文 | 一刻商业 云梦泽

编辑 | 周烨

万科这两年的日子不好过。

前不久，万科发布了一份净利润接近腰斩的2021成绩单。据年报显示，其实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。

对于这样的成绩，郁亮在业绩发布会上作了沉痛检讨，并宣布取消所有高管层级，全部下放前线的决定。 

除此之外，万科在职的8位董事、监事、高管均较大幅度降薪，甚至在人员管理上也做起了“减法”。 

从年报披露的数据中可以看到，自万科2021年宣布取消集团合伙人层级，高管下沉到前线后，万科2021年管理费用同比降低60.85%至11.84亿元。 

在管理上“节约缩食”的万科，单单依靠下放高管到前线这样的手段，真能解忧吗？ 

在《致股东》中，郁亮将业绩下滑归结于管理模式离散度大，多元化业务投入成本高。 

诚然，项目操盘能力的分化和部分城市投资失利暴露了万科当下管理模式的不足，而多元化新业务，包括物业、物流、冷链，长租公寓等对万科整体大盘的贡献依然不高，甚至还在拖累着整体的业绩表现。 

当下，房地产行业大环境在经历了寒冬后，新一轮洗牌还在继续，据《保利2021-2022年房地产行业白皮书》报告，2022年偿债高峰来临，预期行业的出清和缩表将会延续和强化，以“三高”为代表的旧发展模式会逐步退出历史舞台。 

而据年报披露，万科在整体融资环境趋紧的行业背景下，净负债率和融资成本稳定在行业较低水平，扣除预收款项的资产负债率优化至68.5%，三道红线满足绿档达标。 

如今，没有了高管层级却承诺企稳回升的万科，真的能轻装上阵，发挥前线督战的最大效用，今年交出令股东满意的成绩单吗？ 

1、2022，万科无“高管 ”

“止跌企稳、稳中提升”，在业绩会上，万科沉重地定下了今年的八字方针。 

同时，为了提升业绩，郁亮还宣布了万科取消所有高管层级，全部下沉到前线，就连董事局主席和总裁都要以身作则，领兵出征。 

抛开董事局主席、总裁的头衔，郁亮目前还兼任了首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。万科总裁祝九胜也挂帅出征，兼任了长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。 

万科董事会团队构成情况，图/万科官网2021可持续发展报告

一边走到前线倾听更多客户心声，另一边大刀阔斧在薪酬绩效上也开始了“瘦身”。 

郁亮主动放弃了2021年度的全部奖金，据万科年报披露的数据显示，郁亮领取的税前报酬仅为154.7万元，跟2020年的1247.3万相比，降薪幅度达到了近九成，此前两年薪酬均高达1200万元以上。 

万科其他管理层也一同降薪，包括郁亮在内的在公司任职的8位董事、监事、高级管理人员合计获得税前报酬人民币3409.6万元，同比下降50.0%，合计降薪一半，约2400万元。 

此外，管理层的董监高还需要把去年所有税后薪酬用来增持万科A股的股份，合计增值金额不低于2000万元。 

管理层自降薪资、放弃奖金，表露着万科高管下沉前线的决心。 

此前在内部转型发展通气会上，万科新一轮架构调整及人事变动也在早有预兆地发生。 

万科目前的七大前线区域战场上，北京战场由卢冰负责，东北战场由林曈主抓，华中战场有蔡平，南方战场依然是孙嘉这样的“封疆大吏”执掌，上海战场改弦更张换成了张海，而西南和西北战场则分别由李嵬和郭继勋负责。 

此外，麦肯锡出身的刘肖在北方区域深耕多年后，带着前线的作战经验重回总部担任执行副总裁、首席运营官，而在新赛道破局的前线，曾执掌万科中西部区域的王海武也调任印力，在新领域开疆拓土。 

精兵强将，轻装上阵，在业绩滑坡的时期，万科在部门人员上也开始做起了“减法”。 

据年报显示，万科上年末整体员工规模较上年增加43.97%至139494人，但房地产开发系统员工则减少了11.84%至17323人。 

另外，从专业构成来看，管理类人员（财务、审计、法务、人力及高管）同比大幅下滑51.9%至2844人；专业技术人员（工程、设计、成本及采购）同比减少4.46%至7243人；市场营销人员则增加17.56%至7236人。 

从人员成本来看，除部分项目部门需要“做减法”外，员工收入、福利、补贴等均需要重新调整，而首席客户官从此前的65位精简到14位，多出来的51位同事也被分解到了其他的职能部门。 

高管挂帅出征，被战时氛围笼罩的万科，正在业绩障碍面前爬坡过坎，取消高管所有层级释放的信号，预示着万科正在下一手新棋，但这招新棋能否挽救万科，还有待观察。 

2、优等生为何交出了“不及格”答卷？ 

财务数字敲响警钟，将高管层级下放前线，是一种重要的表态。  

细看背后原因，郁亮在2021年业绩报告《致股东》中对业绩下滑所表达的歉意，就可以看得出谨小慎微的态度之下，万科的业绩属实难看。 

前不久，以稳健安全著称的房地产龙头企业万科发布2021年报，公司营业收入4528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。 

万科2021年度业绩概况，图/万科周刊

翻看万科历年的业绩年报成绩单，在房地产行业来说，也是“优等生”，而在今年的业绩大考中给出这样的成绩，属实有些罕见，这是万科上市31年以来的第三次净利下滑。 

时针拨回上市之路，此前两次的业绩泥潭分别出现在1995年和2008年，彼时正值国家宏观调控和全球金融危机，行业经历前所未有的震荡和调整，内里因果有迹可循。 

而今年的万科跌回泥潭，甚至大动干戈取消高管层级，下放前线，不得不让人怀疑是不是内部经营管理出现了问题。 

带着疑问，郁亮在年报《致股东》中对净利润下降的原因进行了坦诚剖析，他并未全然归结于行业变化、市场因素，而是重点放在自我检讨。 

在年报《致股东》中，郁亮坦言，在管理方面公司存在离散度大的问题，进而拉低了整体盈利表现。 

离散度首先体现在了项目操盘能力的分化上，万科此前做过不少好的项目，但都没能将这些好项目的可行性优势复制推广，转化成整个集团的标准动作和一致表现。 

此外，少数项目也出现了投资上的失误，部分城市投资追高冒进，分布式管理机制会将投资额度直接分到区域，但在市场深度调整的时候，容易造成当地公司高估自身市场潜力，对市场判断过于乐观，拿下自己消化不了的项目。 

据iFinD数据，过去几年，万科的销售均价都在1.5-16.万/平，偏向高线城市，但从去年4月起，全国22个城市开始执行“两集中”供地政策，热门城市地块遭严重哄抢，无疑增加了万科的拿地成本。 

管理方面离散度大，而业务方面，对于新赛道的开拓，也让万科投入产出不成比例，每一次“试错”都是对业绩的考验。 

在新业务的开拓上，万科所付出的成本超过了此前预想，导致对业绩产生了直接影响。 

从2014年开始，万科转型多赛道探索，从长租公寓业务的多轮折戟，到如今万物云、物流仓储、万科泊寓、印力等多条路前进，这过程中所面临的难度和付出成本都是万科探索的学费。

万科产业组织架构，图/万科集团官网

值得一提的是，在2021年的财报上，这些新业务“学费”合并报表范围内此部分费用已达80亿元。 

这些还在发展的新业务持续性地侵蚀着万科的利润，例如长租公寓和城中村改造等，至今仍然拖累着万科的盈利表现，这些对业绩的影响关系重大。 

郁亮虽然都在从自身找原因，但不可否认的是，房地产大环境也在经历着动荡，密集的政策调控与信贷收缩，房地产正在去金融化，回归居住属性。 

行业面临变局，前有泛海控股卖身自救，后有背着万亿负债的恒大，在大环境下求稳，万科不得不节衣缩食。 

管理离散度大、多赛道探索学费多，在波诡云谲的大环境下，万科取消高管层级的举动势在必行，无论是传统业务还是新业务，让高管下沉一线，真的能挽回下滑的业绩吗？ 

3、高管上前线，万科能解忧吗？ 

业绩拉跨，光靠高管上前线，能给万科带来转机吗？ 

翻看2021年财报可以看到，万科还是守住了安全经营的底线，处于房地产企业融资监管“绿档”范围，各项指标符合监管规则要求；经营性现金流净额连续13年为正；年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11%。 

虽然净利面临腰斩，但万科的三道红线还是满足了国家“三道红线”的指标，穆迪、标普、惠誉等都给万科打出了行业领先的信用评级。 

而在这“三道红线”下，万科当下的优劣势也可见一斑。 

据2021年年报数据显示，截至2021年底，万科资产负债率依然高达79.74%，但拆分来看，负债合计约1.5万亿，其中有息负债只有2659.6亿，占比13.7%，而万科手里还握着高达约1500亿的现金，有息负债少，现金多。

这也意味着，对于万科来说，净负债率和现金的短债比远超规定标准，三道红线早已不成威胁，甚至可以继续增加有息负债，还具备融资便利的优势。 

此外，深耕房地产行业多年的万科，如今也还有一定的品牌效应。而且万科房地产主业虽然新开工规模下降，但竣工规模仍保持了增长。 

根据万科2021年年报披露，截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积10367.0万平方米，权益计容建筑面积约6428.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4521.7万平方米，权益计容建筑面积约2910.1万平方米。 

此外，万科在2021年获取新项目148个，总规划计容建筑面积2667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1901.4万平方米，权益地价总额约1401.5亿元。万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约534.7万平方米。 

而从销售情况上来看，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，保障了未来销售收入。 

除了专耕房地产主业，万科旗下还有不少副业在多元化协调发展。 

根据年报数据披露，2021年万物云收入首次超过200亿元，万纬物流近三年收入复合增速为52%，万科泊寓近三年收入复合增速为40%，而印力近五年收入复合增速也达到了20%。 

万科“一根筋”筋厂文化品牌，图/万科周刊

尽管具备优势，但反应在年报业绩上的劣势也是有目共睹，腰斩的净利下滑就像一面镜子，倒映着过往的灰暗经历。 

和今年万科取消高管层级如出一辙的是，2008年万科在经历的第二次业绩下滑后，也在高层管理人员上动了刀。 

遥看当年，受全球金融危机及房地产全行业低迷影响，万科业绩下滑16.7%，公司高层管理人员也同样主动放弃了年终奖金。 

据Wind数据显示，包括时任董事长王石、总经理郁亮在内的11位管理者降薪幅度超过50%，普遍在60%左右。 

当年的王石也曾坦言，在牛市的大环境中，过于舒适的环境使万科在经营细节上也暴露出诸多不足，一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。 

这也不难发现，今年取消高管层级、下放前线的这一做法，就像是2008年的经验复刻，身在高位运筹帷幄久了，也得沾沾地气。 

可是高管下前线，真的能让万科回暖吗？ 

从官网公开的简历上可以看到，万科高管的资历和经验都是业内佼佼者，下沉一线更能倾听到一线战况，在实战中积累经验，可以给出及时准确的战斗指令，更有利于传统业务的执行和新业务增长点的挖掘。 

在新增长点的激励上，去年6月王海武到万科收购的印力后的成绩也能印证一二，据2021年报披露，印力管理的商业项目营业收入达到了52.3亿元，同比增长了23.9%。 

而高管的身体力行，也能激发万科文化的凝聚力，给万科人传递信心。 

万科业绩是否回暖虽然有待验证，但市场回暖已经开始慢慢有了迹象。 

上个月，国务院金融委召开专题会议，对房地产企业提出了向新发展模式转型的配套措施。随后，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态，释放强烈“稳地产”信号。 

万科高管到前线后带来的整体表现目前还不得而知，但随着整体大环境的回暖，万科或许能够挽回些业绩。可想要回到黄金时代，却是难上加难了。