今后的楼市风向标已明确。

“保障归保障，市场归市场”，住房市场，一分为二。

上个月，伴随着二十届三中全会的落幕，“双轨制”再次被确定。

这也意味着，“商品房+保障房”双轨制将成为未来中国房地产新模式。

如若，再结合最近房地产市场的几个热搜，连起来看，非常有意思。

楼市政策正在发生根本性变化，昆明却有点不一样。

“好房子”的竞争才刚开始

今年来，昆明的保障房、配售型保租房接二连三落地，多个待启动城改项目纷纷调规降容、降高，待入市地块容积率普遍下调至3及以下……更大的变革逐渐起势。

7月，《昆明市城乡规划管理技术规定2024版(征求意见稿)》顺利完成听证，优化调整了25项指标。继24条新政后，明确提出降容积率、降公摊后的又一重大调整，同时鼓励建设第四代住宅。

尤其在优化房屋面积计算的基础上，昆明还改变了容积率计算方式。

配电室、生活垃圾收集点、公厕、社区服务站、文化活动站、体育活动室等大部分公共服务设施，未来不再计入容积率。

简而言之，未来昆明的新建商品住宅品质会越来越高，同等的建筑面积下，得房率可能会更高。

事实上，今年以来，深圳、福州、长沙、佛山、惠州等城市，以及浙江地区，从不同角度出台政策，减少住宅公摊面积，以增加得房率，提升住宅品质，提升房屋实用性。

各地方都在力推建筑新规范，让以前备受购房者诟病公摊面积，也将变相的“名存实亡”。

甚至在绍兴、温州、金华、湖州推出的新地块中，相继有了“计容新规”。即房企只要利用新规合理设计，理论上得房率可以达到100%，高的甚至可以达到120%。

而当得房率提高到100%的时候，公摊面积，也将成为“消失的它”。相比之前，购房者购买同等的面积空间下，实际可获得的使用面积将增加至少20㎡。

纵观当下昆明的新建商品房住宅项目，大部分高层住宅公摊比例都在20%左右，甚至高达30%。

换个通俗易懂的说法，就是绝大多数购房者的首付款，也就是买了公摊面积而已。

万科作为深耕昆明十余年的一线品牌房企，向来是昆明楼市风向标的引领者和变革先驱。

每一次落子，选址、产品、园林、户型等维度上的眼光和前瞻性，都会给昆明市场带来不少新意和冲击。

近期，相继过规亮相的万科会展片区两个新项目，备受关注。据相关人员透露，这一次万科将颠覆大家的认知，在产品品质提高方面卷出了“新赛道”。

“大幅提升得房率”的风终于吹到了昆明

去年底，万科两次出手拿地，合计拿下一百多亩地，是为数不多扩大土地储备的房企。

随着十余年的开发，会展板块作为昆明唯一深入滇池的区域，如今也是高端、改善型项目的集中地，万科也是其中的开发大头。

再次重仓昆明会展片区，万科此次谋局不可谓不大。

2021年6月，万科正式发出“七彩国际社区”蓝图构想倡议，将格局和视野放到了片区的整体未来发展高度，从城市发展焕新、人居体验升级的维度，去打造一个与国际接轨的、更有温度的高品质社区。

深耕近7年，手握会展片区五大优质项目的万科。这一次，将从产品的设计上给予昆明楼市一个全新的思考。

据悉，最新亮相的万科桂语东方和万科都会半岛2个项目，将推出“全家桶”产品，主推8个户型，建面从82-180㎡，全维度产品统统都有，产品价格区间从100万左右到350万。

跨度之大，几乎覆盖了当下昆明90%的购房需求。

而本次万科带来的最大震撼，却是昆明市场从未出现过的大面积、大尺度、超高得房率。

看完产品直呼：“大幅提升得房率”的风终于吹到了昆明。

万科会展“双子星”，实得约94-145%再次震撼昆明楼市

总体来看，万科桂语东方、万科都会半岛两个项目本次所推出的户型，实得约94%，只是基本操作；实得约100%，是常态；实得可高达145%，才是万科给昆明楼市带来浓墨重彩的一次震撼。

具体来看，万科桂语东方位于万科500里北侧，可以说是万科500里走向超级社区的关键一步，其价值意义不只是升级那么简单。

项目总计规划8栋住宅，其中包括15-20层纯板式小高层，1梯2户或2梯2户设计，户型面积约116-178㎡，偏向改善性客群。

其中，建面约144㎡户型，实际可使用面积达149㎡，实得超100%，为104%。

4房2卫3阳台设计的户型，十分方正，三面采光，所有房间都是全明设计，4开间朝南，做到了真正的南北通透。

结构外置的设计下，在四个卧室、客厅、厨房、卫生间，都有面积可观的内部改造空间，可塑性很强。交房后，业主可随意对内部进行空间改造，灵活、多变。

综合计算下来，实际落地全赠送面积达到了36.2㎡，完全抵销了公摊面积，将更多的实用空间，还给购房者。

阔绰客厅宽度可达7米的大横厅，进深近7米，实际使用面积约50多㎡，可容纳下十余人的小型聚会。

客厅、阳台均采用可拆梁设计，能够最大程度的扩大采光面，空间结构更多变灵活。打通，就是面积尺度超的大横厅；也可以拓展至5房，满足多人口家庭的居住需求。

豪华主卧的面宽达4.7米，进深约5米，可拥有一个面积约10㎡的独立衣帽，这样的配置在市面上同面积产品中都是罕见的。

可以说，如此大的尺度和空间，足够秒杀市场上的约180㎡大平层产品。

建面约178㎡的顶跃户型，大5房3卫4露台。一层自带一个约12㎡的露台；二层还有单层约80㎡自由无承重墙空间可尽情改造，后期可改造出一个约40㎡的客厅和一个面积超大的卧室，两侧还有两个近30㎡的大露台。

相当于业主可以同时拥有4个花园，面积超80㎡，家庭成员人人都可以有小天地，独立且私密。

最终落地全赠送面积为140㎡，实得可高达约145%，，业主的实际使用面积可达约258㎡。

作为一梯一户小高层产品，独立电梯厅入户，直连约8㎡的私享花园，三面采光，南北通透，四面朝南。

客厅面宽7 米，一侧连着约50㎡空中花园露台，市面罕见的空中墅。尺度和空间，堪比市面上约260㎡的豪宅产品。双面采光，270°景观，无敌的视野，俯瞰滇池，别有一番滋味。

万科会展“双子星”的另一个项目，也不遑多让。

按照规划，万科都会半岛拟建10栋高层住宅，含商业配套裙房，一层地下室及1栋门卫，共有82㎡、89㎡、99㎡、126㎡四个面积段的户型。

与传统改善型产品不同，此次推出的新型改善产品并不是以面积为基准来定义产品的属性，而是强调居住的舒适度，实得尺度等。做到了在有限的面积内，提供更开阔的尺度和空间，带来更加宽绰的居住体验。

其中，建面约89㎡户型，3房2厅2卫2阳台，实得率约95%，赠送面积14㎡，实际可使用面积85㎡。

三面朝南双阳台可扩容，通透且更实用。再充分利用可改造墙体设计，将3房改成2房，拥有一个面宽近9米的超级大横厅，自带270°环幕视野，变身一个尺度堪比城市豪宅的舒居改善小户型，打败市场98%户型。

创新“S”墙的嵌入式墙体设计，后期可改造成隐形收纳空间，可以是U型互动厨房+多操作台，也可以放一个双开门的冰箱。

建面约99㎡户型，实得约100%，实际可使用面高达99㎡，等同于建筑面积本身，公摊面积在这里“名存实亡”。

难得的是，虽然户型面积小于100㎡，却拥有一个4.7米宽的大客厅，轻松容下8个人的餐厅，直接秒杀市面上的一众同面积段产品。

还拥有面积将近20㎡的超大主卧，开间尺度可达4.7米。这样的尺度和空间大小，足以媲美市面上约120㎡的改善型产品。

要知道，很多公摊较大的130㎡户型，其主卧的面宽也就在3米左右。

建面约125㎡的户型，实得高达约101%，实得面积126㎡，宽绰4房的设计，三世同堂的天伦之乐轻松拿捏。

还配置有270°环幕视野，6.8米面宽的大客厅，以及一个开间达4.1米的超级主卧，实际可使用空间尺度，堪比约140㎡左右的高端改善型产品。

得益于结构外置的设计，比同面积产品多了一个约30㎡的拓展面积，相当于一个大客厅的空间，市面难寻。

从目前披露出的信息，万科都会半岛不论是颜值、功能以及产品力等多方面考量，都远超与市面上一般的改善型项目。

万科将极具前瞻性的“未来城市理想单元”率先落地到万科都会半岛，取消底商，打造超级十字路口，把商业布局集中在八个地块的中央。相当于未来业主下楼就是生活浓度爆棚的商业生活，带来全新局面的昆明改善人居新模式。

同时，因择址于昆明维三低密片区的宝丰半岛，背靠珥季路，向北链接广福路世纪城各大成熟繁华商圈，生态属性更优越，自带无敌观滇视野，完美链接城市繁华与滇池生态在10分钟生活圈内。

3房、横厅4+1房的户型规划，82-126㎡的面积段，妥妥的置业滇池边优选项。

还能通过S墙隐形空间设计，可改造墙体占比提升等，将实际可使用面积再扩展至少20㎡，实现低门槛就能入住滇池边，享高品质的改善生活。

另据介绍，本次万科会展“双子星”推出的所有面积段户型，每个卧室的面宽都在3米以上，是很多同面积段产品难以做到的空间尺度，足以媲美市面上高端改善产品。

且电梯厅、私享入户花园等标配入户空间，都是业主可以独享的空间，可自由设计空间的功能使用安排。

不得不说，万科还是那个熟悉的万科，带来的每一次冲击，都是引领市场变革的开端。

据了解，如此大的产品维度升级，承袭与万科在成都、重庆的优秀经验。能将隔壁都卷疯了的超优基因带来昆明，足见万科对昆明的诚意。

昆明南市区“湖居好房子”，烽烟再起

如今，会展片区已建待建的会展中心、公园学校等配套设施和楼盘开发用掉的土地已超过一半，相关的城市配套正逐渐完善中。

拥有已开通的2号线、5号线的双地铁线，三横六纵一斜的交通体系直通昆明各个区域。拥有非常优秀的生态资源，周边2公里内覆盖五甲塘、海洪、星海宝岛等多个湿地公园。包含艾尔西幼儿园、上海师范大学附属官渡实验学校（小学、初中、高中）等在内的已建成学校约10所。以及已开业的云南万科首个社区商业品牌——小篆街，社区商业正蒸蒸日上。

万科的南市区之战，刚过半程。

随着革新性产品的万科都会半岛和万科桂语东方无缝接棒，也将掀开七彩国际社区开发的全新格局。

这种进阶的改善产品，不光在整个会展片区罕见，在当下的昆明市场中极为少见的存在，恐怕也是接下来新房市场的发展方向。

应对趋势，昆明楼市的“湖居好房子”，烽烟再起。