文｜丁祖昱评楼市

6月，多家房企的定增计划集中获批，此时距离2022年11月28日“第三支箭”发布，恢复上市房企及涉房上市企业再融资已过去半年有余。

今年以来，房地产市场销售与融资环境修复都不及预期，房企资金层面持续承压，A股退市潮亦在行业愈演愈烈。自去年“第三支箭”发布后，A股和港股共计37家房企相继宣布启动股权融资计划，但相比信贷、债券融资，股权融资流程复杂、周期长，进展一直不尽如人意。

目前仅万科、碧桂园、雅居乐等个别H股房企股权融资落地，A股上市房企的定增计划多在流程审批阶段。

随着招商蛇口的定增并购事项于5月底获深交所审核通过，6月份，包括福星股份、大名城、中交地产、保利发展等房企的定增方案又集中获批，A股上市房企的股权融资开始加速落地。

在流动性普遍承压的现状下，房企的股权融资加速落地，对改善行业流动性、提振购房者信心将起到积极的促进作用，背后也传递出“救市”的信号。

01 政策支持扩围，出险房企获批不确定性尚存

5月29日，招商蛇口的定增并购事项获深交所审核通过，成为A股房企中首家试水“第三支箭”成功的公司。6月份，福星股份、中交地产、陆家嘴、保利发展等房企的定增方案又集中获批，暂停多年的A股房企股权融资重新“开闸”。

近期，A股定增获批的房企名单中，大名城和福星股份两家中小民企也位列其中，意味着“第三支箭”政策的惠及面不限于规模国央企，更多的民营房企也有可能受益，政策效应将更加明显。

房企定增方案的审批中，接受交易所问询是重要一环。从多家房企收到的定增相关问询函来看，监管层对募投的必要性高度关注，问询内容主要聚焦在认购对象及认购资金来源、募投项目或投资标的情况、发行主体的债务风险及经营情况等方面，确保募投的合规、合法、合理以及资金的安全性等。

目前获批的企业并非都处于“绿档”，如福星股份和中交地产。6月6日，福星股份13.4亿元定增获深圳证券交易所通过，根据其财务数据，公司近三年“三条红线”均处于“黄档”，截至2022年末，剔除预收账款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为58.6%、54.5%、0.6。

但福星股份主要面临的是短期流动性的问题，通过定增发行可以有效防范和化解项目及企业经营风险。

这也说明，因为股权融资不直接增加企业的负债规模，所以，该政策支持的关注点更多集中在资金使用效益上，能够真正帮助到风险可控、对资金有迫切需求的企业，增强其发展预期。

目前，还有多家房企的定增方案还在排队等待审核，其中包括中南建设、金科股份、华夏幸福、绿地控股等众多出险房企。

对于这类经营状况相对脆弱的房企，定增方案的制定、募投的可行性说明以及经营管理调整排布都是增强获批预期的关键，部分情况相对较稳定的出险房企或许可以借此找到出路，脱离困境。

其中，中南建设已于4月13日被深圳证券交易所问询，其中公司的财务风险、内部控制、债务重组情况等仍是公司面临的一道“坎”，定增方案能否顺利获批还需要进一步观望。

02 楼市平淡叠加股价波动，房企仍面临一系列挑战

定增获批是房企定增计划推行过程中的一大重要关卡，部分上市房企为了加快审批速度，积极调整定增方案。如豫园股份，6月1日发布公告将募资额从80亿下调至48.91亿。但获批还远不是终点，定向增发的股份要成功发行还有很长的一段路要走。

2023年以来，楼市表现平淡，部分上市房企股价持续低迷或波动较大，给房企的定增发行带来不确定性。如中交地产，2023年6月19日收盘价较年初降幅接近19%，给公司后续定向增发股份的发行带来挑战。

一方面，房企的定增计划可能面临低价发行、投资者热情不足等问题，导致募集资金减少；另一方面，也会带来认购对象的不确定性增加，房企可能需要耗费更多的时间和精力去协商或寻找新的投资者。

因此，上市房企在发布定增计划的同时，稳定公司的经营局面是第一要务，同时还应合理选择投资者，随时与优质意向投资者保持密切联系和沟通，把握其投资偏好和意愿的变动，确保定增的顺利推进和结果如期实现。

从目前房企的定增计划及获批要求来看，房企通过股权融资募集的资金主要投向于“保交楼、稳民生”项目及补充流动资金，资金去向的锁定可以最大程度保障相关项目的建设稳步推进，减少因资金链断裂引发停工、延迟交付、烂尾楼等情况的发生，有利于维护市场稳定，增强购房者信心。

同时，也可以促进房企资金融通，缓解燃眉之急，优化资本结构，实现企业经营的安全过渡。

此外，目前A股退市潮在行业愈演愈烈，股权融资通道打开为符合条件的上市房企带来新的希望，退市风险也有望得到一定程度的释放。

面对市场弱复苏及流动性不济的现状，上市房企股权融资加速落地也有助于符合条件的房企资金面得到及时有效的改善。

“第三支箭”政策惠及面不限于规模国央企，部分中小上市房企也受益于此，不排除一些情况相对较稳定的出险房企能借此找到出路，脱离困境，对提升行业预期也将起到积极作用。

我们认为，定增方案获批只是第一大关，意向房企需做好定增方案和问询准备，但最终能否成功发行仍面临着一系列挑战，如何稳住局面仍是关键。行业趋势的扭转，仍取决于房企资产负债表和现金流的真实改善情况，以及销售端的拐点何时出现。