界面新闻记者 | 纪瑶

近日，REITs市场大发展正收到多项政策的鼓励。

7月24日至25日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会，提出“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”。7月31日，国家发改委发布的《关于恢复和扩大消费措施的通知》中再次提出，完善消费基础设施建设支持政策，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。

早在今年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

截止目前，多家上市公司已积极布局，百联股份（600827.SH）和天虹股份（02419.SZ）分别发布公告称，拟以公司持有的购物中心等项目申报发行公募REITs项目。

目前正逢已上市公募REITs二季报披露之际，从业绩上看，REITs仍然呈现板块分化的特征。受累于业绩压力，不少产品最新股价仍然低于发行价。上市的28只REITs尚有9只“破发”。

交通设施类REITs二季度的修复不如一季度。今年一季度，多重利好下，高速公路类REITs的业绩表现明显好于其他标的资产类别产品，交通基础设施类REITs平均每只净利润为3485.86万元。但这一趋势在二季度并没有延续。从营收和净利润等财务指标方面来看，二季度高速公路类REITs整体表现相当一般，营收和净利润环比近乎全部下滑。例如，浙商沪杭甬高速公路REIT和中金安徽交控REIT二季度净利润环比分别下降101.78%、104.55%。

而3只能源基础设施类REITs当季经营情况出现好转。二季度营收和净利润环比增幅最大的是鹏华深圳能源REIT，该产品当期收入约为5.54亿元、净利润1.15亿元，增幅分别达71.06%、81.03%。底层资产二季度上网电量达10.88亿千瓦时，实现环比增长 83.27%、同比增长 6.64%，支撑当季度发电收入同比增长15.18%。

中航京能光伏REIT和中信建投国电投REIT均于今年上市，二季度营收分别为2.64亿元、1.14亿元，净利润为8348.78万元、5802.60万元。其中中航京能光伏REIT底层资产榆林、随州项目结算电量达1.2亿千瓦时、0.32亿千瓦时，发电收入达0.97亿、0.32亿。

园区基础设施类REITs二季度情况继续分化。目前共有9只园区基础设施类REITs，受到出租率波动影响，该类REITs内部业绩分化较大。厂房类由于高出租率，使得资产表现较好，而办公楼类延续一季度出租率不佳的情况，业绩不佳。

浙商证券房地产研究团队分析师杨凡表示，首先经济下行导致部分租户退租或项目出租难度加大，进而租金收入不及预期；其次产业园受政策影响较大，租金减免、资金要求等政策或加大项目运营难度；再次其他产业园产品入市或当地产业园区供应大幅增加导致市场竞争加剧。

主要仓储物流REITs二季度营收环比上涨，而嘉实京东仓储基础设施REIT却出现净利润环比下滑55.44%；4只保障房类REITs营收和净利润基本与一季度持平，但华夏华润有巢REIT二季度净利润环比下滑40.70%；生态环保类REITs总体稳健，富国首创水务REIT营收和净利润环比增长幅度较大，旗下合肥、深圳两地的工厂产能足、利用率高，报告期内污水处理服务费的回收率为100%。

针对二季报情况，中信建投证券房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲建议后市重点关注四个方向：1）整租类REIT：包括嘉实京东仓储基础设施REIT及红土创新盐田港REIT，关联方租户所占比例较高，租户周转率相对较低，保证了底层项目持续稳定现金流；2）厂房类产业园REIT：包括国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT，业绩兑现程度高且稳定性强；3）能源基础设施：夏季为传统电力需求旺季，发电量有望在二季度基础上环比提升，高盈利性持续；4）保租房REIT：底层资产均处一线及强二线城市，旺盛的租赁需求形成强有力底部支撑，二季度的超预期表现凸显防御性优势。