近日，江宁核心区可谓动态不断！

先是东山热盘-万科都荟启境二期领销许火速入市；接着位于地铁5号线新亭路站地铁口的G91项目商业规划出炉，江宁核心区商业资源再添一座！

于此同时，下周一土拍，江宁核心区又将出让一幅优质地块！更重要的是，据本站此前统计，今年下半年江宁核心区不少纯新盘都将入市首开，并且这些楼盘以改善为主！今年下半年改善客们抓紧了！

01、江宁核心区再添一座商业体！

近日，江宁竹山路G91地块商办规划出炉，最新效果图也同步曝光！值得注意的是G91地块是商住混合地块，其中住宅部分就是已经火爆收官的朗诗·玲珑新亭项目。

2022年10月土拍，明月建设以5.45亿元底价拿下江宁东山G91地块，成交楼面价11039元/㎡，不设置毛坯限价。

G91地块位于江宁区东山街道竹山路以西，新亭路以北。规划用地性质为R2二类居住用地、Bb商办混合用地。

根据规划，A分区拟建3栋17-20F小高层住宅（即朗诗·玲珑新亭）， B、C 分区为商办混合用地及地下空间。

B分区规划用地性质为 Bb 商办混合用地，用地面积为10211.67平方米，容积率＜2.8，建筑高度＜60(m)，建筑密度＜40%，绿地率≥20%，C 分区仅出让地下空间。

该项目拟建设 1 栋酒店式公寓及商业设施，总建筑面积约 4.14 万平方米其中地上建筑面积约 2.86 万平方米，地下建筑面积约 1.28 万平方米。

其住宅部分——就是今年楼市关注度非常高的朗诗玲珑新亭项目。该项目一个月两次开盘，直接收官，一气呵成！

项目5月8日首开时，当日全部售罄；当时68套房源吸引了442组购房者报名，中签率仅15.38%，一举刷新了2023年江宁的新房最低中签率纪录。

6月7号，项目收官加推，共有80房源，吸引了351组买房人参与报名，综合中签率仅22.79%，开盘当天一个小时，去化9成，成绩也非常亮眼。

目前，项目在售4号楼少量房源，销许均价39996元/㎡，主力在售户型建面约143㎡，精装修交付，不卖装修包，全屋智能化设计。

截止7月14日14时，据网上房地产数据显示，朗诗·玲珑新亭加推的148套房源，仅9套未售，整体去化率约94%。

与此同时，下周一江宁将有一幅宅地出让，位于江宁核心区，即NO.2023G39地块。

地块详情：江宁区江宁高新区竹山路以东、横二路以北地块

地块四至：东至兴民北路，南至横二路，西至竹山路，北至新亭路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：62024.62㎡（含仅出让地下2022.99㎡）

容积率：综合容积率2.1

挂牌起始价：237000万元

最高限价：271000万元

起拍楼面价：18809元/㎡

最高楼面限价：21507元/㎡

地块解析：NO.2023G39地块西北角规划有一幅商办混合用地，为5号线地铁新亭路站地铁上盖，未来将进行居住、商业、办公等混合功能开发，将提升片区形象。

从区位来看，NO.2023G39地块位于主城东山老城中心区，地段优势显著，临近在建地铁5号线新亭路站，周边有龙湖天街、万达商业广场、江宁杨家圩市民中心、市民广场等。

地块隔壁就是江宁神盘-龙湖春江郦城，目前在链家网，龙湖春江郦城二手房挂牌均价42536元/㎡。

此外，地块附近还有在售的朗诗·玲珑新亭，销许均价39996元/㎡，主力在售户型建面约143㎡，精装修交付。

该项目上文已经讲解过非常受买房人和市场欢迎，当时开盘热度非常高。一个多月收官，非常神速！

值得注意的是，G39地块的起拍楼面地价18809元/㎡，比朗诗玲珑新亭项目（楼面地价11039元/㎡）要高了7770元/㎡！

据了解，该地块未拍先热，多家房企有拿地意愿，并展开了地块的深度研究，下周一我们拭目以待！

02、今年，江宁改善当道！核心区选择众多！

此前，本站曾经统计过，今年江宁核心区板块的供货上市情况。目前，小龙湾、百家湖、科学园板块内均无主力在售楼盘，但板块内均各自有一家纯新盘待入市！

相较而言，东山板块库存就要充足很多。除朗诗玲珑新亭项目抢跑售罄外，区域内不仅有武夷七里湖山一家纯新盘，以及刚领销许的万科都荟启境二期、马上收官的海玥华府项目。

小龙湾板块

目前，小龙湾板块自龙湖春江郦城收官后，并无新房在售，仅一家纯新盘——金融城G93地块待上市，值得注意的是该项目将由仁恒操盘，预计最快今年年底入市。

该项目于6月1日规划出炉，因为项目是G92、G93共同发展，从规划方案来看，整个项目业态非常丰富，有住宅、有商业、有商办。

其中，商业部分全部滨水，设计非常炫酷，沿秦淮河河湾位置铺陈开来，由金融城主要负责；此外还有一部分是办公类产品，颜值实际也非常具有现代科技感。

至于住宅部分，位于G93的A区，共拟建10栋14-22F住宅，没有连廊，整体定位高端，由仁恒操盘。

从公示的效果图来看，住宅部分的外立面高透大面积玻璃，窗墙比较高，香槟金色线条，以及王冠式屋顶，高端奢华感显而易见。

从地理位置上看，金融城G92、G93地块位于江宁小龙湾板块。毗邻江宁龙湾天街，江宁市民中心和杨家圩市民公园；交通上，靠近地铁1号线竹山路站以及在建的地铁5号线新亭路站，交通便捷，位置十分优越。

二手房方面，周边有龙湖春江郦城和东渡国际青年城等小区，居住环境优越，人居氛围浓郁。

从目前的释放的消息来看，项目打造140、180、220、330㎡户型（具体以开发商公布为准），起步140㎡户型，最大330㎡，并且由仁恒操盘，妥妥江宁核心区高端改善的天花板，对于区域内迫切的改善需求，该项目是个不错的选择。

科学园板块

科学园板块自万科都会四季收官后，就一直处于房荒的状态，直至招商璀璨璟园的出现。

据最新消息，璀璨璟园项目将于下周首开3、4号楼，共144套房，户型100、135㎡，预计均价约3.5万/㎡。

璀璨璟园项目前身是江宁科学园G08地块，今年3月的首批土拍中，科学园G08地块，经过47轮竞价触顶摇号，最终被招商以总价18.15亿元拿下，成交楼面价17415元/㎡。

此后4月初，不足一个月的时间，项目规划便已出炉，根据规划，项目拟建13栋14-18F小高层住宅，容积率仅2.1，居住氛围相当纯粹。

5月初项目案名曝光，并同步公开了城市展厅；6月初项目户型图曝光，6月中旬正式公开实景示范区及建面约100、135㎡样板间；7月初，招商蛇口璀璨系南京首作全球发布盛典在南京景枫万豪酒店举行。项目进展非常神速！

户型方面，项目主力100㎡、135㎡户型，适合刚改、改善人群上车；此外在户型规划上，两户型均是三房起步，并都带了两个卫生间，更好地保护好每一个人的隐私空间。并且该项目大概率是无升级包，直接精装修交付，得房率约80%-82%。

据悉，项目将打造约4.1万方总景观面积、约2.4万方绿化面积，规划有绿氧树厅、林栖鹿屿、轻氧聚场、林光星屿、香氛花园、翡翠客厅六大主题花园场景。

百家湖板块

目前百家湖板块仅仅1盘百家臻园在售，但据此前报道的消息，板块内唯一纯新盘-象屿百家湖G16项目正在组建销售团队的消息，预计今年入市。

项目是今年南京二批次土拍中竞争最为激烈的一幅地块。5月10日，该地块经过激烈的13轮竞价、仅37秒边触顶待摇号，最终被象屿以成交总价13.9亿元夺得，成交楼面价21280元/㎡。紧接着，5月26日，项目规划便被公示出来！拿地仅仅16天便规划出炉，此外，拿地20多天，就有机器进场，进度不可谓不快。

根据规划显示，项目拟建9栋17-18F小高层住宅，整体南北两排式分布，中间做园林景观，楼高都只有17-18F，楼间约51米。

项目外立面采用当下流行金属、一体板模式，窗墙比较高。

据悉，该项目由华发、象屿、金域联合开发，华发负责操盘。

项目位于百家湖硅巷，周边配套完善，南侧规划有小学、幼托用地，北侧即为秦淮新河，距离地铁3号线胜太西路站仅几百米。周边有紫金研创中等企业，有大量硅巷科研产业群体。

价格方面，百家湖G16成交楼面价为21280元/㎡，相较于前期成交的招商璀璨璟园（科学园G08地块|成交楼面价17415元/㎡）地价更高，预计均价将在4万/㎡，但G16这块地相较于科学园来说，在江宁内部的位置上更靠近南京主城。

此外，前面提到的，该区域内已经断供十多年了。不仅如此，目前整个百家湖板块也仅1盘百家臻园在售，楼盘供应紧俏。

东山板块

武夷七里湖山

武夷七里湖山是江宁首个华为全屋智能4.0住区，精装无包；据悉，项目预计均价约3.45万/㎡起，最快三季度入市！并且，项目物业为万科物业，武夷可以说深耕江宁，已在江宁打造武夷绿洲、武夷花园、武夷名仕园、武夷凌云公馆等一批楼盘。根据规划，项目拟建9栋18F小高层住宅及相关配套用房。

在户型设计上项目将打造建面约99、118、130、143㎡四种户型，同时项目的户型得房率高达82%！

建面约99㎡的三房两厅两卫户型：

建面约118㎡的三房两厅两卫户型：

建面约130㎡的四房两厅两卫户型：

建面约143㎡的四房两厅两卫户型：

中国武夷东山G47地块位于世纪东山小区隔壁，周边分布较多老小区以及经济适用房，二手房挂牌均价从2.1-2.5万/㎡不等。

地块斜对面为还有少量新房在售的海玥华府，该项目是由上海建工打造的科技住宅，现房销售，销许均价约34345元/㎡。去年7月12日，东山G47地块经过4轮竞拍，最终被中国武夷以11.7亿元拿下，楼面地价为17199元/㎡，未来最高毛坯限价31000元/㎡。值得注意的是，G47是东山第一幅限价地块，搭配基础包+精装包的话，未来房价很可能达到3.45万/㎡，将突破目前东山的新房天花板（万科都荟启境3.44万元/㎡）。

聚景园

聚景园位于江宁东山板块，是区域内的超级老盘，该项目拿地已经超过20年，今年终于传出要上市的消息，不免让人有所期待。据悉，项目规划2栋住宅，规划住宅总户数为180户，预计打造户型面积段约90-260㎡，定位改善宽适大宅，有望年底上市！聚景园项目位于南京市江宁区东山街道，用地北接上元大街，东接东新南路，西侧和南侧为商业和居民区。周边老小区较多，有电机厂家属区、嘉顺时代广场、日光佳园、顺达佳苑、汇福佳苑等。距离在建东山地铁站、万达广场不远。

中天云来

中天云来项目跟朗诗玲珑新亭前身均是去年同一批出让的地块，该项目也跟朗诗玲珑新亭一样，节奏迅速，抢先入市，但是去化结果却大相径庭。

目前项目在售2#、4#、5#、7#，户型建面约77、88、99、112、115、143㎡，精装销许均价约34410元/㎡。

据南京网上房地产显示，项目两次开盘，共268套房源，累计认购+成交145套，整体去化约5成。

此外，老盘方面，江宁东山两家现房项目，预计将于本月加推，分别是海玥华府跟万科都荟启境二期。

海玥华府：据最新消息，项目预计将于近期加推最后一批8号楼房源，共108套，户型建面约98、117㎡，两梯两户！

万科都荟启境二期：项目刚领取了4号楼销许，共93套房源，建面约104、124㎡，销许均价35628元/㎡，精装修，无升级装修包，首付3成起。目前已结束报名，无须摇号，直推入市。

写在最后：

今年以来，江宁核心区楼市已经明显进入改善时代，尤其是今年下半年即将入市的项目。

已经收官的朗诗玲珑新亭，收官均价约39996元/㎡，户型建面约117、143㎡，总价468万起；

在售的中天云来，均价34221元/㎡，户型建面约77、88、99、112、115、143㎡，总价263万起；

待售的海玥华府，项目即将收官的8号楼，共108套，户型建面约98、117㎡，前期均价在34345元/㎡，总价337万起；

正在开盘的万科都荟启境二期，93套房源，建面约104、124㎡，销许均价35628元/㎡，精装修，无升级装修包，总价370万起；

纯新盘方面：

仁恒操盘的金融城G93住宅部分，已知要做建面约140、180、220、330㎡江宁超级大平层，考虑仁恒的产品力和溢价能力，未来G93预计将冲击5万/㎡的大关，预计总价在700万起步，妥妥的改善天花板了！

武夷七里湖山，预计未来均价约3.45万/㎡，项目打造建面约99、118、130、143㎡四种户型，总价341万起；

招商璀璨璟园，将于下周首开3、4号楼，共144套房，户型100、135㎡，预计均价约3.5万/㎡，总价350万起步；

百家湖G16地块，目前项目户型还未公布，但以项目成交楼面价21280元/㎡，未来上市不限价，预计均价会卖到4万/㎡左右；不难发现，从户型来看，区域内打造的产品建面除中天云来外，其它楼盘均偏向于改善，起步户型均在100㎡左右；从价格来看，均价都超3.4万/㎡，总价最低337万起。