界面新闻记者 | 蓝丽琦

在总结2023年广州商业地产中的零售物业板块行情时，世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询团队负责人钟廉军表示，消费反弹、空置去化亮眼，但整体租金还有待提高。

世邦魏理仕在1月17日发布的广州商办市场报告显示，广州的零售物业市场在2023年全年新增3个项目，共18万平方米的新增供应，同比下跌45.9%，减少超过4成。

新增供应大幅下降后，市场净吸纳量得到显著提升。2023年内净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）则达到22.2万平方米，同比上升100.2%，已经翻倍。

世邦魏理仕认为，这主要是因为新增供应的开业水平理想，以及部分商场调整改造完成，推升了整体的净吸纳量水平，这也同时带来了空置率的改善。

从2023年第二季度起，广州零售物业市场的空置率连续三个季度下跌，按年下调了2.9个百分点至年末的8.3%。2022年全市的空置率一直在12%、13%左右徘徊，如今重回10%以下，证明市场需求有一定回升。

需要关注的是，空置去化还有一个重要因素：商场租金下调。

世邦魏理仕数据显示，2023年广州首层租金下调2.8%，租金降幅在下半年逐步收窄，至第四季度环比下跌0.4%，年末报每日每平方米24.9元。其中，核心商圈全年下跌1.8%，非核心商圈全年下跌4.0%。

钟廉军向界面新闻表示，2.8%的跌幅从国内一线城市来看已经算幅度较大，但最主要原因为非核心商圈拉低平均值，“以往广州首层的平均租金都要比深圳高，自从前几年被超越后，广州核心区一直被周边‘拖累’。”

此外，自从消费趋势变化后，“只敢去负一层消费”成为互联网热议话题。

对于其他城市的例子，钟廉军则表示相似的情况在北方城市更为明显，但在广州较少，原因是北方整体的气候没那么好，街区选择较少，同时潮流文化更全面、更集中于底下，年轻人更喜欢在下面（地下城）逛。

哪些业态撑起了广州的商场，让广州的净吸纳量直接翻倍？答案是广州“星罗密布”的餐饮店，也是繁盛的广州餐饮业态，造就了众多打工人钟爱的“烟火气”。

世邦魏理仕数据显示，在广州优质商业中，2023全年餐饮业态的成交占比持续攀升，占全年成交数量的44.6%，同比上升5.6个百分点。这是广州最近五年来，餐饮成交数量占比首次高于零售业态（37.1%）。

值得一提的是，2023年餐饮开店的特点是小成本、周期变短。

“以往可能500平方米开一个大餐饮，那现在可能变成200、300平方米开两个餐饮店。同样的面积门店更多了。其次是流转率，现在餐饮开店、关店的周期变短，同一间铺以往可能开三年才关，现在开一年半，甚至一年就关。所以这几股力量会导致整个餐饮的成交能力是在不断的上升。”钟廉军分析道。

世邦魏理仕报告显示，从具体的餐饮门店来看，2023年，湘辣辣、萨莉亚、九毛九旗下的怂火锅分别新增11家、8家及7家，在广州优质商业物业中表现活跃。

与之相对的是，广州本地的餐饮集团也在进行尝试，本地西餐品牌“卡朋”开设粤菜馆“小悦东山”，以及本地茶饮“茶理宜世”在粤式糖水上的新尝试。尤其是糖水铺，或将成为广东众多餐饮品牌新开拓的方向。

不过，尽管餐饮在2023年抢尽风头，定位高端零售的众多国际大牌也在为进驻广州做准备。

意大利奢侈品OTB集团旗下的Maison Margiela（马吉拉）以及由Maison Margiela创办的MM6均已进驻天河区的购物中心。此举曾经引起广州高端零售以及时尚圈的小轰动。

另有知情人士告诉界面新闻，太古将会有另一个重大项目落地白鹅潭——广州荔湾区和海珠区的接壤处，也是广州市区少有的、尚未开发的、完整的珠江水道商圈用地。

此前位于广州天河的太古汇商铺出租火爆，但受限于广州的高端商场相比其他一线城市算少，高端品牌愿意入驻的商场也较少。待白鹅潭的新项目建成后，一众高端品牌则有了新的选址地，或许又能掀起广州零售的热潮。