昨天，南京2023年第二场土拍落幕，本次土拍共出让的10幅地块，其中3幅地块触顶摇号，2幅地块溢价成交、5幅地块底价成交，共计入账150.085亿元。

其中鼓楼板块幕府片区成功出让G21地块，底价成交，被能建以5.9亿元总价拿下，楼面价23241元/㎡；

值得一提的是，近些年鼓楼板块的地块越来越少。

就在前段时间，南京市规划和自然资源局发布《南京市2023年度住宅用地供应计划》，计划中提到，2023年度南京市住宅用地计划供应820公顷。其中，商品住宅用地 493 公顷，租赁住宅用地8公顷,其他住宅用地319公顷。

根据下表可以看到，今年鼓楼区计划出让3幅宅地，目前已经出让一幅，仅剩2幅，而玄武区更是直接挂“0”。

虽然鼓楼今年待出让地块不多了，但近日南京规划和自然资源局官网相继发布了两则公示，鼓楼区即将新增6栋低迷住宅，3栋酒店式公寓，一定程度上能缓解片区的房荒和改善需求。

01、拿地13年终于动了，鼓楼滨江再添3栋低密住宅

近日，南京市规划和自然资源局发布《江边路以西3号地（NO.2010G33）锦绣公馆03-29、30地块项目规划设计方案批前公示》

根据规划显示，03-29地块规划建设3栋9-11层住宅、03-30地块规划建设3栋7层酒店式公寓。

2010年9月19日，南京市下关区滨江江边路以西3号地块由中冶置业集团有限公司持股80%的南京临江老城改造建设投资有限公司竞得，总出让面积为313879.4㎡，竞得价78.93亿元人民币，是当年轰动全国的中冶地王，当时楼面地价约8272元/㎡。

本次03-29、30地块就是其子地块，具体位于复兴南路以东，东至滨江路、西至复兴南路、北临江边路。

其中03-29地块用地面积约为9841.47平方米，规划用地性质为住宅混合用地，容积率≤2.36，建筑高度＜35 米，建筑密度35%，绿地率=30%;

03-30地块用地面积约为7458.86平方米，规划用地性质为商业金融业用地 (可配建酒店式公寓)，容积率≤2.0，高度≤24 米，建筑密度≤50%，绿地率≥20%。

拟建方案总建筑面积约53750平方米，其中: 地上建筑面积约38140平方米住宅、商业、酒店式公寓及配套；地下建筑面积约15610平方米，主要建筑功能为地下停车场及配套等。

根据规划显示，03-29地块规划建设3栋9-11层住宅、03-30地块规划建设3栋7层酒店式公寓。

从效果图来看，9-11层低密住宅采用了大面积玻璃，整体简约又不失大气，酒店式公寓临街道也是大面积玻璃，采光和通风效果不错。

 

鼓楼滨江早在上个世纪，就是南京炙手可热的板块。虽然叫作新城，但是与老城近在咫尺，直线距离玄武湖景区、鼓楼广场约3公里。

两地铁贯穿板块，地铁9号线一期（在建），连通新玄武、鼓楼滨江、龙江、河西和鱼嘴区域，这是南京的一条富贵线。

另一条地铁5号线（在建）更是穿梭主城、夫子庙、南部新城、江宁等重点区域，高达14个换乘站，堪称“换乘王”！

目前，鼓楼滨江还有3家楼盘有房源在售：分别是中冶锦绣和轩、中冶锦绣天玺、世茂璀璨滨江、金基皓樾府，其中，世茂璀璨滨江和金基皓樾府即将收官。

中冶锦绣和轩

中冶锦绣和轩与刚刚出规划的项目同属中冶锦绣系组团，项目在售65年产权酒店式公寓，户型约46-87㎡，精装修交付，销许均价40048元/㎡，可以落户、可以入学，民用水电，有燃气。

目前，中冶锦绣和轩建面约59㎡样板间已经公开，未来精装交付，不设装修包。

品牌方面，项目采用了科勒、欧普等一线家装或同档品牌，油烟机、灶具、马桶、中央空调、新风系统（部分户型）等一应俱全，民用水电，后期还会通燃气。

中冶锦绣和轩是中冶盛世滨江的全新组团，位置很好，靠近地铁5号线方家营站（预计2024年通车）、拉萨路小学分校方兴小学，项目自带的商业和沿街底商，距麦德龙、大观天地等大型商业也不远，周边配套丰富。

楼盘共打造3栋6-7层65年产权类住宅，可以落户、可以入学，民用水电，有燃气。

世茂璀璨滨江

世茂璀璨滨江楼盘最大的优势在于学区、鼓楼滨江的区位，该楼盘是力小+树人公办学校学区。即力学小学、树人初中的分校，已经于2020年开学，部分教师来自力学小学、树人初中本部。

世茂璀璨滨江剩余最后一栋楼19号楼，目前加推时间待定，约215套房源，建面约115—240㎡江景平层，放风价约4万/㎡（具体价格以销许为准）。

金基皓樾府

金基皓樾府在售少量底跃，即将加推收官3号楼，约54套，建筑面积约122、143㎡，前期含包约5.1万/㎡。

此前项目几乎是逢开必火，项目于今年1月首开到目前共加推过两次：

2月28日，金基皓樾领取1、8号楼销许，共96套房源（人才20套，无房29套），建筑面积约122㎡以及非标、顶底跃户型，全装修销许均价约42929元/㎡，其中标准层房源销许均价约46000元/㎡，另有升级装修包5000元/㎡，首付5成，验资272万元，共吸引536组买房人报名，中签率约17.9%。

1月9日，项目首开，5、7、9、10号楼销许，共181套房源（人才55套，无房55套），建筑面积约122㎡、143㎡以及非标、顶底跃户型。销许均价约42742元/㎡，另有升级装修包5000元/㎡，首付5成，验资262万元。当时共474组摇181套房源，中签率38.2%，开盘当天，项目基本售罄。

根据南京网上房地产显示，目前项目共入网277套房源，截止目前累计认购+成交273套，去化超98%。

该地块前身为鼓楼滨江G109地块，经过1轮竞价，被金基拿下，拿地总价约13.6亿元，楼面地价25331元/㎡，毛坯限价40950元/㎡。

根据规划，项目预计将建7栋8-10层低密多层住宅，以及一栋总高9层商业楼栋。

从效果图来看，小区整体绿化率高，外立面看上去高端大气，46%-48%的超高墙窗比，采光和通风俱佳。

值得一提的是，该地块临近拉小直属分校方兴校区，西侧临近在建5号线的方家营站。

金基在南京的口碑不错，皓樾府作为金基在鼓楼滨江的首个项目，自然出手就是标杆之作，在园林打造上，项目由goa大象建筑、北京顺景园林、名谷设计机构联袂打造，约3000㎡中央景观、约400㎡水景，让业主的生活更有品质保障！

金基皓樾外立面为古朴陶板+硅酸钙板一体板，局部金属线条，隐隐一股现代与优雅，这与鼓楼滨江的相得益彰。

内部，金基依旧延续了金基风格，将打造会所，涵盖了活力健身空间、共享客厅、共享水吧等。

 

 

其中建面约122㎡四室两厅两卫：三开间朝南，厨房带岛台，主卧卫生间也是明卫。

样板间实拍图：

建面约143㎡四室两厅两卫：该户型空间的利用率很高，主卧是明卫，南向次卧有超大飘窗。

样板间实拍图：

项目打造的科技住宅，采用了地源热泵系统、毛细管辐射系统、全屋置换新风系统、新风除霾系统等，打造三恒系统+两大舒居系统，即恒温、恒湿、恒氧，舒洁、舒智。

地下车库标志性的劳斯莱斯繁星顶，风格标准与朗樾府、璟樾府保持统一水准。

02、鼓北再添3栋低密住宅，片区内三盘争霸

同时，南京市规划和自然资源局还发布了位于鼓楼铁北的金陵村72号项目规划设计方案批前公示。

项目位于金燕路以东、燕康园小区以南、金陵村以西、江雁山水雅苑以北。

根据公示显示，项目未来将拟建3栋5—10F低密洋房，以及商业、相关配套用房等。

总用地面积9161.51平方米，规划用地性质为R2二类居住用地，1.0＜容积率≤1.85，建筑高度＜35m，建筑密度＜40%，绿地率＞30%。

拟建方案总建筑面积约24598.8平方米，其中: 地上建筑面积约16948.6平方米，主要功能为商业、住宅、配套等；地下建筑面积约7649.8平方米，主要功能为地下停车场及相关配套设施。

从曝光的效果图看，项目外立面采用了玻璃＋铝板的设计，整体风格比较现代快，同时周边还配有底商，未来居住十分便利。

 

根据链家网显示，项目周边的二手房均价在2.3-2.9万/㎡之间。

项目所在的鼓北片区目前仅一家长江悦府在售，该项目前身为葛洲坝G70地块，2021年9月26日，经过29轮竞拍，葛洲坝以总价316000万元拿下幕府创新区G70地块，楼面地价24140元/㎡，未来毛坯销售限价40500元/㎡。

同时，昨天出让的幕府G21地块也被能建（葛洲坝）拿下，成交楼面价23241元/㎡，未来上市不设毛坯限价。

值得一提的是，长江悦府和G21地块的学区已经确定，为拉小幕府分校（暂定名），该学校属于拉小直属分校，由拉萨路小学教育集团直接管理，拉小本部校长兼任总校长，集团内选派执行校长和管理团队，计划明年开建，力争2026年底完成建设。

长江悦府在售A2号楼20层小高层，建筑面积约110、135㎡，销许均价43355元/㎡。在售A6号楼8层低密多层，建筑面积约168㎡，销许均价44042元/㎡，全装修交付，另有升级装修包2200元/㎡，首付3成起。

建面约110㎡三房两厅两卫：3开间朝南，约6.6米开间大阳台，主卧套房设计，独立卫生间。

建面约135㎡四房两厅两卫：4房设计，3开间朝南，客餐厅一体化，主卧独立衣帽间和卫生间。

建面约142㎡四房两厅两卫：3开间朝南，南北各两个卧室，满足进阶改善群人的需求。

建面约168㎡四房两厅两卫：3个卧室朝南，客餐厅一体化设计，超大阳台，保证了充足的采光和通风，主卧套房设计独立的衣帽间、卫生间带有浴缸。

全屋墙纸交付，电视背景墙、定制入户玄关柜全为交付，客餐厅、阳台均为品牌瓷砖地地面。

主卧套房设计，配有独立卫生间，以及带南向大飘窗。

U形厨房设计，配备了净水器、垃圾处理器、洗碗机，并且均为老板、方太或同等档次品牌。

项目所在的板块为幕府创新区，而该项目也是板块内上市的第一块地，项目周边配套相对来说较为成熟。

交通上：项目位于幕府东路与伍佰村路往南100米交汇处；最近2条地铁线3号线五塘广场站约1.0公里；规划建设中的地铁7号线；900米 五塘广场站。

商业上：现已有绿地缤纷广场，紧邻地块附近的赛城塘悦广场也开业在即，不远处的宝龙天地也正在建设中，2公里范围内有南京商厦 、金桥、玉桥商业、万谷慧，新街口地铁7站路即可达到 。

教育上：有五塘幼儿园 ，旭日景城幼儿园，天妃宫幼儿园，旭日景城小学 ，五塘广场小学 ，南京市二十九中幕府山初级中学。

医疗上：2公里范围内有中西结合医院三甲医院，迈皋桥医科大学附属医院，6公里范围内有省中医院，省人民医院 ，鼓楼医院，中大医院，儿童医院。

景观上，项目距离幕府山约500米，周边还有4A级景区红山动物园、玄武湖，5A景区紫金山。