界面新闻记者 | 黄昱

在经济缓慢复苏的情况下，今年上半年的经营性房地产交易也活跃起来。

仲量联行发布的报告显示，今年上半年华南地区以广深为主的房地产大宗交易额约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。

仲量联行广州投资及资本市场部董事伍启泰表示：“房地产企业资金回收压力仍在，因此去库存依旧是接下来的主流。存量项目及增量项目为投资者创造更多交易可能的同时，也提高了项目间竞争的烈度。”

具体到广州市场，今年1-6月，广州地区房地产大宗交易主要发生在琶洲CBD、鱼珠CBD及科学城中心区，总交易额约为117亿元，接近去年全年交易总额的85%。

伍启泰指出，整体成交量来看，广州整体大宗投资市场的韧性比深圳更强一些。

以物业类型划分，广州上半年大宗交易占比最高的是办公楼，约76.6亿元，约占65%；从交易面积看，办公楼的交易面积接近42万平方米，占比约82%。

虽然成交量有序恢复，但物业收入增长预期承压以及资本化率上升的双重影响下，广州办公楼资本值对比去年第四季度下降2.4%。

仲量联行数据显示，在上半年新增供应约61万平方米的影响下，截至二季度末，广州办公楼市场空置率约为21.8%，环比上升约3个百分点；今年第二季度，广州全市办公楼租金延续下跌趋势，环比下滑约1.5%。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图指出，市场租赁需求复苏较缓，空置率持续走高，企业租户成本控制意识日益增强等因素导致办公楼业主议价能力继续走弱。

“尤其对于琶洲等新兴片区的办公楼项目而言，加速去化仍是其首要目标，因此业主愿意在议价阶段作出让步，力求在新增供应冲击下寻求更多‘战略缓冲’的空间。”

除办公楼物业外，零售类资产得益于消费快速恢复以及退出途径的清晰化预期，关注度有所回升。

据仲量联行统计数据，物流仓储、产业园及长租公寓是最终受投资机构偏好的热点板块，占比分别为25%、20%、20%。

事实上，世邦魏理仕此前发布的《2022年中国投资者意向调查报告》显示，2021年以来，产业地产已经超越写字楼成为投资者关注度最高的资产类别，其中近八成投资者将聚焦仓储物流。

世邦魏理仕广州投资及资本市场部负责人苏俭婷曾透露，包括领展在内的一些企业在前两年都不怎么投资物流地产板块，但从2021年开始也将更多的目光从商业、写字楼转移到物流地产。

随着华南地区跨境商贸产业的快速发展与扩张，相关企业对于仓储空间的需求正处于上升期。

仲量联行华南产业与物流服务部董事杨靳一指出，今年上半年，仲量联行观察到多家跨境电商头部企业在华南地区完成了体量可观的租赁成交，如三家头部跨境电商企业于上半年在广州、东莞和佛山三市合计租下了逾60万平方米的非保税仓储空间，显著推动了市场去化。

虽然跨境电商行业租赁需求增长迅速，但在经济前景不确定性尚存的情况下，第三方物流企业和国内头部电商等华南地区非保税仓储物流市场的传统租户的租赁需求却有所下滑。

仲量联行数据显示，2023上半年华南非保税物流仓储市场租金增速有所放缓，华南五市二季度租金同质环比增长率均不足1%，部分城市受新增项目租金低于市场水平影响，整体租金环比名义增长率为负数。

“长租公寓则是从今年年初开始重新回到我们的视野当中，成为一个比较热闹的投资品。”伍启泰指出，相较于整栋办公楼或者购物中心来说，长租公寓交易成本较低，此外，市场上出现非房地产投资专业的新玩家试水，更倾向这样相对简单的物业。

受青睐的关键原因还在于，跟物流地产、产业园一样，长租公寓的公募基金退出渠道也是比较明晰的，投资人未来能够通过REITs实现退出。

伍启泰也认为，C-REITS（中国房地产投资信托基金）退出的可能性或将刺激市场产生更多相关交易。

就当前交易额度占比仍最多的办公楼来说，伍启泰表示，考虑到经济运行整体好转还将面临挑战，叠加新增的办公物业供应将加大整体去化压力，将对办公物业资本值的保持稳定带来挑战，但考虑到整体发展前景不确定因素正在减少，预期资本值变动波幅不大。