文|空间秘探 许凡凡

进入二季度以来，房地产企业相继推出新的酒店项目，绿城中国控股有限公司投资的浙江诸暨希尔顿酒店、保利商旅打造的轻资产酒店旗舰店亮相白云设计之都、华润置地旗下自有品牌酒店在成都启幕……地产系酒店正在迎来爆发期。

华润、绿城、保利旗下酒店齐开

近日，保利商旅旗下的广州设计之都郡雅酒店正式揭幕迎宾。广州设计之都郡雅酒店由广州设计之都投资运营有限公司投资兴建，保利商旅产业发展有限公司(以下简称：保利商旅)管理运营。广州设计之都郡雅酒店是保利商旅与白云城投双加持共筑的高档民族品牌五星级酒店，也是保利商旅打造的轻资产酒店旗舰店。

已投入运营的浙江诸暨希尔顿酒店，则是由绿城中国控股有限公司投资，地处城区繁华地段，毗邻诸暨行政中心及西施故里景区，是城市的最高标志性建筑，也为这座古城再添活力。这是继绿城自营商业品牌“青悦城”落子诸暨，成为绿城商业的又一旗舰之作。

自2007年绿城系第一家酒店——舟山喜来登绿城酒店开业以来，绿城中国深耕酒店市场16个年头，截至目前，已在浙江、山东、辽宁、海南等全国4省10市持有21家在营酒店。

成都木棉花酒店作为华润置地旗下第五家自有品牌酒店，是成都继东安湖后的第二家木棉花酒店，坐落于东二环核心区域，地理位置优越。酒店建筑结合现代美学及老成都建筑风貌 ，以耳目一新的方式从细节入手，将天府之国的城市印象融汇于高宅大院的布局之中，营造出富有在地文化底蕴的空间场景。

据中国旅游协会预测，到2025年中国酒店业规模将超越美国成为世界第一大市场，酒店房间数量届时可能达610万间，其中也包含大量的地产酒店。地产系酒店成为中国酒店市场的重要组成部分。

不过，一个令市场担忧的是事实是，净利润下滑成为房企2022年业绩主流，其中包括融创、碧桂园、富力地产、新城控股等拥有大量酒店产业的房地产企业。截至3月30日，已经发布业绩报或业绩预报的144家房企中，有105家净利润出现下滑，降幅超过10%的房企有55家，其中有12家降幅超过100%，也是房地产行业近十年降幅最为严重的一年。其中亏损额预计或已经超过百亿的大约有13家，合计亏损金额在1600亿元到2000亿元之间。

以地产系酒店的代表富力为例， 2022年，富力地产营业收入 351.93 亿元人民币 ，同比下降 53.83%;毛利扭亏为盈达 38.27 亿元，同比下降82.34%;毛利率10.87%，同比减少 17.56个百分点;净亏损157.8 亿元，同比收窄 3.5%。利润的亏损有很大一部分来源于旗下多家酒店的亏损，富力地产为应对高位负债，出售多项酒店资产及海外发展项目。

2022年房地产行业开发投资及销售金额均出现明显下滑，在市场持续低迷的大环境之下，房企出现阶段性亏损也在预料之中。但在较大亏损下，房地产企业旗下的自有酒店品牌接连开业，或许也是在另一个侧面说明，房地产企业加大了多元化发展的速度，希冀一笔在一定程度上缓解房地产企业的压力。

地产系4万亿酒店资产发展历程

中国酒店资产相当多一部分投资是从政府投资，专项旅游机构投资，然后转向房地产商投资的转换过程，在这个过程中，房地产商用市场化手段完成了中国酒店业的物质基础构建，大致超过4万亿的酒店资产是在最近的20年完成的。这一点上看，国内酒店业能取得如今的发展规模，跟二十余年来房地产行业的迅猛发展脱不开干系。地产系酒店的发展经历了两个鲜明的阶段。

红利期

截至目前，碧桂园、万科、富力地产、融创、世茂、绿地、金茂等大型房企旗下，均沉淀了规模较大的酒店资产包。

对于地产商而言，酒店为周边住宅、服务式公寓以及办公综合体提供增益条件，亦可打通不同业态的的会员体系或管理体系，相比跨行业的多元化，通过酒店开启多元化战略对房企来说更加容易上手，文旅地产的开发热潮下，国内每一个大的地产企业都会有一个酒店业务板块。

好的酒店品牌，对于地产企业来说不但能够轻重并举，而且长期看，还可以赚取物业增值的收益。截至目前，碧桂园、万科、富力地产、融创、世茂、绿地、金茂等大型房企旗下，均沉淀了规模较大的酒店资产包。

回顾近些年国内房地产行业的发展脉络，可以发现，地产系酒店红利期经历了两个阶段。在2002年之前为土地红利阶段，这一阶段以“土地为王、龙头定价”为特征。这个时候个人成了购房主体，同时大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售，房地产市场开始回温，第一次房地产去库存正式开始。这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业。

直到2002年5月，我国开始实行土地“招拍挂”制度。之后，经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。而这也意味着房地产行业开始由土地红利进入到金融红利阶段。

到了2020年8月，“三道红线”政策出台，正式结束了房地产行业的金融红利时代。而这个时期，也是房地产开发企业高速扩张的黄金时代。

2002—2020年，我国房地产开发企业倾向于以“规模为王”，依赖金融红利，高杠杆、高周转、高负债的发展模式成了房地产开发企业高速发展的快车道。龙头房企在楼市调控波动中抓住机遇并购，实现了千亿目标。据各家机构公布的统计数据，2020年千亿房企首次超过40家，如碧桂园、恒大、绿地、金茂等。

在红利期，房地产企业在酒店业务开发过程中也存在着以下几个问题。一是被动、从属的开发模式。过往酒店开发主要作为住宅及综合体配套，并非单纯以市场为导向的酒店开发。二是缺乏战略性布局，过去十年的酒店开发地点基本追随住宅或商业综合体的步伐，缺乏合理的选址规划，对此后酒店运营造成较大压力。

三是非理性投资现象明显，房地产企业过度投资，盲目追求过大空间，造成整体投资回报率低下的现状。四是缺乏酒店专业资产管理人才，在房企内部往往缺乏专业的酒店资产管理人才，无法有效进行酒店板块资产管理。这些问题也为地产系酒店的遇冷埋下了隐患。

遇冷期

2022年百强房企全年操盘金额仅6.5万亿，同比下降约42%。

“三道红线”机制的出台直接打破了房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖，同时，企业无限制扩大融资规模，土地市场的无序竞争叠加限价令，房企利润中枢不断下移，行业增收不增利的情况持续增多。

据地产行业最新统计数据显示，2022年百强房企全年操盘金额仅6.5万亿，同比下降约42%。与此同时，千亿房企（年销售额达1000亿元以上）数量也只剩下20家，较2021年峰值减少了23家。房地产行业长达十余年的黄金时代或已远去，而和房企密切关联的地产酒店，也难逃被出售“回血“的命运。

为应对高位负债，富力地产在加快资产变现步伐，完成多项酒店资产及海外发展项目的出售。富力地产表示，酒店资产质量优良且价值具吸引力，其余92个项目持续受到关注，预料市场估值超过470亿元。

对于债务危机，出售酒店这类优质资产回笼资金毫无疑问是速度最快的。自2021年流动性压力曝光以来，世茂一直在积极处置各项资产进行资金回笼，包括上海外滩茂悦酒店、上海深坑酒店等。近日，世茂集团又将香港世茂东涌酒店群委托给仲量联行进行出售，拟开价65亿港元。

此外，有多家知名地产集团开启抛售酒店资产的热潮，用以回笼资金，从而实现回救主业。上海某知名地产列开售卖清单，并完成数起酒店资产的售卖。

“地产+酒店”模式能否行得通？

中国房地产行业经历了土地红利、金融红利时代之后，目前已经进入到管理红利时代。地产商开始重视酒店经济价值，为了更好地打造多元化业务，万达、绿地、世茂、宝龙、泰禾、佳兆业、合景等地产企业，纷纷以酒店业务讨要管理的红利，渐渐地从幕后走向了台前，其也在探索多种玩法。

衍生三种新模式

商业住宅+酒店 / 城市综合体+酒店 / 旅游地产+酒店

进入二十一世纪以来，中国酒店业进入快速发展的阶段，其中“地产+酒店”模式已经被越来越多的企业所采用，也被证明在目前的中国市场可以取得成功。“地产+酒店”模式在国内的发展又可以分为三种情况：

一是商业住宅+酒店，这种模式的代表企业有开元旅业集团，开元旅业集团在杭州、台州、开封等地的项目均是采用这种模式;

二是城市综合体+酒店，这种模式的代表企业有万达集团，万达广场+万达酒店的配置成就了多地的商业中心;

三是旅游地产+酒店，这种模式的代表企业有华侨城集团，东部华侨城即是其典型的代表作。除了上面的三种模式外，有时候也会有更复杂的复合模式，比如旅游地产+住宅+酒店。

可以看到，随着地产巨头与酒店品牌的链接程度不断加深，不难看出，近年来地产商们的姿态显得越发主动。

完善品牌矩阵

在合作模式中，“委托管理”和“特许经营”是两种最主要的模式。

自1980年代国际酒店管理公司进军内地市场，“地产商+国际品牌”的配置成就了许多传奇大酒店，也催生出产权持有者与品牌方“相爱相杀”的合作模式。进入2010年代，以万达、绿地为首的大型地产商纷纷推出自创酒店品牌，显露资本对酒店业的“雄心”，早已超越了曾经的业主身份。

因为具有“住”的属性，诸多知名大酒店都是地产商与国际酒店管理集团强强联合的产物，在合作模式中，“委托管理”和“特许经营”是两种最主要的模式。这两种模式的共同点在于，房企均可通过合作，借助合作方酒店的品牌优势快速打开市场，进入门槛较低。如碧桂园与希尔顿、美诺等国际集团合作，引进希尔顿惠庭、安纳塔拉等品牌，力求从商务、生活方式、休闲度假到会议覆盖消费者的多层次需求。

不难看出，初涉酒店江湖，地产商通常会选择与国际知名酒店管理集团合作，以产权持有的形式运营酒店。但不约而同的，在积累5到10年的经验后，这些地产大鳄纷纷推出自家品牌。

世茂集团推出七个品牌布局，实现了从高端全服务到中端精选服务、从城市酒店到特色度假酒店以及公寓产品的全系列品牌阵容。绿地集团推出自主酒店品牌“铂瑞-PRIMUS”、“铂骊-The QUBE”、“Q”品牌。保利房地产（集团）股份有限公司也推出了雅途、N+品牌，宝龙集团推出了艺悦酒店·精选、艺悦酒店、艺筑酒店、宝龙客栈、宝龙房车公园等酒店和类酒店品牌。

此外，万达、碧桂园等地产企业也在不断完善自己的品牌矩阵，发力酒店业务板块，希望获得第二增长曲线。

布局新赛道

近日，万达称未来5年将实现海外签约及委管酒店30家。此外，绿地、融创、富力等房地产企业在海外也都有酒店业务布局。

随着国际酒店集团的加入以及本土酒店集团的兴起，国内酒店市场竞争愈发激烈，拥有丰厚资本和战略眼光的地产企业开始寻找新的发展赛道，以求获得更多利润。

首先，为了进一步提高国内酒店资产的利用率，地产企业与酒店集团巨头开启“强强联合”的动作。如2021年融创文旅集团与华住集团合资创立永乐华住酒店管理有限公司，融创文旅提供酒店项目，由华住集团运营管理。华住酒店丰富的管理经验，以及拥有可观的高档酒店消费力会员，助力融创旗下酒店进一步提升。

其次，地产企业对于项目本身不适合做酒店业态，在市场调研的基础上可进行新业态的调整，比如改为长租公寓、康养、商业办公等。碧桂园BIG+碧家国际社区、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、华润置地有巢，活跃在长租赛道的地产系品牌数量相当可观。

再次，地产企业开始把目光转向海外，对外进行酒店资产输出。境外投资报告明确提出，房地产商是海外投资的主力军，占到整体宗数的30%以上。2017年，万达首个酒店品牌输出管理项目落户伊斯坦布尔；近日，万达称未来5年将实现海外签约及委管酒店30家。此外，绿地、融创、富力等房地产企业在海外也都有酒店业务布局。

地产系酒店发展之路，将要怎么走？

在土地红利阶段，拿到土地就能取胜；在金融红利阶段，房企赚的是加工的钱；到了管理红利时代，在高杠杆高周转失灵的情况下，地产系酒店若想“活下去”，更多靠的是核心竞争力。

轻资产转型发展

2014年，远洲集团决定将发展重心从房地产转向轻资产的酒店管理输出；2015年，宝龙地产确定了着重以轻资产的方式，发展自有酒店品牌；2016年，万达酒店也迈出了轻资产输出的第一步……

随着地产高利时代的结束，房住不炒的国家大环境影响，地产酒店集团对于固定资产的投资正在出现断崖式下降，原有的地产酒店集团都开始寻找轻资产的出路。

此前几年，地产酒店系的“轻资产”动作也不少。2014年，远洲集团决定将发展重心从房地产转向轻资产的酒店管理输出。2015年，宝龙地产成立了新酒店集团，并确定了着重以轻资产的方式，采取租赁、加盟以及输出管理模式，发展自有酒店品牌。2016年，万达酒店也迈出了轻资产输出的第一步。2017年，万达酒店将旗下的73家酒店打包价189.55亿元卖给了富力，而在2021年则官宣了万达文华项目已落地拓展到海外市场。

2017年，世茂集团与喜达屋资本合资成立的世茂喜达酒店管理公司，以自主品牌对外输出管理为核心业务。2018年，合景泰富旗下的木莲庄酒店管理集团成立，表达以轻资产模式实现发展，陆续推出高端度假酒店、精品设计酒店、奢华五星酒店三大产品系列。在“轻资产”化出发较晚的凤悦，是在2019年碧桂园酒店业务释放出要做轻资产输出的信号。而在一年之后的疫情来袭，碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村却在同期正式宣布成立，将以轻资产模式输出管理和品牌。

从行业观察来看，这一战略动作，并非简单的多元化试探或转型。越来越多的地产酒店走上轻资产发展道路，表达出地产企业对酒店版块强烈的信心。

地产集团分拆酒店板块上市

分拆酒店资产上市是房企在新的产业生态链下的扩张方式，将成为房企新的融资模式，有利于盘活酒店存量资产。

对于地产旗下酒店资产而言，分拆上市可以有效的募集资金以供产业发展，且因为增加了独立运营管理的权利，酒店发展也更有自由度和全局观。因此对于地产酒店来说，这或许是未来资本发展的方向之一。

已经不少其他房企已先行一步了，2013年，香港鹰君集团、合和实业和新世界发展纷纷宣布分拆旗下资产上市。2014年6月，港股上市公司方兴地产成功分拆集团旗下的酒店业务金茂投资赴港上市。在方兴分拆的酒店上市资产包中，金茂投资的资产包括上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店等6间已营运的酒店。

此外，还有富力、融创、绿地等企业传出分拆酒店业务独立上市的消息。分拆酒店资产上市是房企在新的产业生态链下的扩张方式，将成为房企新的融资模式，有利于盘活酒店存量资产。同时房地产行业大的复苏在进行的同时，内部分化也不可避免，因此房地产企业拆分酒店板块上市将有更大的发展空间。但要想拆分上市，房地产企业还需在酒店板块提升运营能力和影响力。

打通各种不动产业态

稳定的经营不仅能够为商业地产提供持续的现金流支持，更能与地产金融形成互补。

随着消费者越来越注重体验感，单一的酒店业务越来越难以满足多样化的需求，未来“酒店+”多元业态结合是一大趋势。房企可以结合主业开发优势，将环境、建筑、产品、服务等要素统一融合，打通不动产业态，丰富内容性，进而塑造品牌特色。

越来越多的商业地产呈现出强社交属性，强调品质化体验及个性特色。商业地产盲目追求规模的时代已经过去，空间运营及业态创新将成为新的突破口。在这个层面，地产酒店其实具有先天优势。以宝龙文旅集团为例，它所奉行的已经不是传统地产酒店的模式，而是构建了“酒店+艺术+新零售+N”的全新商业模型。在这个商业模型中，酒店的收益不止于停留在满足基础功能需求的住宿产品，而是以多元化业态巧妙组合的方式获得无限的延展性，解锁运营新空间，增加盈利新窗口。同时，还能以生态闭环的形式，彼此联动，协同发展。

作为解决刚需的商业形态，酒店始终是线下流量最大的入口之一。稳定的经营不仅能够为商业地产提供持续的现金流支持，更能与地产金融形成互补。现在各大酒店品牌已经有诸多尝试，但能在其中彼此打通，并实现正向循环的并不多见。所以，能在商业空间内部实现多元业态的正向自循环，将成为有力的竞争优势。

综上，随着社会和经济逐步回归正轨，商业地产行业新一年的“内卷”也将愈演愈烈，地产酒店已经进入“下半场”品牌时代。在目前背景下，后疫情时代的酒店业将会迎来更多的兼并重组，实现强者恒强的局面，这也是未来酒店业的常态。地产酒店只有积极应对市场、创新盈利模式、提升专业能力、打造差异化特色，才能健康持续发展，让我们拭目以待地产系酒店的新的春天。