，对中航首钢绿能REIT持有的基础设施项目相关资产组在2022年12月31日的市场价值进行了评估。

评估对象为基础设施项目的相关资产组，具体是指首钢生物质持有的位于门头沟潭柘寺镇鲁家滩村的北京首钢生物质能源项目（垃圾焚烧发电项目）、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目（一期）（餐厨项目）、北京首钢鲁家山残渣暂存场项目（残渣暂存场项目）。

其年报披露，2022年，中航首钢绿能REIT实现营业收入43044.77万元，利润总额为4835.84万元。报告期内，项目处理生活垃圾116.34万吨，同比增长4.6%，实现上网电量35030.16万千瓦时，同比基本持平。项目收运厨余垃圾4.16万吨，同比减少15.6%，项目处置厨余垃圾6.08万吨，同比减少12.4%。报告期内，基金管理人联合运营管理机构加强对生活垃圾处置费、厨余垃圾收运处置服务费、电费等收入的催收结算工作，各项应收款项有序回款，收到可再生能源电价附加补助资金10885.32万元。

来源：基金评估报告

新经济e线获悉，从具体经营情况来看，旗下垃圾焚烧发电项目最近两年连续亏损，且净资产均为负值。2020年12月31日至2022年12月31日的三年间，该项目营业收入分别为35977.73 万元、42470.65 万元、42821.34万元，实现净利润5374.19 万元、-2836.15 万元、-6661.57万元，期末净资产分别为111484.53 万元、-37195.59万元、-43857.16万元。

除了中航首钢绿能REIT，富国首创水务REIT估值也缩水接近一成。3月31日，富国首创水务REIT披露的2022年年报显示，项目营业总收入29447.34万元，净利润3163.72万元。较上年度可比期间（2021年6月7日的基金合同生效日至2021年12月31日）的3599.51万元，业绩出现滑坡。此举或受疫情及季节用水波动等多因素影响，富国首创水务REIT的经营业绩波动较大且收入实现不及预期。

受此拖累，富国首创水务REIT估值也从发行时的176086.00万元下降至2022年年末的158700万元，下降17386万元，降幅达9.87%。同样，浙商沪杭甬REIT估值也缩水超过5%。截至2022年12月31日，其最新市场价值为421800.00万元，较发行时的456300.00万元，减少34500万元，缩水率7.56%。

据新经济e线了解，不同其他公募基金的是，公募REITs计提的管理费有两项，分别包括固定管理费和浮动管理费。以中航首钢绿能REIT为例，基金当年固定管理费为前一估值日基金资产净值的0.1%年费率与基金当年可供分配金额的7%之和，按年收取。报告期与净值相关的固定管理费计提115.38万元以及与年度可供分配金额相关的固定管理费计提925.66万元，两项合计1041.04万元。

而基金收取的浮动管理费=年度基金可供分配金额超出1.4亿元部分×10%+项目公司年度运营收入超过3.95亿元部分×20%。浮动管理费基金管理人按年一次性收取，共计661.19万元。

首批扩募项目获批

新经济e线还注意到，就公募REITs市场而言，历时半年，首批REITs扩募正式落地，迈出关键一步。业内认为，REITs扩募机制有助于提升单基金资产规模及分派率并优化资产组合，是我国REITs市场逐步迈向成熟的重要标志，REITs 扩募发售也将有助于REITs常态化发行持续推进。

来源：证监会官网

3月31日，证监会官网发布关于准予REITs产品变更注册的批复，分别为华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT。后续以上4只REIRs在召开持有人会议后将正式进入扩募发售阶段。

早在2022年5月沪深交易所明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求和扩募发售相关安排，REITs的扩募机制有利于其通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。

同年9月27日，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT相继发布拟新购入基础设施项目的公告。其中，华安张江光大REIT此次扩募拟购入的资产张润大厦依托张江全球科创中心大平台，吸引了包括集成电路、先进制造、信息技术等行业内优质企业入驻，产业聚集优势明显。中金普洛斯REIT 扩募项目拟购入的3 处仓储物流资产，分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，园区服务辐射范围广阔，底层资产稳定运营能力较强。

博时蛇口产园REIT 本次扩募拟购入招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目，该项目是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地。红土创新盐田港REIT 本次扩募拟购入世纪物流园项目，项目为高标仓，与首发资产临近，均位于深圳市盐田综合保税区内，形成良好协同效应。

新经济e线获悉，据今年3月10日4只REITs回复沪深交易所的反馈意见来看，华安张江光大REIT称，具体到估值模型合理性，基于对租金增长率、出租率、折现率等重要假设参数合理性的论证，以2022年9月30日作为基础设施项目价值评估时点，其扩募项目最新估值调整为14.83亿元。其中，因基准日调整、租金增长率下调、出租率下调、市场租金下调、收租损失率上调分别导致估值下调0.1亿元、0.25亿元、0.3亿元、0.4亿元和0.15亿元，合计下调约1.2亿元。

同样，基于审慎考虑，中金普洛斯REIT在估值模型中进一步对出租率、租金增长率等核心假设参数进行了调整。根据其回复函，拟购入基础设施项目于2022年6月30日为评估基准日的原估值金额合计为16.04 亿元，于2022年9月30日为评估基准日调整后估值金额合计为15.72亿元。其中，普洛斯青岛前湾港国际物流园因基准日调整导致估值降低0.01亿元至5.65亿元；普洛斯江门鹤山物流园因基准日调整、租金增长率下调导致估值合计降低0.22亿元至5.03亿元；普洛斯（重庆）城市配送物流中心因基准日调整、出租率下调、租金调整导致估值合计降低0.09亿元至4.99亿元。

博时蛇口产园REIT则明确表示，扩募资金暂不偿还首发并购贷款。根据此前其发布的扩募计划，由于首次发行时借入的并购贷款年利率高于该REIT净现金流分派率，其拟将扩募资金用于偿还贷款。但最新的回复函显示，“出于谨慎性考虑，首次扩募暂不偿还首发并购贷款”。

此外，从产品角度来看，公募REITs扩募的启动充分体现出REITs资产的股性和成长性，在震荡行情中REITs的高分红特性和稳健风险收益也具备较大吸引力。