文|新经济e线

6月17日，中金基金发布公告称，公司收到中金厦门安居REIT原始权益人厦门安居集团有限公司（厦门安居集团）的通知函，在遵守中国证监会和上交所的相关规定前提下，原始权益人及其关联方拟通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持该基金份额。

届时，厦门安居集团将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。增持份额不超过2500万份，占基金已发行总份额5%。增持基金份额计划的实施时间及有效期限：原始权益人及其关联方拟完成内部决策程序并同步报送上级主管部门和有权决策机构审批，完成后按照增持安排实施增持。有效期限为取得上级主管部门、增持主体公司内部有权决策机构等批复之日起，不超过12个自然月（含法律、法规及上交所业务规则等有关规定不准增持的期间）。

来源：基金公告

据新经济e线统计，除了中金厦门安居REIT外，仅今年5月以来，就有华夏中国交建REIT、中信建投国家电投新能源REIT、华安张江光大园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、中金安徽交控REIT、建信中关村产业园REIT、中航京能光伏REIT等7只公募REITs披露了相关增持公告，其增持主体既有原始权益人也有基金管理人。

但形成鲜明对比的是，公募REITs市场交投情绪陷入冰点已陷入冰点。如6月12日至16日当周，中证REITs指数下跌1.48%，REITs总指数下跌0.61%。其中，产权REITs指数下跌0.60%，经营权REITs指数下跌0.62%。大类资产角度来看，REITs总指数跑输沪深300指数3.91个百分点，跑输中证全债指数0.71个百分点。

对此，有市场人士表示，公募REITs板块行情在近期加速下跌，各类型估值整体回落，交投活跃度同样有所下降，市场流动性匮乏、投资者行为趋同以及底层资产运营仍承压等诸多因素强化了市场悲观预期。

护盘资金当“逆行者”

新经济e线注意到，在市场超跌后，当前整体估值水平已趋于理性，REITs作为长期资产的配置价值已然显现。作为“逆行者”，近期基金管理人和原始权益人密集启动基金份额增持预案，拿出真金白银护盘，亦对外释放了积极信号。

二级市场上，按月度复盘2023年至今的公募REITs市场行情的话，年初中证REITs指数呈现弱势震荡行情，春节后随着疫情负面影响的消退及经济修复预期增强，指数迎来一波短暂修复，而自2月中旬以来REITs 指数便持续下跌，其中4月份行情受到REITs一季报经营修复情况弱于预期、分红除息以及流动性匮乏下交投活跃度低迷等因素影响，单月累计下跌7.18%，为公募REITs 上市以来最大的月度跌幅。

相对于股市及债市表现，截至5月末上证综指及沪深300指数分别上涨3.73%和下跌1.89%，中证全债指数上涨2.41%，REITs表现显著弱于股债市场，市场对于公募REITs二级市场定价仍存在较大分歧。

若采用流通市值加权方式所统计的公募REITs 综合指数及各分类下的REITs指数，5月REITs 综合指数下跌4.7%，其中产权类和经营权类指数分别下跌5.7%和3.7%。分类别来看，当月各细分板块涨跌幅表现分别为能源基础设施（-1.8%）、生态环保（-2.9%）、高速公路（-4.3%）、保障性租赁住房（-4.8%）、产业园区（-5.4%）、仓储物流（-6.5%）。

在已上市的27只公募REITs产品中，5月份仅国君东久新经济REIT和中信建投国家电投新能源REIT取得正向收益，单月分别上涨0.76%和0.29%，11只REITs单月跌幅达到-5%以上，其中跌幅靠前的为华安张江光大REIT 和中金安徽交控REIT，单月分别下跌11.1%和10.4%。

从交易活跃水平来看，5月各类公募REITs共成交9.86 亿份，成交额为46.29亿元，区间日均换手率为0.66%，环比4月下降0.41个百分点，且相较于2022年全年平均的1.47%降幅明显。

REITs市场成交规模及换手率

分类型来看，3月新上市的中信建投电投新能源REIT和中航京能光伏REIT 5月换手率分别达到1.46%和1.36%，带动能源基础设施板块换手率达到1.25%，在各板块中成交活跃度领先；仓储物流及高速公路类型REITs交易活跃度较低，日均换手率分别仅为0.25%和0.38%。

进入6月以来，市场交投情绪低迷并没有得到明显改善。截至6月20日，相比于发行价已有8只产品破发，包含全部7只高速公路类型REITs和产业园区类型的建信中关村REIT。

据新经济e线了解，在这一背景下，护盘资金开始频频行动起来。6月7日，中航基金发布公告称，公司计划使用固有资金增持中航京能光伏REIT基金份额，通过上交所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式进行增持。增持主体本次增持金额不超过3000万元。具体增持实施时间为，自公告之日起12个月内，择机实施本次增持计划。中航基金还承诺，本次增持的基金份额持有期限不少于6个月。

就在同一天，建信基金也发布公告称，公司计划使用基金子公司自有资金投资建信中关村产业园REIT。其增持主体建信资本为建信基金子公司。此前，自2023年4月21日起至2023年6月6日，建信资本已通过二级市场分次买入金额约2700万元。其公告表明，自公告之日起至2023年12月31日，建信资本拟继续增持不超过金额5000万元。

同样，华夏基金也在6月7日披露了华夏中国交建REIT的增持公告。该基金原始权益人中交投资及中交二航局拟增持不超过3420万份，占已发行总份额的3.42%。具体增持时间自2023年6月7日起12个月内，并承诺增持份额在计划实施期间及届满后6个月内不进行减持。此前，华夏基金于5月9日发布公告称，公司拟出资3000万元增持华夏中国交建REIT，增持时间自2023年5月9日起6个月内，并承诺持有期限不少于6个月。

首批扩募份额上市成亮点

值得关注的是，首批公募REITs扩募份额成功上市成为了低迷时期的一大亮点。6月16日，包括博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT在内的首批4只扩募产品在沪深交易所上市并全天收涨。业内认为，首批公募REITs扩募落地为后续的资产购入疏通了参考路径，未来REITs扩募时间周期有望大幅缩减，供给端扩容或成为常态。

此前于5月19日，首批获准扩募的博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT 均披露了扩募招募说明书以及持有人大会决议生效的公告，并于6月3 日完成扩募发行。根据《定向扩募发行情况报告书》，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT实际完成募集资金总额分别为12.4 亿、15.5 亿、18.5 亿和4.15 亿元。

新经济e线获悉，相较于扩募资产估值，4只REITs实际的募集资金规模均实现超募。其中，仓储物流类型的中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT分别溢价17.9%和12%，且均达到了持有人大会决议中拟发售金额的上限，产业园区类型的博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT分别溢价6.1%和5.1%。

不过，从发售价格来看，受到近期公募REITs二级市场持续下跌影响，以定价基准日前20个交易日基金均价的90%作为扩募定价下限，仅红土创新盐田港REIT发售价格略超出定价下限发行，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT和中金普洛斯REIT的最终发售价格均为定价下限。

从4只扩募REITs原始权益人最终认购情况来看，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT 原始权益人认购比例分别为32%、35%、20%和51%。按照扩募限售期规定，原始权益人参与扩募发售总量20%的持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，通过扩募引入的战略投资者限售期为18个月，其他投资者限售期为6个月。

对此，有市场人士表示，首批REITs扩募项目顺利完成象征着市场扩容环节的完善，未来我国公募REITs市场“首发+扩募”的发行方式将逐步形成常态化。参考海外REITs市场，通过扩募融资是实现规模增长的主要方式，考虑到当前我国不同类型REITs的原始权益人尚有较为丰富的可扩募资产，因此具备扩募想象空间，公募REITs扩募属性的展开也将进一步发挥其对于盘活不动产功能的优化作用，提升底层资产的运营能力及REITs内在价值。

从更深层次的意义来看，扩募机制的完善也将为未来REITs市场持续吸纳优质资产实现规模增长有积极促进作用，有利于市场逐步迈向成熟。

相比之下，今年公募REITs新发上市节奏仍较缓慢。截至6月20日，年内新上市产品仅3只，分别为嘉实京东仓储REIT、中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT。此外，中金湖北科投光谷REIT于6月10日公告正式成立并即将上市。

此外，从管理人竞争格局来看，工银瑞信和易方达基金这两家头部管理人最新宣告加入战局，各自申报了旗下首只公募REITs产品。6月8日，上交所网站显示，工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金获正式受理，为今年以来获受理的第一单公募REIT；6月14日，易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金获深交所受理，为今年以来获受理的第二单公募REIT。该项目还是广州市首单产业园区类基础设施公募REITs项目。

另据新经济e线了解，自2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。分类型看，当前潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利设施等新资产。