文｜酒管财经

今年，继华侨城之后，万科也开始走上了剥离酒店业务的老路。

联姻6年后，万科突然选择与悦榕分家。

12月8日晚，悦榕控股在新加坡交易所发布公告称，其将以4.8亿元人民币买下万科所持的三家子公司悦榕服务（中国）、悦榕酒店管理（中国）和悦榕酒店管理（天津）项目的股权。

至此，悦榕控股拥有了悦榕资产（中国）全部股权，顺利拿下其在中国20余家悦榕系列酒店的管理权。

同时，万科方面也将斥资3000万元买下悦榕资产（中国）（拥有酒店的公司）的股权，以及从悦榕服务（中国）手中买下Chengdu Laguna Property Services Co.的股权。

在此前的《卖掉宝格丽，只是华侨城剥掉酒店资产的开始》一文中，《酒管财经》就曾指出房企开始剥离酒店业务的原因：

一是跟主业相比，酒店板块的经营效率没那么高；二是把酒店卖掉、剥离掉，获得更多的资金是最重要的。

如今，万科面临的基本上是同样的问题。

出售非核心业务在房地产行业中也是普遍存在的现象，诸如酒店等业务曾是房企实施“赛马”机制、广泛开展多元化转型探索的成果。

万科是地产企业中最早提出“多元化战略”的头部房企，但如今面对主业不确定性，将酒店管理权交回给悦榕，某种程度上仍是对酒店业务进行部分切割，其目的更多还是为了聚焦主业，以提升资源配置效率。

01

针对此次出售酒店业务，外界都在猜测万科是否在主动剥离非核心业务。

万科方面第一时间做出回应称，酒店业务虽然在核心业务中营收占比较低，但并非主动剥离非核心资产，万科从开发业务转向开发经营服务并重的战略方向一直没有变化。

但梳理其财报不难发现，眼下的万科，显然已没有更多额外的资源投入到非主营业务上，尽可能回笼更多资金，优化现金流才是当下重要的任务。

财报显示，第三季度，万科营业收入894.16亿元，同比下降31.62%；归母净利润37.51亿元，同比下降22.53%，万科现金短债比仍高达2倍

要知道，房地产是个资金饥渴型的行业，而万科当下的困境正是资金周转不灵，手里现金缩减太快。

《酒管财经》注意到，此次万科4.8亿人民币出售悦榕酒店的交易对价，与曾经万科先后两次向悦榕相关公司注资共9000万新加坡元数额基本对等。

可以说，这次万科算是保本退出，并不吃亏。

需要指出的是，酒店业务在万科营收中存在感并不强，在其多元化业务版图中，酒店一直以来不是重点业务板块，更多是扮演以配套项目的角色。

多元业务之下，万科基本上每个业务板块都面临着压力，而酒店与度假业务却是发展最慢的。

据其2022年财报显示，万科经营服务业务全口径收入达到512.6亿元，而酒店与度假业务实现营收2.8亿元，仅占比0.5%。

跟物业服务303.2亿元，商业开发与运营业务87.2亿元的营收相比，万科的酒店业务规模不算大，也不够赚钱。

不够赚钱又耗费精力，倒不如回收现金流聚焦主业。

02

其实，这次“分手”早有征兆。

早在今年7月，悦榕控股创始人何光平谈及悦榕控股与万科的战略联盟时就提及，悦榕控股正考虑重组，向轻资产转型。

这次“分手”，更多是悦榕控股主动拿回管理权，为其轻资产铺路。

在“联姻”6年间，中国境内的悦榕系列酒店由万科酒店业务板块负责管理，主要有悦榕合资平台旗下的“悦榕庄”、“悦椿”等品牌。

作为高端酒店的代表，榕系列酒店目前在国内的上海、杭州、三亚、重庆、天津、南京、澳门、黄山、丽江等城市约有13家已开业的悦榕庄酒店，即将开业的还有东莞和衢州悦榕庄。

2018年，悦榕庄在国内开业11家酒店；2021年，悦榕庄在国内开业也才14家酒店。

一位业内人士对《酒管财经》指出，就规模扩张而言，悦榕旗下品牌在万科管理这些年发展相对缓慢，在高端市场还是没有沉下来。

去年，悦榕集团制定了“五年计划”，全球酒店数量计划于2025年翻倍，目标实现开业100家。

目前，悦榕控股在17个国家有72家酒店，中国是其重点开发市场。

所以，这次收回国内酒店管理权，悦榕控股方面就表示，是为了加强了公司对中国市场的投入，巩固集团作为酒店行业主要参与者的地位。

此外，据其财报显示，2022年，悦榕控股因管理酒店而收取的管理费占集团收入的17%，自有酒店的收入占50%。

此次收回在华酒店管理权，悦榕控股不只是要亲自下场发力，也是看中了轻资产带来的丰厚利润。

当然，万科似乎也有“另起炉灶”的打算。

过去万科携手悦榕，是因万科本身没有自身的品牌矩阵，万科旗下的酒店多以与品牌方合作为主要方向。

与悦榕合作后，万科加快了其旗下酒店与悦榕系列品牌的结合。

如今，万科已孵化出以高端商务为定位的“瞻云”和以城市人文为内涵的“有熊”两个自有品牌。

2017年，万科与顶尖度假村、酒店及Spa的跨国营运开发商悦榕集团商定成立全新的合资平台——“悦榕中国”，用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。

“悦榕中国”在初始阶段将由悦榕集团和万科按50:50比例控制，悦榕集团将所持有的中国区域内全部资产注入“悦榕中国”。

不过，这一合作更多的是让悦榕旗下的酒店品牌落户中国，对万科酒店品牌赋能有限。

目前来看，万科在酒店板块的发展思路，还停留在模仿前辈的阶段。

那就是万达、绿地等房企都在走的轻资产模式——剥离酒店重资产，建立自己的品牌矩阵。

无论是金茂、保利，或是绿地、万科，都成立了地产系酒管公司，这些酒店集团纷纷建立了自己的品牌矩阵，形成了从奢华酒店到五星、四星，到特色、精选的全品牌矩阵。

世茂集团推出七个品牌布局，实现了从高端全服务到中端精选服务、从城市酒店到特色度假酒店以及公寓产品的全系列品牌阵容；

绿地集团推出自主酒店品牌“铂瑞-PRIMUS”、“铂骊-The QUBE”、“Q”品牌；

保利集团也推出了雅途、N+品牌；

如今头部的几家地产酒店，几乎都经历过“自立门户”的煎熬。

以凤悦酒店及度假村为例，其从碧桂园的酒店业务中走出，以碧桂园核心联盟企业的身份独立存在，成为碧桂园庞大体系中，一家专门面向酒店行业、自负盈亏的独立企业。

虽然随着悦榕系列酒店管理权的转让，万科旗下酒店项目已大幅缩减，却保留了“瞻云”和“有熊”两个自有酒店品牌。

不过，后续其能否自立门户，“独立”发力，尚待观察。

如此来看，不管是当初“联姻”还是如今“分家”，万科和悦榕都是各取所需。

03

“地产+酒店”并不是一个新的模式，其目的也非常明确，就是为商业或是住宅赋能。

相比于从酒店起步的中国头部酒店集团，地产酒店其实只是地产巨头的“副业”。

随着地产存量时代的来临，地产主导的高端酒店增量市场结束了。

地产系酒店下半场将由地产红利时代走向管理红利时代，所以如何重塑自身品牌价值是当下地产系酒店需要思考的重要问题。

一位资深酒旅行业观察人士向《酒管财经》指出，“地产+酒店”的模式已经进入一个新的时代，其玩法已在悄然发生变化，走好轻资产关键一步至关重要。

“三道红线”，这对中国众多地产公司的日常运营和现金流提出了更高的要求，在酒店合作领域布局的众多地产公司，急需一个更加务实有效的解决方案。

据不完全统计，今年地产系酒店50强榜单中，至少有10家知名地产集团正在出售部分酒店资产，将原本持有的酒店资产“瘦身减重”，用以回笼资金来“疗伤”，从而实现以更轻盈的体态立于市场。

早在今年10月，万科董事会主席郁亮就给出了自己的研判，那就是万科未来要赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱。

当前，中国酒店行业的竞争主战场已经从增量市场发展到存量市场，供求关系已经从酒店供大于求发展到酒店品牌供大于求。

万科作为后来者，其品牌核心竞争力尚未被市场认识。

为此，万科亟需利打造出自有品牌的样板店，建立完善的品牌矩阵。扩大品牌影响力。

未来，酒店最值钱的不是物业，依然是品牌。

或许，对地产酒店来说，以塑造自身品牌尤为关键，踏踏实实地回归住宿服务本质，重视品牌价值、创新盈利模式、提升专业能力、打造差异化特色，才能健康持续发展。

地产酒店的自身品牌塑造是一个漫长的过程，从赚快钱到赚细钱，本就不易，需躬身而行。

统筹丨劳殿

编辑丨阿鑫