5月30日，2023中国房地产及物业上市公司测评成果发布会在香港举办，克而瑞在现场发布了2023中国物业管理上市公司研究成果，涵盖了2023中国物业管理上市公司20强以及细分领域共九项研究成果。克而瑞集团副总裁张兆娟发布《2023中国物业管理上市公司研究报告》，对物业管理上市公司发展状况做了全面解读。

板块指数：物业板块整体弱于大盘，强于地产开发板块

从资本市场来看，地产板块指数与物业板块指数走势基本保持一致，且整体表现均弱于大盘。从板块指数走势来看，物业管理行业阶段性修复能力强于地产开发板块。截至2022年底，恒生物业服务及管理指数较最低点止跌反弹85.5%，同期克而瑞内房股领先指数回升38.5%。

股价走势：央国企相对稳健，民营物企振幅大

2022年，民企物企平均股价涨跌幅为-34.2%，央国资背景物企平均股价涨跌幅为-8.3%。民营物企受市场环境的影响较大，股价呈现较大振幅。央国资物企股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。

估值：央国企、聚焦非住赛道的企业获市场认可

从估值角度来看，当前上市物企呈现以下特征：一是，市盈率大幅度回落。截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值约为11.0，与2021年年底的17.3相比下降了7.3个百分点。二是，央国企、聚焦非住赛道的物业服务企业获市场认可。

每股收益：物业板块大幅下滑，但整体好于地产开发板块

从每股收益角度来看，物业板块每股收益大幅下滑，但整体好于地产开发板块。2022年末，港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块每股收益中位数约0.67元，同比下降22.5%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高0.19元和0.60元。

市值：平均市值同比下滑23.9%

截至2022年12月31日，市值在30亿以下的物企占比近6成，占比较2022年年初增加8.4个百分点。百亿市值以上的物企有9家，数量较2022年年初减少2家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。

营业收入：营收均值与中位数进一步拉大

2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%。营业收入均值和中位数分别为44.2亿元和17.5亿元，同比分别提升19.4%和20.0%。均值和中位数的差异由2021年的22.9亿元增加至2022年的26.7亿元。

市场格局：企业梯队格局已定 头部物企稳定

从市场格局来看，整体呈现头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升的特征。头部物企名次变动率仅为12.5%，整体保持稳定不变，仅中海物业名次上升，2022年其营收达到113.4亿元，同比提升34.4%。

营收增速上：整体增速放缓，同比下滑约25.2个百分点，大型物企增速下滑最为明显，由64.6%降至3.1%。在管规模上：增速同比下滑约34.3个百分点，中型物企增速下滑明显，由71.2%降至18.6%。合约面积上，：增速同比下滑约24.2个百分点，2022年披露合约面积的46家上市物企总合约面积约84.9亿㎡，同比增长15.5%，增速较去年同期下滑24.2个百分点。

关联交易：地产关联方供应量持续降低，在管面积占比降至39.8%

2022年，房地产投资低迷情绪贯穿全年，22城集中供地虽在延续，但热度逐轮走低，除部分特别优质的地块以外，底价成交、城投托底成为常态，房企投资意愿降至5年来最低点。

收并购：持续降温，上市物企收并购扩张趋向谨慎

收并购是企业快速提高管理规模的重要方式。2022年，收并购退潮到来，据统计，年内上市物企共发起66宗收并购，总涉及金额约119.3亿元。相较于2021年的53宗交易、355.9亿元总额，在收并购频率上有所增长，但交易总额下滑约2/3。

市场拓展方面，新增面积第三方占比达64.2%，存量项目的市场拓展成为未来规模增长的重要驱动力。从上市企业数据来看，31家披露完整数据的上市物企2022年共新增在管面积约8.46亿㎡，其中来自独立第三方项目约5.43亿㎡，占其总新增在管面积的64.2%。

运营质量分析：盈利能力下滑，经营风险增加

在盈利能力上，物企净利润下滑42.9%，净利率下降6.6个百分点，物企双“利”双“率”齐降。多重作用下，2022年上市物企普遍呈现的利润及利润率下降的情况。

营业成本率持续攀升，叠加资产减值计提大幅增加，导致物企盈利能力全面下滑，2022年56家上市物企平均营业成本率78.6%，同比提升4.2个百分点。净资产收益率均值同比下降13.4个百分点，小型物企降幅明显，由48.2%降至14.3%。

经营风险方面， 物企资产负债率整体平稳，中小物企稳中略降。2022年56家上市物企资产负债率整体平稳，与2021年水平基本持平。经营性现金流净额同比下滑43.6%，大、小型物企营业现金比率降幅约20%。关联方交易导致应收账款增大，应收账款周转天数放缓。

经营效率上，人均在管面积缓步提升，但人均净利润出现下滑。随着单城市项目密度不断提升，未来集约化管理将释放更大效能。

研发投入方面：从标配到创新，智慧物业建设持续深入。从数据上来看，数字化投入对于管理效能提升有着较为明显的作用。可以说，智慧物业的价值已得到行业的认可。在实现了人、财、物的上线后，部分企业已开始向更多维的方向迈进。一是服务平台的打造。二是运维设备的持续升级。三是运营管理效率的提升。

基础物管服务方面，收入占比提升至61.3%，外部环境扰动下成为巩固企业基本盘的重要支撑。2022年37家上市物管企业基础物管服务营收总额1117.7亿元，同比增长34.9%。

非业主增值服务占营收比重约为12.1%，占比持续下滑，中小型物企降幅明显。2022年37家上市物企非业主增值服务营收总额220.4亿元，同比下降18.2%，占营收的比重为12.1%，同比下降5.5个百分点。

社区增值服务营收同比上涨4.3%，外部环境改善后，叠加“物业+生活服务”政策利好，有望释放更大潜能。2022年37家上市物企社区增值服务营收总额257.6亿元，同比上涨4.3%，占营收的比重为14.1%，同比下降2.0个百分点。

非住业态：物企相继布局，占总在管面积近四成

2022年披露完整数据的36家上市物企非住物业在管面积均值为48.0百万㎡，同比增长15.4%，在总在管面积占比为35.5%。

商管服务：营收增长明显，毛利率近五成，整体维持在较高水平

近年来，在利润增长的业绩指引下，多家物业服务企业加码高收益的商业运营赛道。

城市服务：营收规模突破百亿，整体保持高速增长

物企融入城市治理，积极布局城市服务，既是自我变革，也是适应新的时代要求。一方面，传统物管服务与城市服务的细分业务条线高度重合，业务延伸较为便利。另一方面，城市服务是城镇化发展的必然趋势。

增速方面，2022年13家上市物企城市服务收入同比增长33.5%，整体保持高速增长，其中银城生活服务、招商积余、金科服务增速位列前三。社会责任方面，物企大力稳岗就业显成效，积极探索可持续发展。在纳税总额上同比下降，头部物企贡献税收总额超六成。吸纳就业人数上，上市物企从业人数超百万，是解决社会就业的重要行业。作为劳动密集型行业，物业服务企业一直是落实稳就业的重要力量之一。2022年，56家上市物企共吸纳就业人数107.4万人，同比增长19.3%;平均每家企业吸纳就业人数约19174人，同比增长12.9%。企业员工总数超过万人的企业有22家，占总人数的比重为86.4%。

ESG管理方面，持续探索可持续发展路径，积极践行社会责任。物业服务企业不断加强ESG管理，一方面是合规性要求，港交所对上市公司ESG信息披露的要求迅速提升，另一方面，研究表明，关注ESG管理的企业在长期内会取得更好的投资回报，这是因为这些企业更注重长期价值的创造，而非短期利益的追求。加强ESG管理可以让企业更好地管理经营中的风险。因此，越来越多的企业将ESG与企业战略相结合，以更好地实现可持续发展。

从2022年企业披露信息来看，物企探索可持续发展的路径主要包括：

打造绿色管理体系。如金茂服务成立FORUS体系推进领导小组。

践行低碳运营。如新城悦服务节能设备的更新和改造、高能耗设备的精细化管控。

提升服务品质。如金茂服务茂lin里社群形成亲子成长、健康运动、生活艺术、公益共建等板块，覆盖全国83个项目，12380位业主。

融入基层治理。如绿城服务“幸福里”共治模式全国共创建项目1,277个，园区志愿服务队伍873支，打造红色空间528个。

总结：物业服务企业在资本市场遇冷，估值持续下调。随着房地产融资政策“三支箭”等政策的提振，物业股开启阶段性修复，逐渐向行业合理范围内回归。从长期来看，物业管理的增长空间仍在。从政策层面来看，政策红利不减过往，国家政策不断引导物业管理行业进一步融入社区基层治理，行业在基层治理体系中的价值会进一步提升。

未来，存量市场将成为物业管理行业增长的重要沃土。这就要求物业服务企业不断拓展新渠道，不断走向多元化市场拓展；从追求规模、速度的增长，到关注经营质量的提升；从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。