上市三年多来，保利发展旗下物业公司保利物业选择了“大物业”这一条与众不同的战略路径，将公共服务和国资服务作为未来业绩增长的主要来源。

6月9日，在保利物业2023年第四届镇长论坛上，保利物业高管在采访中表示，相比住宅地产的增量空间，保利物业更看好公共服务和国资服务的增长规模。

截至2023年底，保利物业在管面积约为5.76亿平方米，同比增长23.9%，规模仅次于碧桂园服务和万物云。在管面积中，保利物业的住宅服务、公共服务以及商写服务面积分别占比分别为44%、52%、4%，公共服务已成为最大面积的板块。

在保利物业看来，大物业时代，以往用住宅来衡量物业公司规模和影响力的方式也要发生改变了。

除了源于母公司的住宅物业增长之外，保利物业未来增长将主要来源于公共服务和国资服务。

2022年年，保利物业公共服务和商写这两类非居业态管理服务收入占比达40%，较2021年提升3.2个百分点。

保利物业认为：“谁能够掌握大物业趋势，能够更好地驾驭匹配大物业的发展要求，谁才会是将来的王者。从我们自己的角度来看，公共服务、国资服务的增速是远远大于房地产住宅服务的。”

2022年保利物业的大物业战略加速落地，年内新签约第三方项目中，非居项目的单年合同金额占比达到88.3%，其中城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大业态的新签约 合同金额佔非居项目的比例达到61.3%。

城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大业态均属于公共服务类。

在这些领域的拓展中，保利物业将以传统物业管理为基础，着力于城镇全域治理模式升级，覆盖城镇、景区、交通场站、学校、军警后勤、医院后勤、机关楼宇、产业园区、公益设施等九大业态，打造公共服务第一IP。

保利物业的城镇全域化管理是指，针对地域面积广、行政区划复杂、政府部门较多的城镇，由一家企业承接政府所剥离的部分公共服务管理职能，进行一体化、全域化的管理与服务，所形成的一种公共服务产品。

相较于公共服务，物业行业出现更多的近似名词是城市服务，近五六年来有越来越多的物管公司加入这一赛道，包括万物云、碧桂园服务、龙湖物业、中海物业等。

但对保利物业来说，他们没有城市服务的概念，取而代之的是更大范畴的公共服务，至于全域服务则是以政策为导向，以公共服务理论为基础、政府为主导、企业服务为主体的协同治理创新模式。

在保利物业的公共服务中，他们认为社会基层治理正从微服务迈进大治理阶段。而物业协同社会基层治理，应从“全域飞轮”新模式发力：这一模式，是从城市名片治理入手，推动城市形象力提升、改善招营商环境、增强居民幸福指数和外来人才吸引力，之后渐次激活各区域发展热情与潜能，最终实现全域范围的综合治理提升。

在拓展公共服务项目时，保利物业有自己的标准，会选择经济基础比较好、服务理念一致、预算充足的区域。

“我们做过三年的统计数据，公共服务回款高于住宅，因为政府公共服务的打款是有账期的，放到账期内看，其实保利物业公共服务的回款基本是9个月。”

2022年，保利物业来自公共及其他物业收入为20.62亿元，同比增长41%，占物业管理服务总收入比重24.5%，较2021年增加2.6个百分点。

保利物业未来另一大增长曲线——国资服务，即对国有资产提供更高效和有价值的管理和运营模式。以往大家都盯着商用写字楼服务，其实商用写字楼空置率过高已变成企业的包袱了。

相较于商用写字楼，保利物业瞄准了国资物业这块仍有较大的市场空间。保利物业指出，比如每个央企、部委都有自己的总部大楼或大院，一方面它需要维护和保养；另一个方面它需要盘活，有创新需求。

无论是传统住宅业务，还是新拓展的公共服务与国资领域，物业公司在做好服务后，最后竞争力还是要通过财务报表上的盈利能力来体现。

据财报保利物业2022年财报显示，当年实现收入136.87亿元，同比增长26.9%；毛利25.74亿元；归母净利润11.1亿元，同比增长31.6%，盈利增长超过市场预期。