文|大摩财经

京城地产与体育“双料大佬”周金辉遇到麻烦了。

京东拍卖页面显示，中国信达资管北京分公司对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司的不良债权在5月6日上架，债权金额46.95亿元，其中债券本金37.5亿元。中赫集团为共同债务人，周金辉则是中赫集团的实际控制人。

赫华恒瑞名下唯一开发和销售的楼盘，正是号称“北京楼市天花板”的万柳书院。

万柳书院即北京海淀万柳华府北街9号院，是中赫集团在2012年拿地后开发的知名高端住宅项目，2015年开盘时均价14-15万/平米，可谓京城顶尖豪宅。目前，万柳书院二手房单价在20万以上，去年更有万柳书院一套房被拍出了36万一平的高价、总价值上亿，轰动一时。

债权拍卖信息显示，上述不良债权的抵押物包括赫华恒瑞名下的万柳书院住宅、商业服务用房及车位。目前万柳书院共有75套房未售，即挂在赫华恒瑞名下。万柳书院共有300来套房，这75套房究竟是已售未网签还是完全未售，目前尚不得而知。

工商资料显示，赫华恒瑞曾经是中赫集团下属企业。2019年4月后赫华恒瑞的100%股权由中国金谷信托持有，金谷信托则是中国信达的子公司。类似股权变更通常意味着信托融资。

信达在拍卖资料中表示，该债权项目到期日为2025年3月，但债务人曾存在逾期等违约情形。

公开信息显示，中赫集团及下属的中赫置地均已是失信被执行人，中赫集团多条公开被执行信息的金额合计超过11亿元。自2022年起，中赫系公司的股权频频被冻结，暴露出中赫遭遇的困难。

2023年1月，周金辉在中赫集团“董事长新春贺词”中承认，中赫“面临着前所未有的压力和挑战”。

中赫集团由周金辉于2005年在北京成立，经营涉及地产开发及商业运营、体育文化、文旅等产业。中赫集团开发项目主要是高端住宅，包括北京的钓鱼台7号院、万柳书院、北纬40度、诚盈中心，以及南京的桃花源、苏州的玫瑰园等。达摩财经注意到，北京房地产协会在2017年出具的一份证明中称，中赫在北京“单价12万以上高端住宅市场”占有率第一。

总体来说，周金辉是比较神秘低调的房企老板。寥寥的资料称他是河北人，早年在唐山做地产开发掘得第一桶金，30岁左右来到北京创办中赫集团。年纪轻轻、声名不显的周金辉，入京甫出手就拿下玉渊潭旁边的钓鱼台7号院地块，惹来不少非议。几年后再拿下万柳书院“地王”，更让人对其关系背景猜测。

中赫集团开发豪宅风光时，周金辉曾一度介入矿业乃至互联网，包括投资成立了团购网站千品网，野心勃勃要打造“深具产业根基的国际化投资集团”，但在产业投资上中赫并没有掀起什么水花。

2014年之后，中赫重新提出要做“专注于高端地产的开发和持有运营商”，不过除了少数合作开发项目如在南京与绿城开发桃花源别墅之外，中赫基本淡出了住宅市场。

中赫再度引人关注，是2016年底出资35.5亿元拿下北京国安俱乐部64%股权，彼时正值体育投资高峰，以及地产与足球的蜜月期，周金辉从此也贴上“足球大佬”的标签。

除了这两年牵头改造新工体、并获得新工体蔚来40年运营权之外，中赫近年来最重要的项目是崇礼太子城冰雪小镇。2018年，中赫集团作为主投资方拿下这个冬奥重点配套项目，该项目总投资预计超过200亿元。

中赫集团在2019年拿万柳书院资产融资37.5亿元，正是打造崇礼太子城冰雪小镇的关键阶段。

受各种因素影响，崇礼太子城冰雪小镇开发历时近四年，超出预期。此外，按照地产商开发冰雪小镇文旅项目的常规做法，一般会用配套住宅来平衡现金流，但崇礼太子城冰雪小镇的配套住宅是放在二期建设，这对中赫的现金流更是严峻考验。

中赫集团投入不菲的国安俱乐部近几年也是经营状况不佳。2021年中信集团向中赫集团转让国安俱乐部另外36%股权时，国安俱乐部一年亏损12亿、总负债逾30亿元。这两年随着“金元足球”退潮，国内足球市场陷入低谷，国安俱乐部的亏损和运营压力可想而知。

此外，中赫集团还在2019年通过山东国际信托获得20亿元信托贷款，该信托贷款是以向国安俱乐部增资的名义，疑似“借新还旧”周转现金流，这笔20亿债权最终在2022年被山东国际信托作为“不良金融资产”折价出售。

现在，中赫集团的窘境随着万柳书院债权拍卖进一步放大。47亿信托融资未偿还，75套万柳书院豪宅面临被打包进不良债权拍卖，周金辉如何度过难关？