界面新闻记者 |
在市场对地产商普遍缺乏信心时，绿城中国（03900.HK）股东大会对外释放了增权益保利润、投资做一成一、持续高分红等积极信号。
投资者称，在行业遇到前所未有困难时，绿城一年一个新样，整体表现不错。
6月16日下午，绿城中国2023年度股东大会举行，董事会主席张亚东、行政总裁郭佳峰等出席了会议。
在股东大会上，绿城披露了最新业绩，今年1-5月，绿城中国实现合同销售额1086亿元，同比增长38%。最代表绿城实力的权益销售额排名顺利也进入行业前十，居第九位。
与同行相比，今年TOP10整体销售额的均值增长率不到17%，但绿城的增长率接近40%。
绿城今年以来的各项业绩指标齐头并进，经营稳健，虽然面临行业分化加据，但绿城仍有信心。张亚东对投资者表示，经营上，绿城没有硬核风险，“我们现在最大的焦虑是投拓焦虑，这不是风险，而是存在着拿地不足，会出现规模缩减的风险。”
增权益保利润
销售额影响利润，尤其是代表着地产商真实实力的权益销售额更深刻的影响着公司的利润。
张亚东掌舵这几年，绿城一直在着力于提高项目的权益比。绿城项目权益占比从历史上的50%多到现在的60%多，预计明年是70%多。
这意味着，绿城的利润会持续增长。
张亚东表示，在利润兑现方面，这几年绿城确实取得了一些成绩，但利润的水平还远没有达到预期，特别是这几年房地产调控过程中，项目毛利率、净利率会比较低，甚至有些项目会出现亏损的情况。
对于投资者关心的项目减值问题，张亚东表示有些项目减值是肯定的，但现在的减值不像以前那么巨大，以2021年投资兑现为例，今年和明年会是主要兑现年份。
2022年和2023年截止到目前拿的地，利润比以前不是好一倍，有些好三倍，甚至好几倍。这两年拿的地在2025年开始兑现，利润会有不一样的呈现。
张亚东还给股东们吃下定心丸，他表示，在利润总额方面，基于前几年产出，现在利润额度在未来几年会高速增长，未来都会大幅度增长。
张亚东的信心在于绿城的规模在全行业的占比持续增长。原来做2025规划时，他说2018年绿城规模占行业的1%，2022年已经是2%。今年如果全行业是10万亿规模，绿城的市场占有率将提升至3%。
同时，绿城还有一个项目全景计划利润总和指数，指数持续向好。
基于此，到2025年，他预计绿城利润的增长和前几年比不是在一个量级，而是更大量级上。
“这不仅是利润在大幅增加，也是历史遗留问题的出清，是很好的持续上台阶的过程”，张亚东称。
投资做一成一
房地产市场的分化愈演愈烈，地产商们都将眼光聚焦在一二线核心城市。但多数核心城市土地市场的摇号规则下，拿地已经成为玄学。
对开发商来说，在确定的市场里拿地却成了最大的不确定性。
在当下核心城市土拍竞争激烈的背景下，绿城也无例外有此困扰，虽然受到摇号概率影响，绿城拿地数量不及预期，但是却做到了“投一成一，叫好又叫座”。
今年1-5月，虽然外界认为绿城拿地不够过瘾，但其实绿城在投资端表现非常积极，绿城的新增货值在行业排名第六，去年同期是第八，今年的权益拿地金额也是位居第五名，实际上投出去100多亿。
投资标的是核心城市中的核心板块，虽然参与摇号中签率只有10%，但绿城要做的是精准拿地，保证成功性。
以去年的拿地情况为例，绿城中国2022年拿了27个项目，其中，18个项目当年清盘，16个项目开盘去化率达百分之百。从“叫座”来看，以前老大难的车位销售也在2022年得到了大踏步前进。
2023年，新拿地的560亿货值已经去化了将近50亿，将上周末开盘的两个项目算上，去化近80亿。其中，有三个项目已经首开，去化率是100%。最突出的杭州汀岸辰风里项目，拿地到首开只有54天，刷新了所在杭州地区的记录。
拿地焦虑下，张亚东也随时看手机盯土拍信息，在拿地可遇不可求下，为了扩大货值，绿城已经制定好两条腿走路的策略，一条腿是公开市场拿地，第二条是启动收并购的工作。
持续高分红
利润和现金流是股东分红的保障，在利润持续稳定之际，绿城的经营现金流流入也保障了回馈给股东的高分红。
根据绿城披露的数据，2022年度，绿城的经营性现金流净流入145.93亿元，远远超过当年度的账面利润，这不仅意味着公司的现金利润占比更高，也让公司有底气给出了高额的分红比例。
2022年，绿城每股分红达到0.5港元/股，不仅金额超过了前一年，分红比例也达到了接近50%。
值得一提的是，随着公司的经营质量持续改善，绿城正在成为内房股中少数利润持续增长，分红也能同步增长。
国盛证券预测，绿城2023—2025年归母净利润将分别达到44.6、51.8和60亿元，EPS能够分别达到1.76、2.05和2.37元/股。如果这个预测最终实现，以绿城的现金流含量，有望实现更高金额的现金股息分红。
当下，面对房地产行业的分化加深，绿城中国今年总体的方向是量价平衡。
根据绿城管理层介绍，量价平衡既不是很着急地斩量出货，也不是看有些城市市场有回暖还是保持价格不变，总体上还是要坚决走量，基本上可以做到一项目一策。
“我们并不是片面地跑量，有些地方如果动了价格也换不来流速，那也要稍微等一等。有些地方价格往下调会带来流速明显增长，运营就会与集团和财务保持密切沟通”，上述管理层表示。
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