界面新闻记者 | 黄昱

房地产行业深度调整期，万科业绩在财务报表上实现了企稳。

据万科2022年财报，去年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润约为226.2亿元，在上一年的基数背景下，实现同比回升0.4%。

对于万科而言，在房地产行业普遍面临利润大幅下降甚至亏损的局面下，这已经是一份不用再向投资者道歉的成绩单。

为使业绩企稳，万科管理层去年主要采取有针对性的行动来提升开发业务的整体业绩回报。

在3月31日万科业绩发布会上，万科联席总裁、开发经营本部CEO张海表示，去年一年对开发经营业务的工作安排主要围绕“保安全、稳利润、提回报”，经营离散度高的问题得到了显著改善。

房企需要认清大势，万科主席郁亮表示，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，对于大型房企而言，开发、经营、服务并重是必然选择。万科会在确保自己活下去的情况下，坚守开发经营服务并重的战略。

对于现阶段的房地产市场，郁亮认为既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。

净利润企稳

在2021年利润大幅下滑时，万科管理层对外做出了反思和检讨，并将原因归结于投资管理方式存在问题以及多元化业务投入大。

如今多元化业务学费已经基本交完，但要为万科带来明显的正向盈利还需要时间，因此万科当下扭转局面的关键还是在于地产开发业务。

2022年万科约5038.4亿元的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4704.5亿元，占比93.4%；来自物业服务的营业收入为257.7亿元，占比5.1%。

万科地产开发业务的主要挑战在于，单一公司、单一区域能力参差不齐、操盘表现离散度大，一些项目达不到平均水平，从而拉低了整体的业绩回报。

此外，房企近年来也普遍面临毛利率下滑的压力，万科也不例外。数据显示，万科去年税前整体毛利率19.6%，同比下降2.2个百分点，税后毛利率约为14.7%，同比下降2.5和百分点。其中房地产开发业务的税前结算毛利率约为20.4%，同比也有一定程度下降。

万科财务负责人韩慧华指出，过去两年，特别是2022年，行业深入调整，销售大幅下降，销售端的毛利率还是有相当压力。而且房地产结算有一定滞后性，随着销售资源逐步进入竣工交付，销售端压力在未来1-2年结算端会有反应，所以结算毛利率阶段性还会有一定下滑压力。

为了提升项目回报率，万科在2022年新增投资的精准度和投后管理上进一步优化，新项目的质量提高，全年权益总投资额496亿元，已开项目投资兑现度近90%，同时新增投资的毛利水平在20%左右。

对于万科在稳定开发业务毛利率水平上的具体做法，张海总结称，除了对新增投资更加谨慎外，万科现在首先做的工作是稳存量资源的毛利率，存量资源的提效和增收。存量资源也分两个部分，一个是在建在售的存量，另一个是土地阶段存量。

“过去一年我对开发经营业务有一些感受，就是回报的水平看似是若干个指标，但它其实背后是模式的选择以及与之匹配的能力的体现。”张海说道。

因此，万科要求7大地产开发区域要根据所在市场的环境以及竞争态势进行专门的能力建设，比如强调上海区域、南方区域需要重点建设商办住综合体的开发和经营能力。

经营服务业务付完学费

开发经营业务对万科净利润具有决定性作用，代表了万科的当下；经营服务业务经过多年孵化，需要尽快形成正向贡献，发挥第二增长曲线的优势，这是决定万科未来估值高低的关键。

2022年，万科明确指出，在经过十年探索后将长租公寓与物业服务、物流仓储、商业一同确定为经营服务业务的主要方向。

去年万科经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。其中万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%；物流仓储实现营收35.6亿元，同比增长17.9%；长租公寓收入同比增长12.1%至32.4亿元。

在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。

起步早的好处在于，把学费基本已经交完。郁亮指出：“到去年为止，经营服务业务整体对报表的贡献是0，这已经是很好的成绩了，因为过去经营服务是要吃掉很多利润的，所以我们叫付学费。如今学费付完了，开始有正向贡献了，终于不再成为负担。”

万物云是万科如今已明确盈利的经营服务业务之一，2022年归母净利润约为15.1亿元。

对长租公寓业务，万科则在去年就表示将于2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。

从2022年初兼任长租公寓BU首席执行官的万科总裁祝九胜表示，长租公寓今年实现报表盈利的目标不会改变。具体的行动方案和举措总结为两句话，一是围绕需求去建设，二是经营运营挖潜。

众所周知，如今政策层面对经营服务类业务重视度和支持都越来越高，REITs、不动产私募股权基金等都已逐步开放，将推动经营性不动产实现“投融建管退”的闭环。

郁亮认为，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显。

但相比地产开发业务动辄几十上百亿的利润，经营服务类业务需要更长时间的运营，也需要耐得住寂寞。

“经营服务业务赚的就是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”郁亮说。