记者 | 黄昱

四年前率先喊出“活下去”的万科，如今再次判断房地产行业已经进入“黑铁时代”。

据界面新闻了解，1月9日，在主题为“敢拼就会赢”的年会上，万科主席郁亮作出总结发言，从战略、组织、人、机制、文化五个方面对公司未来的发展提出要求。

一开场，郁亮即为发言定下了一个紧张的基调：“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。但大家对这个问题认识理解还不够全面。”

在郁亮看来，如今房地产行业的呈现两大特征，一是进入缩表出清阶段，二是进入新发展模式。

“如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。日本的案例已经告诉我们不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。”

新发展模式则可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

对于人—地—房的匹配，郁亮解释称，以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

基于以上认识，房地产行业将会出现两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

面对重大变化，郁亮要求万科也要做出相应改变。比加投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。面对的项目越来越复杂，越是复杂局面越要坚守各项纪律。

组织要与战略相匹配。郁亮提出，如果有些地方在投资方面确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。

组织上加强一盘棋建设，这是万科近年来一直在强调的。如何一盘棋建设呢？郁亮在此次发言中也给出了答案。

“类似投拓、产品团队都要一盘棋建设，面对激烈竞争，我们没有那么多资源和精力分散发力。”

他举例称，原来西北区域专门在上海设立一个办事处招聘高能级人才。今天拉通来看，各区域真的需要建设那么多的产品线，那么多产品负责人吗？还需要每个公司单独建立一支投拓团队专门负责研究城市吗？万科总部不仅有专门的宏观政策研究人员，还有外部专业教授在协助研究。

此外，面对业务的此消彼长，郁亮也提出要组织适配。该“长的可以“长”，而且必须要“长”，类似经营性业务、开发业务中6-8级的复杂项目，但该“消”的也要“消”。

郁亮以首席客户官为例，称刚开始每个单位设一位首席客户官，集团共65位首席客户官。现在精简到14个人，虽然人数大大减少但从专题报告质量来看，比65个人好得多，因为更专业了。14个人更容易配合了，更容易开会讨论问题了。

这样的说法，很容易让外界联想到：在组织适配下，万科不可避免的也要开始裁员了？郁亮则强调：“多出来的51位同事被分解到了其它部门中，也就是说我们做一个事情招一些人来，后来虽然不合适、或者有调整但也还留在这里。”

2007年提出“拐点论”，2012年预测“白银时代”即将到来， 2018年判断“白银时代”已经到来， 2019年预判“铜铁时代”不远了，万科对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。

万科2019年的秋季例会上，管理层曾言：“黄金时代是增量竞争，你好、我好、大家都好；现在到了白银时代，开始存量竞争，你争我夺；也许，不远处的铜铁时代，要变成你死我活”。

此次年会上，郁亮直言，房地产行业已经到了黑铁时代。

在黑铁时代，万科要寻找相适应的新锚点，这是要涵盖福利、补贴等方方面面的。“我们是从黄金时代过来的，今天心须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄金时代的惯性。”

地产行业降薪似乎已成为大势所趋。郁亮称，社会上有很多热门行业，比如元字宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而地产行业发展到今天已经没有这个出价能力了，无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。

在黑铁时代，万科还要向制造业学习成本把控，“很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人、层层转包的方式一定是不可行的”。

早在去年11月，万科内部就提出“节衣缩食、战时氛围”。如今，郁亮再次强调，现在是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。

要打赢这一仗，赢得下个春天，郁亮提出要以“特别好”为标准要求自己才可以，三个要求——做专业高手、全能冠军、长跑胜将。