文| 时代财经App 刘新歌

编辑 | 黎倩

广州与迪士尼合作的传言才刚引发热议，广州本土的初代主题乐园世界大观相关地块就被推上了土地市场。

近日，广州公共资源交易中心挂牌天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块。这是世界大观上架的第一宗宅地，也将是广州土地历史上一宗重磅地块。地块起拍总价高达63.9亿元，仅竞买保证金就需12.78亿元，起拍楼面价达46930元/平方米，跻身广州宅地楼面价TOP10。

世界大观位于广州天河东圃，于1995年10月开业，曾是广州最火的游乐园，巅峰期月均客流量超10万人。但短暂爆红后急速跌落，从1997年起开始走下坡路，2009年停业后荒废至今。此番被盘活，世界大观或变身为豪宅楼盘，这片土地也将重现生机。

世界大观不是乐园变地产项目的首例。时代财经查询发现，与其同期的东方乐园、森美反斗乐园、番禺飞龙世界等广州初代乐园，已先后进行房地产开发。广东中原地产项目部总经理黄韬对时代财经称，“随着城市的发展、社会环境的改变，这些地块、区域不再适合做乐园，适应市场需求做出改变，且能双方共赢的话，未尝不可。”

停业14年，乐园要变豪宅

上世纪八九十年代，一批主题乐园在珠三角兴起，如深圳的锦绣中华、中华民俗村、世界之窗等，引领了休闲旅游的风潮，也在初期获得较大的商业成功。

这股风也刮到了广州。1995年，即深圳世界之窗开业一年后，同样微缩复制世界景观的世界大观在广州面市。它占地48万平方米，以1:1的仿造比例汇集了100多个国家的建筑雕塑、地貌奇观和园林艺术，还设有时代广场、巴黎歌剧院、古希腊剧场等六大剧场和飞机舰船表演、水上运动场等四大游乐区。

上世纪90年代，国内游乐园产品尚不丰富，融合了艺术表演和现代游乐的世界大观面市后爆火，初开业时在广州几乎无可匹敌。1996年更为鼎盛，每月平均客流量超过10万人，每月门票收入高达两三千万元。

世界大观和世界之窗的渊源，从名字即可见一二。国家高端智库CDI研究员宋丁对时代财经称，世界大观由世界之窗的主设计师打造，仿建比例高于世界之窗（备注：世界之窗有1:1、1:5、1:15等不同仿建比例），设计、技术等各方面也有心超过世界之窗，只是未获得市场认可。

与融汇了埃及金字塔、澳大利亚悉尼歌剧院、意大利比萨斜塔等世界著名景观的世界之窗不同，世界大观以典型民居、公共建筑为主，景点相对缺少代表性、标志性和震撼性，游乐和表演项目也与世界之窗雷同，开业两三年后即由盛转衰。

世界大观从开业第三年即1997年起开始走下坡路，此后历经外包、纠纷、大股东股权拍卖等曲折，最终也未迎来新生，最终于2009年选择无限期闭园停业。曾经热闹喧嚷的乐园，没落为少人问津的废墟荒林。

随着广州发展重心东移，东圃逐渐成为城市新区。世界大观这块曾经“远离都市尘嚣”的土地，价值日渐提升，为盘活提供了基础。

今年4月26日，《天河区世界大观地块控制性详细规划》获批，涉及用地面积48.94万平方米，其中住宅用地5块，商业用地3块，另有小学、文化站、超市等公服配套。居住用地集中在月亮湖南侧，建筑规模约21万平方米，结合规划地坪标高，建筑高度约45-52米。

本次出让的首批宅地起拍楼面价高达46930元/平方米，若触及封顶价，楼面地价将约为53970元/平方米。黄韬称，这决定未来的产品一定是豪宅。“而且周边新盘、二手房的单价也在7、8万元至10万元之间，说明市场能够接受这个价位的产品。”

贝壳找房数据显示，世界大观周边在售新盘有缦云广州、保利天汇、合景·臻颐府，二手楼盘有合生帝景山庄、龙湖首开天宸原著、华润天合等，均价均超7万元/平方米。其中，合景·臻颐府均价更达10万元/平方米。项目地块由合景泰富于2020年11月拿下，总价48.65亿元，楼面价51463元/平方米。

根据规划，世界大观不仅将被整体盘活，远期还将联动大观村旧改等周边地块，将城市轴线向奥体中心延伸。可以预见，未来这里将构建为一片高端居住区。

因此，虽然地价高企，不少房企还是蠢蠢欲动，越秀地产、保利发展等几家央、国企都有意向参与。“特别是保利、华润，在地块附近已有项目，清楚片区的销售情况，底气会更足一点。”黄韬称。

乐园的尽头是地产？

和世界大观一样在发展中逐渐没落的广州初代乐园，还有白云区的东方乐园、太阳岛乐园，番禺区的森美反斗乐园、飞龙世界，以及世界大观附近的天河航天奇观等。

东方乐园、太阳岛乐园早在1985年即已开业，前者主要为过山车、摩天轮等机械游乐项目，后者以水上项目为特色。森美反斗乐园、飞龙世界、航天奇观与世界大观同期，其中飞龙世界以蛇文化而知名。

这些构筑了一代人童年记忆的乐园，因为经营不善、投资不足等原因，在2000年前后相继歇业，有的开业仅短短3年。不过，在房地产发展浪潮中，这些乐园的土地也先后被盘活，上演了一番“乐园尽头是房地产”的戏码。

时代财经查询发现，东方乐园于2004年歇业，一年后拆除改建为白云国际会议中心，这是目前广东省最大的综合性会议中心。森美反斗乐园则被紧邻的华南碧桂园“吞并”，打造为华南碧桂园“翠山蓝天”临山别墅。2011年停业的航天奇观乐园，土地也被收储，一、二期地块分别于2020年7月、2022年10月成功出让。

黄韬则表示，初代乐园单纯靠门票、纪念品、活动等赚钱，不少乐园的确不适应市场发展形势，又没有长期的投资运作，调整控规、转让土地，让其发挥更大价值无可厚非。

他指出，住房制度改革后，房地产进入高速发展期，此时及以后的乐园也初步有了联动开发的意识，拿地和发展模式都有相应变化，如广州长隆早期就有住宅用地，开发了长隆珑翠花园项目。

今年4月20日，长隆还与华润置地联手拿下由2宗宅地、2宗商业用地组成的广州番禺长隆“超级地块”，拿地总价高达197.21亿元。拿地不到10天，地块即已动工且开放了展厅。

事实上，近年来不少房企进入主题乐园领域，推出“地产+文旅”模式，即以乐园等文旅产品作为卖点，提高周边商业地产、住房地产的价格，进而回笼资金。不过，一旦企业资金出现问题，乐园便难再获投入，甚至陷入烂尾。

宋丁认为，如果单纯做乐园，收益没有保障。即便是世界知名的迪士尼乐园，也是融合了商业、酒店、休闲等在内的复合型项目。“在大城市，主题乐园还是很有号召力和凝聚力，这也是数个城市‘抢’迪士尼的原因，各地政府‘抢’的不只是乐园本身，更是一个复合型开发的基础平台。”

但随着房地产市场进入深入调整期，乐园的“房地产+”模式也受到挑战，宋丁建议，除了乐园要继续提升产品力、品牌度，政府还是要考虑整体开发，如乐园+商业、文化、医疗、教育、居住等，使乐园形成多元开发、投资互补的发展模式。