文 | 真故研究室 郑思芳

编辑 | 龚 正

今年年初，家中疑挂齐白石画作的“万柳书院少爷”视频火遍全网，所在的万柳书院，因靠近北京颐和园、圆明园和101中学等学区，成为北京的顶级富人区，均价一度超30万/平米，被公认为是“北京楼市的尽头”。

然而也同样是万柳书院，5月6日，75套书院住宅被作为债权转让抵押物，出现在拍卖平台上。围绕这背后的开发商——中赫集团的资金链和债务猜测增多。

中赫集团在国内并非以规模化开发房产为路线，而是几乎专为富豪阶层盖房，所以普通大众不甚熟悉。但它旗下有一个中国球迷都知晓的品牌资产——国安足球俱乐部，中赫集团是其第一大股东。

“万柳少爷”的房，被抵押了吗？

5月6日，中国信达在京东拍卖上架了一组资产，显示为“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司债权转让”项目，抵押物中就包括75套万柳书院住宅，债权总额近47亿。

先不说这75套豪宅背后的“神秘开发商”和较为复杂的利益关系，看热闹的网友们聚焦的第一点是：豪宅暴雷，“万柳少爷们”的房子有没有受到影响。

先来看看这些豪宅的价值。

若按47亿元价格计算，这75套房源平均每套售价为6000万，以其平均250平方一套的面积来算，均价为24万元/平方米。

这低于此前万柳书院显示的市场均价。去年，该豪宅的一套法拍房，在经历117轮报价后、以高达36.46万元/平米的拍卖价售出，刷新北京楼市成交记录。

如今，中国信达的拍卖价格，给大众的感觉是豪宅似乎也没逃过“阴跌”的命运。

其次，来看看这些豪宅的业主，有没有受影响。

在中国信达的拍卖公告中，75套房源状况为“全部未售”。然而在住建委官网上，这75套万柳书院中，至少有15 套显示已网签。还有熟悉万柳书院的房产经纪人告诉媒体，这些住宅大多已出售并有业主入住。

这里面的情况就分为未售出、已网签和已售未网签三种。

如果是未售出状态，抵押好说。一般而言，只有未销售房源能因借债而拿来抵押，否则会出现一房两卖的情况。

一种是已网签。一般大众的理解是网签就代表具备了物权登记的效力，但实际上并非如此。有法律人士指出，网签只是购房环节的一个流程。如果出现已网签而被抵押，业主需要在第一时间进行预告登记，并不是只要网签了，房屋就保险了。

一种是已售未网签。这些房源有业主，面临全额交了房钱，但是办不了房本，同时房子还被抵押的情况。

如果是这一种，中赫置地可能把已经售出的房子，当作自己的私有物抵押。这在一些人看来是在割万柳书院富豪住户们的韭菜。

但这样割并不容易。因为如果房屋已经售卖，且已有富豪业主确实已经支付价款并实际占有，就要确定业主是否拥有优先权。业主可以提出执行异议，让房源可能不会被抵押查封拍卖。

不过，目前市场尚未出现万柳书院住户维权的信息。

不管是富豪还是普罗大众，面对上述复杂的情况，有律师建议，由于涉及的相关条款非常复杂，比如正式买卖合同的签订时间（是抵押在前，还是签订在前）、购房款的支付情况等，一旦发现问题（比如自家住房被抵押），最好立即提出异议，通过诉讼手段维护自身权益，以避免出现人财两空的情况。

背后的开发商遇债务危机？

北京豪宅圈素有这样一句顺口溜，“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁。”

2014年末上市的万柳书院，对手曾是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，而现在万柳书院已经完全盖过了这些对手的风头。

作为坐拥北京三山五园皇家风光的顶级豪宅和最强学区房，万柳书院备受高净值人群青睐，里面住的人非富即贵。

有传联想集团创始人柳传志、网易丁磊等知名商业大佬都是万柳书院的业主，金山软件前董事长葛珂，也被传曾花1.09亿元拍下了这里的豪宅。

然而，万柳书院的背后开发商及大老板，却一直低调神秘。不过这也符合中国富豪们普遍的神秘调性。他们的客户，也不希望因买了大老板的房而有朝一日被牵连曝光。

万柳书院的开发商为民营开发商中赫集团。官网显示，其成立于2005年9月，“以地标级项目和头部体育IP等核心资产为依托，集体育、文娱、商业和科技等核心资源于一体。”

中赫集团背后的老板为周金辉，2005年成立中赫时才是一个才30岁的男人，然而当年就显示出不菲财力。中赫集团旗下的房产开发公司中赫置地，由其斥资1.17亿元成立。当年坊间流传，周金辉为“行伍”出身。

而在早期中赫集团的对外宣传中，其还涉及矿业。企查查显示，早在2008年，就有一家名为中赫矿业投资的公司成立。其法人代表也是周金辉。另有早前的资料称，周金辉也投资过O2O互联网业务。

中赫集团旗下，房地产是其着力最密集的项目。万柳书院是其 2012 年以26.3亿元拿地开发的住宅项目，除此之外中赫集团旗下的住宅地产项目还包括北京钓鱼台7号院等。

这些项目的共同特点是，为中国顶级的“非富即贵”人群打造。比如钓鱼台7号院，位于玉渊潭湖边，项目自称是为“中国顶级背景客户群打造的精装100席湖案宅邸”。这里面流传最广的知名业主就有演员宋丹丹和她的实力老公。

这也从一个侧面显示出中赫开发房地产的思路并非规模复制化，而是走的“上层路线”，而这需要相当级别的广泛人脉。人脉背书也能成为当年疯狂的房地产企业融资的一项保证。

与“曲高和寡”的房产路线不同，中赫集团也于2016年“走入了大众民间”。当年12月27日，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团出资35.5亿元参股北京国安足球俱乐部64%股权，成为国安最大的股东。

35.5亿元的盘子中，其中 15.56 亿元以自有资金出资，剩余 20 亿元由山东国际信托贷款提供。

彼时，广大球迷多不认识这个国安的新老板周金辉是何方人物。在“懒熊体育”当年的报道中，被员工证实属于摩羯座的周金辉低调、很少笑、打扮体面、注意视觉审美，喜欢将加缪、朱棣、黑格尔、爱默生、普罗泰戈拉、朱光潜等人的名言放入企业内刊。

其实，周金辉搞体育，也不算突然为之。在百度百科中称，早在2009年，周金辉就与来自瑞士的体育界运营专家共同创立了盛开体育。

在如今盛开体育的官网中，其称总部设于北京，在洛桑和苏黎世设有办事处。业务主要有体育赞助（撮合中国赞助商与全球体育赛事之间的生意）、体育款待旅游、赛事运营（比如高尔夫界的美巡中国系列赛）、特许商品经营、为国际体育组织提供中国战略建议的咨询服务。

在前不久，中赫集团还迎来了有一个体育地标项目的改造——北京新工人体育馆，这也是国安足球队的主场。在官方对外发布中称，新工体改造复建项目由中赫集团牵头成立的中赫工体公司负责投资、建设和运营。

就是这么一个“庞然大物”，然而却突陷万柳书院被抵押事件中。

事件中的三方——北京赫华恒瑞房地产开发有限公司，是万柳书院开发商，原本隶属于中赫集团。2019年，赫华恒瑞出现股权变更，中赫集团及其子公司退出股东行列，接盘者正是中国信达旗下子公司——金谷信托。

中国信达全称是中国信达资产管理股份有限公司，成立于1999年4月，是经国务院批准成立的首家金融资产管理公司。在其业务组成中，受托企业客户的不良资产经营是其重要板块之一。官网显示，目前其累计收购受托不良资产规模近1.4万亿元。

而金谷信托是中国信达旗下专业从事信托业务的非银行金融机构，成立于1993年，公司股东为中国信达（持股93.75%）和中国妇女活动中心（持股6.25%）。

从现有公开信息来看，三者之间展开的可能剧本是中赫集团找金谷信托借款，抵押物是万柳书院的75套房子和赫华恒瑞的100%股权，同时中赫集团实控人周金辉也对这笔债务进行担保。

现在的情况是，可能中赫集团资金链出现问题，还不起借款，债权人中国信达决定拍卖房源。

事实上，万柳书院所谓的暴雷，并不是中赫集团近期危机的第一桩。

目前中赫集团在企业预警通上显示，共有5条被执行信息，执行标的总金额为 11 亿元，其中超过10 亿元来自北京国安。据天眼查显示，2022年中赫集团持有的中赫置地投资控股、北京中赫工体商业管理中心（有限合伙）、中赫技术投资控股有限公司超过 1.1 亿元股权被冻结。

今年2月，北京市朝阳区人民法院还发布了一条限制消费令，事由为申请执行票据纠纷，中赫置地的法人周金辉被采取限制消费措施。

种种迹象显示，中赫集团目前的债务出现了问题。

豪宅暴雷之后

此次，万柳书院暴雷，估计也给豪宅市场带来了影响。

去年，在经济大环境不景气时，购买豪宅一时成为很多富豪的选择。因为在外部优质投资标的减少，对资金安全、保值增值意识的助推下，豪宅反而是让富豪们最有安全感的一种投资。

投资豪宅既可以是锦上添花，也可以是雪中送炭。

不同于普通人的刚需思维，富豪的豪宅思维考虑要比普通人更多。

一般来说，豪宅最重要的特征是稀缺和不可复制性，这也使得豪宅成为最为保值的资产。

像万柳书院这样的高品质豪宅，本来就很少出现在公开的交易市场，所以一旦出现，不难引发潜在买家兴趣。据万柳书院债权的拍卖公告显示，目前共有 52 名意向人，吸引2万多次围观。

通过买卖豪宅，富豪也能在富有程度上更上一层楼。富豪通常会以全款形式购房，用公司的名义付款抵扣一部分税款，然后用这套全款房子再进行银行抵押贷款，再将此前全款付的钱从银行拿出来。

这样里外折腾后钱还是那些钱，却能减免税额，若公司再盈利，把钱还上就万事大吉，一旦公司亏损，房子再抵给银行就好。

拿着这笔从银行贷款出来的钱，分散做更多的投资，少则几千万多则上亿的投资资金，足以让富豪在富有的量级上再升一级。

除锦上添花之外，很多时候卖豪宅，也是富豪们还债的首选。如果投资失败、很多人或企业会通过银行来拍卖豪宅，以此来缓解资金紧张问题。

2022年，就有多家上市公司计划出售名下房产，主要位于北京、上海、深圳、广州、成都、武汉等一二线城市，通过出售房产来改善现金流。

58岁的周星驰就因为对赌失败，抵押了自己价值11亿的豪宅“天比高”，以缓解资金压力。

豪宅暴雷其实也并不少见。最近，价值1.2亿的陆家嘴顶级豪宅中粮海景壹号二手交易就遭遇暴雷，买家在支付4000万赎楼款后，接连出现卖家失联、房子被查封。而交易的中介方也是业内名气很大的网红中介，此次暴雷被一些人看作是卖家单方面做的一个局。