界面新闻记者 | 陈奇锐

界面新闻编辑 | 楼婍沁

6月8日，香港置地在上海举办商业战略暨西岸金融城发布会。发布会上，香港置地首次正式对外确立“中环”和“光环”两个商业项目产品线。“中环系列”定位高端奢侈，包括已经开业的北京王府中环和待开业南京金陵中环，“光环”偏向中端并以融合自然环境为特点，代表项目是重庆光环。

按照规划，香港置地将于未来3年内在北京、上海、南京、成都和杭州等10座城市累计开出11个新项目，届时其在大中华区内的商业项目总数将达到17个。而之中最重要的是预计于2026年投入运营的上海西岸金融城。

根据香港置地在发布会上披露的数据，西岸金融城总投资逾600亿元，是黄浦江沿岸迄今为止规模最大整体开发综合地块，涵盖住宅、写字楼和商场等多种业态，包含了中环系列中级别最高的“旗舰中环”购物中心。

距离该项目开业仍有较长时间，香港置地并未透露“旗舰中环”购物中心的最终名称以及更具体的招商进展。但可以确定的是，该项目投入使用后，上海奢侈购物中心的格局和竞争状况都将会发生变化。

香港置地有着超过百年的历史，且是香港中环商圈最大的“地主”之一，但和恒隆、新鸿基以及太古等其它港资集团相比，它在上海甚至整个内地市场中已经投入运营的商业项目并不算多，定位高端的中环系商场直到2018年才在北京开出内地首个项目。

但受到零售环境变动影响，在北京王府中环于2018年开业时整体定位却从纯奢侈调整为中高端，一层既有古驰和普拉达等奢侈品牌，面向王府井大街的外侧核心铺位也引进了维多利亚的秘密和潘多拉等品牌的旗舰店。

直到近年部分中国奢侈品消费随着海外消费回流呈现爆发式增长以及部分租户合约到期，王府中环才开始进行大规模调整，重新回到奢侈购物中心的定位，古驰和普拉达拓展为双层店，华伦天奴和博柏利等新品牌也完成入驻。

界面时尚曾报道，奢侈品牌热衷扎堆，对商场最初的定位有着较高要求。许多商场会因为品牌流失而快速从高向低走，但后发提升的成功难度却极高。王府中环重调定位显示出了香港置地的运营能力，但其能否将经验成功输出到其他城市，还需要等待南京金陵中环等后续项目的实际检验。

与许多地产商集体向下沉市场走的步调不同，香港置地的中环系商场布局集中在竞争已经较为激烈的一线和新一线城市。北京王府中环位于王府井商圈，面对的是游客购买力不足的挑战；而南京金陵中环则临近德基广场，后者长期销售额是仅次于北京SKP的奢侈购物中心。

即使在上海，香港置地要面对的挑战也不算小。西岸“旗舰中环”项目的优势之处在于其或将是整个徐汇滨江域的最核心奢侈品购物中心，而该区域又是上海未来金融等行业集中发展的核心区域，客源能够得到较好保障。

但上海的奢侈购物中心之间的竞争已十分激烈。未来西岸“旗舰中环”最直接的竞争者将是同样来自香港的新鸿基。新鸿基当前正在建设的虹桥路徐家汇中心体量同样巨大，商业项目已经确定引入多个奢侈品牌，同时配备高端酒店。

不同于早已经开发成熟的静安和黄浦，徐汇及其周边区域仍有较高的挖掘潜力。

在新鸿基的ONE ITC开业同期，港汇恒隆也进行奢侈化转型，引入路易威登和古驰等品牌。尽管各个项目之间有一定距离，香港置地想要赢得竞争仍不是件容易的事情，尤其是在徐汇滨江地区进入到成熟期需要更多时间的情况下，它不仅需要花费更多时间哺育周边客群和市场，也要建设其作为旗舰奢侈购物中心辐射上海甚至其它地区的影响力。

若能够在上海获得成功，香港置地便能够向市场证明它拥有大规模连锁化运营以及在竞争中突围的能力。这种能够一方面能够转化为消费者的认可以及销售额的提高，另一方面则能让其获得更多来自奢侈品牌的资源，形成更强的集聚效应。