文|时代财经 刘新歌

编辑|黎倩

随着我国汽车保有量规模不断提升，一线城市尤其是一些车位配比低的市区老旧小区或入住率高的成熟住宅小区中，车位紧缺，停车难、停车贵问题越来越突出。

公安部7月8日公布的数据显示，截至2023年6月底，全国汽车保有量达3.28亿辆，新能源汽车1620万辆。88个城市的汽车保有量超过100万辆，同比增加7个；41个城市超过200万辆，24个城市超过300万辆。

据时代财经了解，去年以来，广州市不少小区的车位月保费就经历了不同程度的上涨，有的涨幅甚至达到120%；另有开发商还公示将售卖小区所有车位，一个车位售价高达30余万元，同时小区物业更将地下车位由固定月租车位改为非固定车位。

01 租车位不划算，有业主把车开回老家

私家车的普及让“抢车位”的戏码真实上演。住在广州番禺祈福新村的周航（化名）告诉时代财经，“如果晚上有事会晚回家，我就不敢开车出门了，不然回去转一个小时都找不到车位。小区里高密度组团的车位更为紧缺，白天都很紧张。”

祈福新村是广州华南板块早期开发的千亩大盘之一，滚动开发至今已30余年。该小区早期开发的组团以别墅、低楼层楼梯房等低密度产品为主，地面车位较为充裕，每户有一个免费但并不固定到户的地面停车位。不过，随着小区车辆持续增加，停车难问题日益突出。

在不少广州市区早期开发的住宅小区里，车位则更为紧张。住在海珠区的李晔（化名）对时代财经称，由于车位紧缺，她所在的小区从2022年起开始实行抽签制，每年抽一次，幸运中签的业主可在小区内停车，每户大概3年左右才能轮候一次。而住在广州天河区跑马地花园的何冰（化名）也因为小区内没有足够车位，不得不把车停在附近商业停车场。

车位配比偏低是老旧小区停车难的主要原因。贝壳找房APP信息显示，李晔所在的小区于上世纪90年代末建成，总户数508户，但固定车位仅130个，车位比为1:0.26。跑马地花园于1998年-2005年期间分三期开发，一、二期车位比低至1:0.2，三期也仅为1:0.4。

除了车位紧缺，租金上涨也让部分业主倍感压力。李晔称，小区停车实行抽签制的同时，月保费也从300元/月涨到1000元/月，几乎和附近商业停车场差不多。“买车比较晚，在小区没抽到车位，索性在附近租了车位，省得每年折腾一次。”

何冰则在今年初把汽车送回了江门老家。“去年底，小区附近停车场的月保费涨了50%，从600元/月涨到900元/月。我不是天天要用车，涨价这么多，租车位太不划算了。”

今年5月，祈福新邨曾公布了一份最新的地下停车场月租及临停收费调整方案，部分楼宇的地下停车位月租拟由400元/月涨至880元/月，涨幅达120%。另有部分楼宇的车位月租拟从500元/月涨至900元/月、600元/月涨至900元/月。不过，祈福新邨知情人士对时代财经称，目前新方案还未正式施行。

为了抑制小区停放车辆增加，部分小区开始提高收费标准。据了解，今年3月起，祈福新邨调整了小区地面停车月租并实行阶梯式收费，即对业主名下车辆，每户给予一个免费车位。对小区住户的月租车辆，同一户第一辆月租为200元/月，第二辆250元/月，第三辆300元/月，第四辆及以上350元/月。

祈福新村业主委员会对此解释称，小区入住率不断提升，一户多辆车的情况越来越多，且因此前地面车位月租收费相对较低，有部分车辆长期停放但并未使用，非小区住户也占用了车位资源，导致小区车位日趋紧张。为减缓停放车辆的快速增加、减少月租车辆等情况，做出上述调整。

02 晴时捆绑销售，雨时买房送车位

相对于老旧小区，近年新开发的楼盘车位比相对较高。上述祈福新邨知情人士对时代财经称，由于每户有一个免费名额，小区地面车位比较紧张，但祈福缤纷汇、祈福名望天下等近年新开发楼盘的地下车位比较充裕，除已售车位外，还有部分可对外出租。贝壳找房APP数据显示，祈福缤纷汇车位比为1:1.25，固定车位9100个。

广州某设计院人士对时代财经称，因为影响流线和绿化率，近年新开发楼盘基本没有地上停车位。而地下车库建安成本高，在满足相关规范有关车位比的规定基础上，开发商并不愿意多配建车位。

该人士称，有关车位配比的规范因地而异。如《广州市城乡规划技术规定》第39条规定，建筑工程停车配建标准按国家、省和市的有关规定执行，其中住宅建筑工程的停车配建标准根据住宅类型、所处区位、交通条件等因素综合确定，每100平方米的住宅建筑面积应当配建1.2—1.8个停车位，城市更新改造项目每100平方米的住宅建筑面积应当配建1.0—1.8个停车位。停车配建标准应当每3年评估一次，并根据实际需要调整。新出让用地应当按照停车位的一定比例，预留新能源汽车充电设施接口。

广州某本地房企的营销人士向时代财经表示，靠近商业综合体或经常有外来车辆临停的楼盘，后续可产生车位经营收入，车位配比会稍高一点，但一般楼盘仅按照政府相关要求进行车位配比，也更倾向于出售，“出租的话，成本回收周期太长，且不稳定。”

值得注意的是，虽然开发商并不乐于多配建，但在楼盘的销售过程中，车位时常成为它们的工具。前几年，在限购、限价政策下，不少开发商通过捆绑车位销售变相涨价。据《南方都市报》报道，2021年，东莞厚街佳兆业阳光城时代天韵项目被多名网友投诉捆绑销售车位，有购房者称花了19万元购买一个人防车位后才获得购房“资格”。

随着房地产市场步入调整期，送车位又成了不少房企的促销手段之一。据《北京商报》报道，今年“五一”小长假期间，囿于商品房销售指导价，不能降价的北京昌平文源府推出“买房送车位”优惠，送的车位价值约20多万元。

不过，几位业内人士对时代财经称，部分“送车位”只是营销噱头而已，送的并非产权，只是年限不等的使用权，有的是金额不等的车位购置抵用券。此外，送车位主要为助力卖房，也为车位的去化。

但从中海物业年报看，近年车位生意也不太好做了。中海物业从2018年起涉足停车位买卖业务，目前已为三大主要业主之一，收益从2019财年的不到960万港元上升至2020财年的1930万港元，2021财年更飙升至超2.3亿港元，同比分别增长101%和109%。但2022年内，该项业务收入2.49亿港元，同比仅增长7.9%，在中海物业三条主要业务线中表现最差。同期，中海物业物业管理服务和增值服务的增幅分别为42.9%、15.0%。

同时，其销售车位的利润也不断下滑。2019年，中海物业停车位买卖业务的毛利率为44.6%，2020年则近乎腰斩，为26.42%，2021年微涨至28.1%，2022年又微降至27.7%。截至2022年末，中海物业囤积的停车位存货货值达9.67亿港元。

一边是业主的停车难、停车贵，一边是开发商的车位开发运营成本上升，两者的矛盾或许还将持续一段时间。