文 | 公司研究室地产组 曲奇

“房地产行业进入黑铁时代”、“机票不买头等舱”……

前些日子，万科董事会主席郁亮在集团年会上的发言再次出圈。早在2018年，接管万科一年的郁亮就高喊“活下去”，当时多数房企还没意识到行业即将下行，反应过来时地产行业已经进入了寒冬期。

万科是一家极具危机意识的房企，但这家行业标杆的目标不应仅仅是活下去，还应该活得好。而过去一年，万科在销售、拿地、多元化、市值等方面的表现都不尽人意。郁亮时代，万科还是一家优秀的公司吗？

01 郁亮时代的万科只会喊口号？

或许，万科是房地产企业中最具有危机意识的一家公司。

万科作为最早提出房地产行业拐点的公司，向市场抛出了“下半场”“白银时代”“活下去”“管理红利”等词汇。2017年郁亮接管万科后，一句“活下去”瞬间引起了全行业的关注和热议。

站在2018年的时点看，万科的“活下去”似乎有点危言耸听，让人不敢相信。但经过2021年的行业大震荡，华夏幸福、佳兆业、阳光城等多家头部房企深陷债务危机，恒大更是证明了不存在“大而不倒”的神话，活下去已经成为绝大多数房企在地产寒冬中的生存目标。

进入2022年后，万科似乎又以“预言家”的身份走在了行业前面。近期，郁亮在万科集团年会上表示，地产行业进入了“黑铁时代”，缩表出清是发展的必然趋势，这是一场生死战。

郁亮认为，2022年很关键也很难，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。背水一战意味着要么死、要么活，没有中间状态。当前万科文化里最重要的就是讲“节衣缩食、战时氛围”八个字。

万科的“节衣缩食”是一场针对全员的运动。郁亮自爆称，他让助理给自己定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。郁亮表示，“能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要”。

与郁亮的年薪相比，一年的机票钱确实是个小数字。万科2020年的年报显示，董事会主席郁亮的薪酬为1247.3万元。如果算上经济利润奖金后，郁亮的薪酬便达到了3465万元。当“节衣缩食”下沉到基层，郁亮称，2022年万科员工的收入将大幅下调，福利、补贴等要跟“黑铁时代”相匹配。

自2018年喊出“活下去”的口号后，万科的经营方向一直偏保守，这也是让万科远离债务危机的原因之一。地产行业进入了“黑铁时代”，不代表万科也进入了“黑铁时代”。近日，建业集团董事长胡葆森在展望房地产市场时表示，“现在对于很多已经躺平的企业，估计连黑铁时代也不是了，像万科这种优秀的企业，他们至少还应该是在白银时代。”

然而，无论万科现在是处于“白银时代”还是“黑铁时代”，活下去都不应该是万科仅有的追求。毕竟，王石时代的万科是行业标杆，规模独占鳌头。大家对万科总有更高的要求和期望。

郁亮也说，“活下去不是熬下去，我们要找到在下一个春天里活下去的技能、方法、能力，不要冬天过去了就奄奄一息。”但郁亮时代的万科，不仅丢掉了第一的宝座，转型也未见成效。郁亮口号喊得响，但万科的业绩却难以令人满意。

02 保守拿地会不会再次错失良机？

土地储备是房企的生命线。

2021年上半年，民营房企是市场上的拿地主力，尤其是第一轮土拍中，不少民营房企为了补充库存，冒着不赚钱的风险溢价拿地。但到了2021年下半年，受困于债务和融资，民营房企缩减投资，市场上的拿地主力变成了保利、华润等央企地产公司。

从本质上讲，“宝万之争”后，万科已不再属于民企。深圳国资委旗下的深圳地铁是万科第一大股东，万科算是一家混合所有制企业。但万科2021年的拿地节奏却与保利、华润截然不同。

郁亮在2020年的股东大会上表示，“很多人指责我们太过保守，我们一定要做到现金为王，手有余粮，以更好地应对各种各样的挑战。”2021年上半年，万科出手了。中指研究院数据显示，2021年上半年，万科权益地价总额约886.5亿元，同比大增175.9%，位列行业第一名，月均拿地额148亿元。

2021年7月，40%拿地销售比出台后，万科在土地扩张上的力度显著降低。中期业绩会上，万科管理层表示，“我们有自己的投资标准，达不到标准就不拿。万科没有停止拿地，今后投资标准要求会更高，好的项目还会拿。”

2021年下半年，万科权益拿地额不足330亿，月均拿地额约为55亿元，仅为上半年的三分之一，投资端明显收紧。但与下半年相比，上半年的地价相对偏高。总体来说，万科2021的拿地策略由“激进”转向了“保守”。

这并非万科第一次保守拿地。2014年万科宣布转向“城市配套服务商”，当年万科成了千亿房企当中新增土地储备最少的公司。为此，万科被多家券商提醒“低土储风险”。中信证券称，因为土地储备少，万科有踏空的风险。

时任万科董秘谭华杰表示，“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿得多并不一定是财富。”随后，2015年开启的“涨价去库存”地产牛市中，万科的规模与碧桂园相差越来越多。

03 “碧万融保”中仅万科净利润下滑

万科不仅拿地少，销售增速跟TOP10房企相比也不占优势。

根据克而瑞数据，2022年1月，百城成交额同比锐减40%。企业方面，除极少数房企外，大部分主流房企的合同销售额都出现了大幅下滑。不过，在TOP10房企阵营，万科降幅是最大的。

2022年1月，万科合同合同销售额356亿，同比减少50.2%。1月，碧桂园权益销售额363亿，同比下降9.8%；融创中国同比下降21%，保利发展同比下降34%，华润置地同比下降37%。

从销售均价角度看，2022年1月，万科销售均价为1.69万元/平方米，同比下降5.6%，而碧桂园为0.78万元/平方米，下降11.4%；保利1.53万元/平方米，下降25%。和保利、碧桂园等房企相比，万科在价格和销售规模之间，选择了保价。

过去两年，地产行业由于地价占比在不断升高，行业毛利率整体呈下降趋势。2020年，万科毛利率29.25%，较2019年下降7个百分点；2021年前3季度，万科毛利率进一步下降至22.10%。

万科总裁祝九胜在2021年业绩会上解释称，从2017年到2020年之间，地价占比上涨了17个百分点，这将逐渐体现在日后的结算收入和结算利润上。

然而，万科的毛利率或许还没到拐点。公司财务负责人韩慧华称，地价比持续上升的影响，正从销售端逐渐体现在结算端，对万科自身而言，未来两年还将面临一定的毛利率压力。

销售规模增长有限、毛利率下降较快，这也是导致万科净利润下滑的两大重要原因。2021年上半年，万科归母净利润110.47亿，同比下降11.68%。同期，碧桂园净利润增长6.1%，融创中国净利润增长9.4%，保利发展净利润增长1.72%。

与碧桂园、融创、保利相比，万科的销售规模增速低、净利润不仅没有增长，反而出现下滑，万科的表现或许难以让人满意。

04 转型7年未见成效

转型不利是导致万科净利润下滑的另一个主要因素。自2014年转型以来，万科在物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储、冰雪度假、教育及产业园等多个领域发力。转型至今已有7年，万科多元化业务在收入中占比仍然偏低。

2021年前三季度，万科总收入2714亿，其中房地产开发业务收入2370亿，多元化业务收入344亿，占比仅有12.7%。2021年中，祝九胜反思转型业务时，开玩笑称，“有时候确实是人比人气死人。”

转型7年，祝九胜表示，与同行相比，有时候比的是规模，有时候比的是创利能力、结利能力，有时候比的是转型发展能力，有时候比的是面向未来的能力。在这些能力上，万科承认自己还有所欠缺。祝九胜坦言，万科当年过于乐观，对转型所需的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力严重估计不足。

商业地产的收租模式，被视为“现金奶牛”，也可以平滑地产周期。国内商业地产发展较好的企业有万达、华润置地、龙湖地产、新城控股等。

以华润、龙湖为例，华润商业地产有“万象城”“万象汇”“万象天地”三大产品线，以中高端购物中心万象城为主。龙湖商管也是三条产品线，分别是天街系列、社区购物中心星悦荟、中高端家居购物中心家悦荟，其中重庆北城天街是其代表作。

与华润、龙湖相比，万科商管的产品线可分为三大类型、7条产品线，分别是以万科广场为代表的区域型商业品牌、以万科里、邻里家、万科生活广场、万科红、万科2049为代表的社区型商业品牌，以及城市更新文化商业。

产品线多不代表收入高。2021年上半年，万科商业开发与运营收入36.3亿，同比增长19.0%，在收入中占比2%。同期，龙湖物业投资板块收入47.8亿，同比增长42.4%，其中，商场租金收入约为37亿，与万科该业务规模相当。

毫无疑问，万科仍然是行业标杆，但在规模、利润、多元化等方面，万科又没有做到最优。2021年中，万科管理层被问到股价承压的问题，公司董秘朱旭表示，“公司股价下跌幅度确实较大，整个地产行业的跌幅也较大。”

不过，2021年8月以来，保利发展、华润置地的股价反弹幅度分别超过70%和50%。其中，华润置地的股价前些日子还创下历史新高。而8月以来，万科的反弹幅度最高只有30%左右，目前还处于底部区域。

或许，万科已经不是行业中最优秀的公司了，郁亮不应该只顾着造词传递焦虑，如何让万科活下去且活得更好，才能对得起大家对万科的期望。